復(fù)地活力系商業(yè)標桿項目和產(chǎn)品線缺失 或難挽地產(chǎn)頹勢

　　日前，復(fù)地(集團)股份有限公司(以下簡稱“復(fù)地”)宣布成功發(fā)行“復(fù)地物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃”，總規(guī)模15億元人民幣。

　　在業(yè)界觀察人士看來，盡管物業(yè)板塊充血，但從營收來看，僅占復(fù)地不到2%的份額，難挑“大梁”，更難掩“商住協(xié)同”轉(zhuǎn)型慢的態(tài)勢。

　　復(fù)地退市后的幾年來略顯低調(diào)，業(yè)績增長乏力，凈利逐年下滑。難擋下行勢態(tài)下，2013年從住宅為主轉(zhuǎn)型“商住協(xié)同”。但三年來商業(yè)動態(tài)緩慢，缺乏完善產(chǎn)品線以及標桿性項目，依然未給復(fù)地帶來春天。

　　近日，復(fù)地商業(yè)正式發(fā)布“復(fù)地活力”產(chǎn)品線。業(yè)界看來這無疑給復(fù)地商業(yè)的慢動作注入活力，但是否能給未來的業(yè)績帶來提升待考。

　　對此，《中國經(jīng)營報》記者致函復(fù)地方面，公司方面稱商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，公司十分看好未來商業(yè)的發(fā)展前景，并為了打造更好的商業(yè)精品項目，不斷修煉內(nèi)功，已組建了一支相對完備的商業(yè)團隊。未來將深耕華北、華東、華中、西南等四大片區(qū)市場。

　　“商住協(xié)同”盈利連降

　　復(fù)地母公司為復(fù)星集團，主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，2004年港交所主板上市，曾多次進入中國房地產(chǎn)上市公司前十強，2011年因較高負債率退市私有化。

　　數(shù)據(jù)顯示，退市前一年，即2010年復(fù)地負債率達到74%，總負債額約246.3億元人民幣。

　　記者注意到，退市后近幾年該公司的負債率仍處于較高水平。2013年末、2014年末及2015年末，公司合并資產(chǎn)負債率分別為76.96%、79.99%和79.22%。

　　退市之后，復(fù)地在各地的土地市場上頗為低調(diào)，同時加快轉(zhuǎn)型計劃。2013年初發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，提出從原來的住宅開發(fā)為主轉(zhuǎn)型為“住商協(xié)同”。同年9月份以高價摘得重慶市渝中區(qū)一塊地皮，出讓面積單價創(chuàng)下2013年重慶主城商業(yè)與住宅單價最高紀錄。

　　復(fù)地謀求公司轉(zhuǎn)型，加大持有商業(yè)運營步伐明顯。剛離任不久的前董事長陳志華曾表示，預(yù)計到2019年全國持有商業(yè)面積超過200萬平方米，并躊躇滿志地要使復(fù)地盡快“趕超一線陣營”。

　　但近幾年的成績單使其超趕計劃落空。

　　數(shù)據(jù)顯示，復(fù)地的經(jīng)營業(yè)績過去幾年基本處于增長乏力的狀態(tài)。年報數(shù)據(jù)顯示，2014 年、2015年復(fù)地房地產(chǎn)銷售收入分別為121億元和168億元，雖呈現(xiàn)增長趨勢，但這與一線房企千億元的銷售規(guī)模相去甚遠。

　　而利潤方面，據(jù)悉，復(fù)地在2015年上半年的盈利狀況急劇萎縮，凈利潤只有4736萬元。受新項目竣工并交付使用越來越少的影響，致其凈利潤大幅下滑，公開數(shù)據(jù)顯示，2012年到2015年上半年的凈資產(chǎn)收益率分別為11.17%、9.54%、6.47%和 0.35%。

　　同時隨著該公司業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴大，存貨規(guī)模也持續(xù)增長。2013年末、2014年末及2015年末，公司計入流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)的存貨期末余額合計為390.73億元、418.49億元和382.35億元，占資產(chǎn)總額的比重分別為63.31%、60.92%和54.89%。公司存貨的變現(xiàn)能力直接影響著公司的資產(chǎn)流動性及償債能力，復(fù)地意識到并承受著，如果公司在售項目銷售遲滯導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，公司的償債能力和資金調(diào)配能力將變?nèi)醯膲毫Α?

　　或受庫存壓力影響，在拿地上復(fù)地逐漸收緊。數(shù)據(jù)顯示，2012至2014年，復(fù)地新增土地面積分別為273.7萬、235.7萬、162.52萬/平方米，數(shù)值連續(xù)下滑。2015年的新增儲備用地更是斷崖式下跌，財報顯示，2015年復(fù)地僅在海南、澳洲、長沙、成都四成摘得四塊新儲備地，規(guī)劃總建筑面積約78.68萬平方米，按權(quán)益計算總建筑面積約64.61萬平方米。

　　商業(yè)快進鍵按下 “活力系”產(chǎn)品待考

　　業(yè)績不振的同時，復(fù)地集團的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)、管理規(guī)模近年來快速攀升。據(jù)悉，目前已擴展至全國12個城市，24個項目，建筑面積超300萬平方米的資產(chǎn)規(guī)模。

　　但其影響力似乎滯后于其發(fā)展速度，多年來并沒有帶來商業(yè)項目的驚艷亮相。據(jù)觀點地產(chǎn)稱，除了項目偶有動工消息外，復(fù)地商業(yè)多數(shù)時候是處于緘默的狀態(tài)。最為直接的體現(xiàn)是，經(jīng)過五六年的發(fā)展，復(fù)地商業(yè)依然面臨著標桿項目和產(chǎn)品線缺失的尷尬。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，發(fā)展緩慢，沒有產(chǎn)品線布局，原因在于該企業(yè)對所需相應(yīng)資源尚未聚攏。復(fù)星的投資策略更多是一種追求投資收益的模式，而對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營，缺少投入，忽視商業(yè)地產(chǎn)背后的招商、營銷等所需。

　　對此，復(fù)地似乎有所意識。復(fù)地商業(yè)于近日對外正式發(fā)布“復(fù)地活力”產(chǎn)品線。活力系列中包括以CBD中心城市綜合體定位的活力PLUS、區(qū)域商業(yè)綜合體活力城、街區(qū)商業(yè)活力廣場以及專業(yè)市場定位的活力薈。

　　復(fù)地在回復(fù)《中國經(jīng)營報》記者采訪函中表示，通過前期積累，對行業(yè)內(nèi)標桿的商業(yè)運作體系進行研究分析，發(fā)展出四條各具特色的商業(yè)產(chǎn)品線(活力PLUS、活力城、活力廣場、活力薈)，以滿足不同層次消費者的需求。

　　其中，活力PLUS作為復(fù)地商業(yè)重點打造的高端商業(yè)產(chǎn)品線，旨在將藝術(shù)融合商業(yè)，升級都市文化內(nèi)涵;活力城則定位為區(qū)域商業(yè)中心，目的是成為最in的時尚潮流聚集地，為E時代生活創(chuàng)造最有價值的實體消費空間;而活力廣場是街區(qū)型商業(yè)的代表，活力薈則聚焦于專業(yè)市場領(lǐng)域，旨在成為集約型主題消費空間。

　　據(jù)悉，今年年底天津活力廣場將正式開門迎客，未來2～3年內(nèi)上海復(fù)地萬科·活力城、成都活力PLUS也將陸續(xù)開業(yè)。

　　業(yè)界看來推出產(chǎn)品線無疑給復(fù)地商業(yè)的慢動作注入活力，商業(yè)版圖將更加清晰，但能否有效運作，給未來的成績單帶來活力尚且待考。

　　嚴躍進表示，發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，說明其發(fā)展思路正在矯正，但商業(yè)地產(chǎn)涉及面較廣，不利于聚焦。同時投入大、戰(zhàn)線長，短時間內(nèi)明顯拉動其整個板塊發(fā)展，難度較大，后續(xù)應(yīng)該如何投資，仍需要觀察。同時，復(fù)地內(nèi)部管理層的不斷變動，對其發(fā)展勢必造成一定影響。

免責聲明：中國網(wǎng)財經(jīng)轉(zhuǎn)載此文目的在于傳遞更多信息，不代表本網(wǎng)的觀點和立場。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風險自擔。