起底信達(dá)地產(chǎn)：財(cái)政部控股公司如何變身“地王制造機(jī)”

　　去年以來(lái),信達(dá)地產(chǎn)在土地市場(chǎng)揮金如土,造就地王無(wú)數(shù)。“我就是錢”一度是信達(dá)地產(chǎn)的代名詞。而信達(dá)地產(chǎn)的拿地價(jià)格即使讓同行也紛紛驚呼看不懂,一些人更直接表態(tài)他們的拿地價(jià)格“怎么測(cè)算都無(wú)法盈利”。那么信達(dá)究竟靠什么底氣進(jìn)行如此高的報(bào)價(jià)?

　　信達(dá)地產(chǎn)(600657.SH),是2009年由信達(dá)投資有限公司從一家名為青鳥(niǎo)天橋的軟件公司購(gòu)買而來(lái)的A股平臺(tái),在重組之后信達(dá)地產(chǎn)成為信達(dá)資產(chǎn)的地產(chǎn)發(fā)展平臺(tái)。

　　根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)2015年年報(bào)顯示的股權(quán)結(jié)構(gòu),信達(dá)地產(chǎn)由信達(dá)投資百分百控股,而信達(dá)投資隸屬于信達(dá)資產(chǎn)管理有限公司。信達(dá)資產(chǎn)是　建設(shè)銀行　最初為剝離不良資產(chǎn),而設(shè)立的不良資產(chǎn)處置平臺(tái),其與東方、華融、長(zhǎng)城并成為四大資產(chǎn)管理公司,業(yè)內(nèi)俗稱為四大AMC,是金融行業(yè)最著名的金融巨頭。

　　信達(dá)資產(chǎn)注冊(cè)資本為251億,公司性質(zhì)為非銀行金融機(jī)構(gòu)。其67.84%的股份由中國(guó)財(cái)政部直接持有。

撬動(dòng)土地的驚人杠桿:凈負(fù)債率315.48%

　　信達(dá)地產(chǎn)的規(guī)模并不大,2015年財(cái)報(bào)顯示,全年?duì)I業(yè)收入81.36億元。這一規(guī)模,相比房地產(chǎn)行業(yè)第一位的萬(wàn)科,收入不足后者的4%。

　　雖然規(guī)模不大,但是鑒于信達(dá)地產(chǎn)央企的血統(tǒng),其在財(cái)務(wù)上的任性,是任何一家房企望塵莫及的。

　　2015年,信達(dá)地產(chǎn)總債務(wù)規(guī)模為305.01億元,同比增長(zhǎng)70.45%,主要通過(guò)增加短期、長(zhǎng)期借款及發(fā)行債券增加外部融資,其中短期債務(wù)高達(dá)142.50億元,同比增長(zhǎng)　93.25%,長(zhǎng)期債務(wù)162.51億元,同比增長(zhǎng)54.47%。

　　截至2015年年末,信達(dá)地產(chǎn)手上貨幣資金僅59億元。全年,公司報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-43.46億元,凈利潤(rùn)8.13億元,兩者相差-51.59億元。

　　進(jìn)入2016年,信達(dá)地產(chǎn)的債務(wù)規(guī)模繼續(xù)大幅上升。

　　在其今年初發(fā)債時(shí),中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司做的一份評(píng)估報(bào)告顯示,截至2016年3月末,信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為83.96%和315.48%,財(cái)務(wù)杠桿在行業(yè)中亦處于較高水平,未來(lái)隨著土地投資的增加以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的繼續(xù),負(fù)債水平或?qū)⑦M(jìn)一步上升。

　　信達(dá)地產(chǎn)負(fù)債率的走高,原因很簡(jiǎn)單,就是買地。

　　簡(jiǎn)單回顧一下信達(dá)地產(chǎn)在土地市場(chǎng)的機(jī)場(chǎng)令人印象深刻的表現(xiàn),

　　2015年11月,信達(dá)地產(chǎn)以總價(jià)72.99億總價(jià)摘得上海新江灣地塊,折合樓板價(jià)高達(dá)49152元/平方米樓面價(jià),刷新成交記錄。

　　2015年12月,信達(dá)地產(chǎn)總價(jià)30億元,樓板價(jià)2.7萬(wàn)元拿地深圳住宅地王。

　　2016年,5月,信達(dá)地產(chǎn)以總價(jià)123億元摘得杭州首幅總價(jià)超過(guò)百億的地塊。據(jù)悉,信達(dá)拿地的價(jià)格因?yàn)檫h(yuǎn)遠(yuǎn)高于受托價(jià)格,導(dǎo)致本與其聯(lián)合拿地的萬(wàn)科當(dāng)場(chǎng)退出合作。

　　1個(gè)月之后,信達(dá)地產(chǎn)再次以總價(jià)58億元拿到了上海顧村地塊,3.6萬(wàn)的樓板價(jià)再次刷新了當(dāng)?shù)氐某鲎尲o(jì)錄。

　　錢從哪兒來(lái)?

　　“我就是錢”,信達(dá)地產(chǎn)用錢制造了土地市場(chǎng)的一個(gè)又一個(gè)地王。

　　有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人士表示,在整體貨幣寬松的環(huán)境下,央企背景的信達(dá)地產(chǎn),融資不成問(wèn)題,融資成本也低,其擴(kuò)張不受資金的限制。此外,信達(dá)的資本運(yùn)作的優(yōu)勢(shì),也是其它房企所不及的。

　　克而瑞研究中心發(fā)布的一份《170億搶地王,信達(dá)地產(chǎn)的錢從哪來(lái)?》報(bào)告中稱,除了銀行貸款、股權(quán)質(zhì)押,增發(fā)等常見(jiàn)的金融手段,基金是信達(dá)資產(chǎn)向信達(dá)地產(chǎn)“輸血”的渠道,方法總結(jié)為三種:通過(guò)基金提供委托貸款、通過(guò)基金進(jìn)行股、債權(quán)投資和通過(guò)基金吸引合作對(duì)象。

　　2014年,信達(dá)地產(chǎn)成立了專門的投融資部,以探索金融地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式。

　　公開(kāi)資料顯示,信達(dá)地產(chǎn)陸續(xù)參與設(shè)立過(guò)深圳信達(dá)城市發(fā)展基金、寧波匯融沁順股權(quán)基金、蕪湖信達(dá)絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽(yù)基金、嘉興陸匯股權(quán)基金等多只股權(quán)投資基金。

　　產(chǎn)品設(shè)計(jì)上看,上述基金投資標(biāo)的基本為房地產(chǎn)業(yè)務(wù),可做成FOF基金或資管產(chǎn)品,以股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合方式投向單體項(xiàng)目且單獨(dú)核算收益。盡管投資策略與風(fēng)控模式與市場(chǎng)上的其他地產(chǎn)基金并無(wú)太大區(qū)別,但這其中不少基金的優(yōu)先級(jí)認(rèn)購(gòu)人都是信達(dá)資產(chǎn),而且數(shù)額較大。

　　繼續(xù)兇猛：今年投資目標(biāo)提升四倍

　　靈活的金融手段,給信達(dá)提供了充裕的資金儲(chǔ)備。

　　據(jù)不愿具名的房企負(fù)責(zé)人透露,信達(dá)地產(chǎn)急于在一二線市場(chǎng)擴(kuò)張,今年其在土地市場(chǎng)的投資計(jì)劃是100億——本金!

　　根據(jù)土地出讓的相關(guān)要求,競(jìng)買企業(yè)在競(jìng)買土地時(shí),1/3資金是開(kāi)發(fā)商自有資金,換句話說(shuō),信達(dá)地產(chǎn)今年投資的規(guī)模實(shí)際可能高達(dá)300億元。

　　這個(gè)投資規(guī)模相比起在2015年年報(bào)中披露的80億土地投資額,提升近四倍。

　　目前業(yè)內(nèi)頗為關(guān)心的是,以處置不良資產(chǎn)為主的信達(dá),在地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面的短板如何克服?

　　對(duì)此,上述房企負(fù)責(zé)人透露,信達(dá)地產(chǎn)的模式,是金融地產(chǎn),和傳統(tǒng)的拿地開(kāi)發(fā)不同,其在主要承擔(dān)投資的角色,比如上海新江灣的項(xiàng)目,是和泰禾合作,在上海顧村以及杭州的項(xiàng)目,也在積極尋找合作伙伴。

　　上述人士也表示,信達(dá)在選擇合作伙伴,一要求對(duì)方入股,不能以代建模式加入,二則是對(duì)資質(zhì)有一定要求,全國(guó)十強(qiáng)以外的開(kāi)發(fā)商一般不做考慮。該人士透露,由于信達(dá)地產(chǎn)的土地成本控制和一般民營(yíng)企業(yè)不同,近來(lái)的地王成本遠(yuǎn)高于市場(chǎng)售價(jià),這對(duì)合作者的資金也提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　“怎么測(cè)算都無(wú)法盈利”背后

　　信達(dá)不斷締造地王的背后,是外界對(duì)于其不惜代價(jià)大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的不解。

　　有房地產(chǎn)行業(yè)人士稱,以信達(dá)在顧村的地塊為例,無(wú)論怎么測(cè)算,都無(wú)法盈利。央企和一般的民營(yíng)企業(yè)的思路不同,其應(yīng)該不是為了單一的項(xiàng)目匯報(bào)。

　　上述克爾瑞研究報(bào)告稱,中國(guó)信達(dá)作為央企金融巨頭,主業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)。信達(dá)地產(chǎn)本身的開(kāi)發(fā)能力有所欠缺,2014年,信達(dá)地產(chǎn)的凈利潤(rùn)7.6億,凈利率15.7%,盡管利潤(rùn)率水平尚可,但是利潤(rùn)規(guī)模太低。相比之下,中國(guó)信達(dá)2014年的凈利潤(rùn)124.4億,凈利率20.3%,不僅利潤(rùn)規(guī)模大而且盈利能力強(qiáng),沒(méi)有必要全力發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)背景下,中國(guó)信達(dá)最需要的實(shí)際是資產(chǎn)配置。從2015年7月開(kāi)始,離岸人民幣匯率持續(xù)下跌,加上通貨膨脹的影響,人民幣貶值加速,因此合理的配置資產(chǎn)規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)是需要企業(yè)考慮的。而中國(guó)信達(dá)作為國(guó)內(nèi)四大AMC之一,屬于典型的“不差錢”,資產(chǎn)配置時(shí)需要一類能夠承載大量資金投入的行業(yè),而房地產(chǎn)是最為合適的。

　　“資產(chǎn)荒”日益嚴(yán)重,優(yōu)質(zhì)土地資源是保值的最佳選擇。資本市場(chǎng)資金充裕、流動(dòng)性強(qiáng),反倒凸顯了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺。房地產(chǎn)行業(yè)依然有不錯(cuò)的前景,而一線城市核心地　塊則最具升值潛力,無(wú)法直接進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的險(xiǎn)資通過(guò)投資地產(chǎn)股“曲線救國(guó)”也證明了這一點(diǎn),中國(guó)信達(dá)顯然也深諳此道。信達(dá)地產(chǎn)如此“瘋狂”奪地王,無(wú)論最后能否賺到錢,已經(jīng)完成了母公司中國(guó)信達(dá)的資產(chǎn)配置需要,某種程度上這比單純盈利更為重要。因此,信達(dá)地產(chǎn)最終只是滿足主業(yè)資產(chǎn)配置需求的工具,始終還是為金融主業(yè)護(hù)航而生的。