雨潤集團現(xiàn)擁有兩家上市公司，一家是在香港上市的雨潤食品，另一家是在A股上市的中央商場，后者為雨潤集團運作商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺之一。目前，雨潤地產(chǎn)集團業(yè)務(wù)主要包含了住宅、旅游和商業(yè)、產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)品體系，它的前身為成立于2002年的雨潤地華實業(yè)，實際掌舵人為祝義財。

　　2012年，在辭去雨潤食品董事長一職后，祝義財將工作重心放在雨潤的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上?！白＠习逶诳偛康臅r候，經(jīng)常晚上10點還召集高層開會，對旗下的項目進展情況一個一個過，每周開會開到凌晨兩三點的天數(shù)至少有三天?！庇隄櫦瘓F內(nèi)部高管李明(化名)對時代周報記者說道，推動雨潤地產(chǎn)集團上市是祝義財一直以來的夢想。

　　在外人看來，雨潤集團涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)有著先天優(yōu)勢。從雨潤食品的財報中不難發(fā)現(xiàn)，在雨潤集團早期的發(fā)展歷程中，低價收購國企是其擴張的主要手段之一。

　　據(jù)時代周報記者了解，這些被收購的國企，不少是當(dāng)?shù)卣臉I(yè)績“包袱”，故而雨潤集團的收購價往往不高，但卻借此舉獲得了大量的土地、廠房、設(shè)備和工人。伴隨著城市規(guī)劃的擴張，這些原先在郊區(qū)的工廠面臨搬遷，而搬遷后閑置下來的土地就成為雨潤集團發(fā)展房地產(chǎn)的最大資本。

　　隨后的漫長歲月里，雨潤地產(chǎn)慢慢走出一條獨特運營之路——農(nóng)產(chǎn)品物流中心建設(shè)與房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展。雨潤地產(chǎn)集團運營管理部總經(jīng)理卞克曾對外介紹，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指的就是最具雨潤特色的物流地產(chǎn)。

　　2010年，雨潤集團曾在全國布局“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略：在全國30個省會城市建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心、在300個地級市建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心、在3000個縣域建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)生產(chǎn)基地。

　　甚為重要的是，這些采購中心的建設(shè)用地中，均包含著不少商住配套土地。有媒體曾曝出，雨潤西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心3000畝土地中，就包括9萬平方米的星級酒店和28萬平方米的配套商業(yè)。沈陽雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心亦然。

　　“這就是雨潤和當(dāng)?shù)卣勁械幕I碼，”李明說道，“采購中心是可以幫助地方政府做業(yè)績的。按照雨潤集團官方的說法，2013年其完成了物流地產(chǎn)在全國的戰(zhàn)略布局?！?/p>

　　龐大雨潤地產(chǎn)系的形成，離不開祝義財創(chuàng)造的可復(fù)制的方案：通過雨潤食品強大的現(xiàn)金流，以往來款的形式將大量資金調(diào)配給關(guān)聯(lián)公司無償使用，以支持系內(nèi)地產(chǎn)、商業(yè)業(yè)務(wù)的成長。

　　按照雨潤食品的年報，2005年雨潤食品上市至今的10份年報中，其累計獲得的政府補貼超過40億港元，占到10年總利潤的46.38%。在媒體統(tǒng)計中，雨潤的主要競爭者雙匯，其每年獲得的政府補助甚至不到雨潤食品的1/20。

　　依賴政府補貼的盈利模式是雨潤食品備受詬病的主要原因之一?！笆聦嵣?，在2013年，如果沒有地方政府的補貼，雨潤食品會虧損超1億元，”李明稱，“集團內(nèi)部中高層都清楚，雨潤食品貢獻的賬面紅利已經(jīng)達到枯竭。它和物流一樣，更多是雨潤地產(chǎn)業(yè)務(wù)的造血機器而已”。

　　事實上，雨潤食品的運營危機從2012年就已有體現(xiàn)，其業(yè)績從該年起已開始萎靡不振。數(shù)據(jù)顯示，從2012年-2014年，雨潤食品營業(yè)額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元；凈利潤分別為虧損6.05億港元、盈利4359萬港元、盈利5677萬港元。而在2012年之前的3年里，雨潤食品的凈利潤都在17億港元以上。

　　2014年，雨潤食品流動負債凈額為18.21億港元，總借款及融資租賃負債為82.57億港元，其中54.64億港元將于2015年年底到期，而同期其現(xiàn)金凈額為4.65億港元。

　　傷口撕開

　　“造血機器”雨潤食品面臨運營困境，這也讓雨潤地產(chǎn)的未來之路變得模糊。畢竟雨潤地產(chǎn)在住宅、旅游、文化等方面的多元化擴張，需要龐大的資金支撐。在外界看來，雨潤地產(chǎn)資金鏈的壓力一直是其最大隱憂，十個鍋九個蓋是其整體運營的常態(tài)，它期待以小博大，獲得更大收益。

　　“雨潤地產(chǎn)項目的資金一般都由集團總部統(tǒng)一調(diào)撥，但這往往受制于集團的整體資金情況?！睆垊P透露說，通常資金撥下來需要3個月左右的時間，要再拖得久一點的話，地產(chǎn)項目開發(fā)周期會拉長。

　　雨潤地產(chǎn)曾在2014年進行了一場“全面復(fù)制碧桂園”的改革，它希望可以像碧桂園一樣在三、四線城市風(fēng)生水起，要學(xué)到碧桂園是如何通過低成本土地、規(guī)?；a(chǎn)、快速銷售和業(yè)務(wù)鏈整合來把控各個環(huán)節(jié)的本事，并在保證規(guī)模擴張的同時有效控制成本。

　　據(jù)時代周報記者調(diào)查了解，祝義財曾在2014年年初從碧桂園挖了100多人進入雨潤集團，從管理方式、團隊建設(shè)、采購、設(shè)計、銷售等方面重塑雨潤地產(chǎn)。在祝義財?shù)脑妇袄铮隄櫟禺a(chǎn)未來將在一、二線城市占一席之地。

　　為了完成這場改革，雨潤地產(chǎn)當(dāng)年成立了華東和華南區(qū)域兩級公司，并制定了三年規(guī)劃的目標： 2014年銷售收入實現(xiàn)200億元，未來三年銷售達到500億元，2015年開始謀劃上市。到2015年底，要在全國建成50個城市綜合體。

　　此外，雨潤地產(chǎn)立志在運營好商業(yè)地產(chǎn)的同時，提升改善型住宅的比例和品質(zhì)?！靶怯耆A府”是雨潤地產(chǎn)在全國推廣的地產(chǎn)拳頭產(chǎn)品，按卞克的話，“星雨華府”要致力于做當(dāng)?shù)財?shù)一數(shù)二的高質(zhì)量樓盤。

　　事與愿違，2015年5月，雨潤集團以4.4億元價格賣掉了位于杭州城東新城的星雨華府項目。在這之前，雨潤集團在湖州、沈陽等地的項目也傳出消化難的消息。同月的12日，祝義財?shù)娜Y控股地產(chǎn)公司—地華實業(yè)向中信證券等4方合計轉(zhuǎn)讓了5330萬股中央商場股份，占公司總股本的9.28%，收獲約8.17億元資金。

　　上述舉措成為了業(yè)內(nèi)對雨潤地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題猜測的兩大佐證，外界認為，地華實業(yè)不排除在未來12個月內(nèi)繼續(xù)減持。

　　禍不單行，祝義財曾放言要在全國所有的綜合體內(nèi)做一個中央商場，不過中央商場日前也被安信證券給予了“地產(chǎn)確認不達標”的風(fēng)險提示。6月10日晚間，中央商場發(fā)布公告，公司董事長祝義財因工作需要，辭去公司董事長、董事及董事會相關(guān)委員會職務(wù)；獨立董事徐康寧、董事張化橋、公司董事會秘書陳新生也同時辭職。

　　南京當(dāng)?shù)氐哪炽y行內(nèi)部人士對時代周報記者表示，該行依據(jù)雨潤集團剛性負債的大幅增加對現(xiàn)金流和資金鏈造成的壓力，將降低對其的綜合授信。

　　“祝老板被監(jiān)視居住是一個導(dǎo)火索，”李明感嘆道，“南京官場的強震對雨潤集團的后花園來了個釜底抽薪，雨潤地產(chǎn)也像個斷了糧的孩子一樣，可能會摔得更重?！?