中國金茂2024年銷售單價破2.2萬/平 "金玉滿堂"產(chǎn)品線引領(lǐng)人居變革

　　中國金茂近期發(fā)布的業(yè)績報告顯示，公司2024年扭虧為盈，全年實現(xiàn)營收590.53億元，毛利率為15%，較2023年同期上升3個百分點公司所有者應(yīng)占利潤10.65億元，上一年為虧損約69億元。

　　中國金茂在公告中表示，經(jīng)營業(yè)績增長主要由于集團(tuán)持續(xù)強(qiáng)化精益管理，全力推進(jìn)控費提效，管理費用、銷售及營銷開支、融資成本等下降；同時計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)等資產(chǎn)減值撥備下降。

　　(中國金茂2024全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場)

　　分具體業(yè)務(wù)看，中國金茂城市運(yùn)營與物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入493.01億元；商務(wù)租賃與零售商業(yè)運(yùn)營實現(xiàn)收入16.97億元；酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入16.98億元；金茂服務(wù)實現(xiàn)收入29.66億元，同比增長10%。

　　財務(wù)方面，中國金茂保持了“三道紅線”全綠檔，年內(nèi)平均融資成本較去年同期下降約50個基點，境內(nèi)新增融資平均成本為2.87%，開發(fā)貸利率維持1.8%-2.5%的低水平。

　　重點投資高量級城市

　　迅速扭虧的背后是公司準(zhǔn)確的經(jīng)營策略。自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期。受多重因素影響，市場交易降溫，并進(jìn)而影響到拿地、投資、開工等諸多指標(biāo)，各級監(jiān)管部門推出多輪穩(wěn)樓市措施。

　　作為中國中化旗下城市運(yùn)營領(lǐng)域的平臺企業(yè)，中國金茂已是地產(chǎn)行業(yè)深耕多年的選手。憑借豐富的行業(yè)經(jīng)驗，公司面對行業(yè)階段性挑戰(zhàn)穩(wěn)扎穩(wěn)打，將投資重點放在一、二線城市。公司管理層曾表示，“會深耕房地產(chǎn)行業(yè)，但是會更加聚焦一、二線城市?！拔覀兾磥頃苊膺M(jìn)入三、四線，要聚焦在一、二線，當(dāng)前應(yīng)該聚焦在一、二線的核心地段?！?/p>

　　2024年，中國金茂加大投拓力度，精準(zhǔn)獲取核心城市核心地段的22個優(yōu)質(zhì)項目。新增土地中90%位于一、二線城市，府系及璞系兩條高端改善產(chǎn)品線的項目貨值占比65%。截至2024年末，中國金茂累計未售貨值約2800億元，63%集中在華北及華東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，87%位于一、二線城市。在進(jìn)入2025年后，中國金茂繼續(xù)關(guān)注高量級城市，2月11日聯(lián)合保利以87.295億獲得北京朝陽區(qū)三間房地塊，2月20日聯(lián)合慶隆以89.64億拿下了上海虹口地塊。近日，公司又以10.77億元拿下廣州天河區(qū)世界大觀四期地塊，19.17億元拍得杭州原運(yùn)河新城單元地塊。2024年四季度到2025年一季度，金茂已在上海、北京、天津等熱點城市接連拿下十多宗地。

　　(寧波明湖金茂府實景圖)

　　新產(chǎn)品線契合市場需求

　　這樣的投資策略在中國金茂的銷售構(gòu)成上也有所體現(xiàn)，高量級城市的底色保障了公司能獲得更高的銷售單價，據(jù)統(tǒng)計公司在2024年的983億元簽約銷售額中，68%的銷售額來自華北和華東區(qū)域，90%來自一、二線城市，住宅公寓產(chǎn)品的平均簽約單價達(dá)到2.2萬元/平方米。2024年，全國9個金茂府3.0項目、3個璞系項目、2個滿系項目和3個棠系項目落地首開，均獲得市場熱烈反響。

　　中國金茂對一、二線城市的深耕，也離不開公司產(chǎn)品的不斷革新。在公司看來，城市的發(fā)展絕非一蹴而就，而是需要長期的耐心與投入，需要對于市民需求的望聞問切。在近期閉幕的全國兩會上，政府工作報告明確提出持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，并將“好房子”建設(shè)納入年度工作任務(wù)。作為央企的中國金茂，始終秉持著高度的責(zé)任感和使命感，打造出一系列科技住宅和智慧社區(qū)，為人民群眾提供高品質(zhì)的居住體驗。

　　2024年，中國金茂正式發(fā)布“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線，覆蓋了不同客戶群體多元化住房需求，如“金”以科技為核心，營造“自然生長的社區(qū)”，“玉”為融合東方韻、國際范和藝術(shù)感的“璞系”產(chǎn)品，旨在提供一種“返璞而歸真”的東方韻美學(xué)生活；“滿”倡導(dǎo)“小滿勝萬全”的居住哲學(xué)，注重對生活方式的營造；“堂”則是“棠系”，為年輕的成長型家庭打造全齡友好社區(qū)，成為新時代人居生活方式變革的引領(lǐng)和典范，順應(yīng)時代回應(yīng)市場，持續(xù)落位新產(chǎn)品線，以創(chuàng)新產(chǎn)品力對話城市需求。

　　(武漢金茂曉棠實景圖)

　　一二線城市或率先“止跌回穩(wěn)”

　　今年以來，土地市場的升溫則肉眼可見，不少熱點城市在土拍中出現(xiàn)久違的“百輪競價”，北京、上海、杭州等一、二線城市“地王”再現(xiàn)。3月25日，濱江集團(tuán)以約52億元總價競得水電新村地塊，溢價率69.86%，樓面價7.74萬元/平方米；3月18日北京拍出的海淀樹村地塊的樓面價達(dá)到10.23萬元/平方米，是“兩集中”政策以來北京住宅土地歷史上首宗樓面價就已經(jīng)超過10萬元/平米的地塊。

　　一、二線城市的土地回暖印證了金茂的投資邏輯，也是房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的表現(xiàn)。2024年12月9日的中央政治局會議提出，“穩(wěn)住樓市股市”。隨后召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議表示，“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。在此期間，北上廣深四個一線城市推出包括松綁“限購令”在內(nèi)的一系列穩(wěn)樓市措施。各有關(guān)部委隨后也釋放重大政策利好，形成一套空前有力的政策“組合拳”。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，從過往房地產(chǎn)市場周期變動來看，歷次樓市上漲過程中，都會伴隨土地市場的快速升溫、商品房成交規(guī)模的上升及購房者預(yù)期的改變。目前來看，這三個條件均已在一線城市出現(xiàn)。城市輪動傳導(dǎo)仍然適用于當(dāng)前的樓市趨勢，即一線城市熱度上升后，慢慢向二線城市傳導(dǎo)，再向核心三線城市傳導(dǎo)。但基于人口增長、產(chǎn)業(yè)支撐等維度，預(yù)計三線城市止跌回穩(wěn)的動能相對較弱，修復(fù)周期較長。

　　憑借已有的新發(fā)產(chǎn)品體系和土儲布局，中國金茂正在強(qiáng)勢穿越行業(yè)周期，迎接行業(yè)“止跌回穩(wěn)”下的新走勢。