突破1.9萬(wàn)套 北京二手房市場(chǎng)韌性凸顯

　　在經(jīng)歷了年初兩個(gè)月因假期因素技術(shù)性回調(diào)后，北京商報(bào)記者4月1日統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京的二手房在3月突破1.9萬(wàn)套，達(dá)到19234套，環(huán)比增長(zhǎng)61.96%。數(shù)據(jù)增長(zhǎng)的同時(shí)，市場(chǎng)也呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)雙穩(wěn)特征，即交易規(guī)模與成交價(jià)格趨穩(wěn)。與去年底在政策驅(qū)動(dòng)下的二手房成交量爆發(fā)式增長(zhǎng)不同，多位頭部機(jī)構(gòu)熱門(mén)片區(qū)的門(mén)店經(jīng)理反饋，在沒(méi)有新增政策的前提下，3月成交量通過(guò)自行修復(fù)站到了一年來(lái)的高點(diǎn)，顯示出市場(chǎng)韌性。業(yè)內(nèi)分析，這一表現(xiàn)標(biāo)志著北京二手房市場(chǎng)已逐步擺脫政策依賴，進(jìn)入自主調(diào)節(jié)的良性循環(huán)階段，企穩(wěn)態(tài)勢(shì)進(jìn)一步明確。

　　剛需房成交占比達(dá)70%

　　剛剛過(guò)去的3月，得益于政策效應(yīng)的延續(xù)以及剛需購(gòu)房群體需求的增長(zhǎng)，北京二手房市場(chǎng)持續(xù)保持火熱態(tài)勢(shì)。

　　常年在樓市一線的二手房中介經(jīng)紀(jì)人，最先感知到市場(chǎng)的變化。位于豐臺(tái)大井片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人葛東表示，3月該門(mén)店已成交10套房源，較2月的6套增長(zhǎng)66%。若計(jì)入意向強(qiáng)烈的訂單，預(yù)計(jì)本月成交房源可達(dá)15套。

　　從成交房源面積來(lái)看，60—80平方米的剛需戶型依然是銷售主力。葛東表示，該面積區(qū)間房源價(jià)格集中在200萬(wàn)—300萬(wàn)元以內(nèi)，成交占比可達(dá)到70%。

　　葛東分析認(rèn)為，該片區(qū)房源總價(jià)低、交通便利且周邊配有大型商超，因此受到首次在京置業(yè)年輕群體的青睞。

　　總價(jià)相對(duì)低、適用性好的戶型成為3月北京二手房市場(chǎng)的主要成交戶型。北京西城三里河和德勝片區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置、成熟的生活配套和豐富的教育資源，一直是有娃家庭購(gòu)房的熱門(mén)區(qū)域。

　　三里河片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李想告訴北京商報(bào)記者，去年7月至8月期間，受二手房市場(chǎng)波動(dòng)影響，成交一度陷入拉鋸。20組購(gòu)房者咨詢電話中，有一半是咨詢面積約為120平方米的房源。如今，隨著市場(chǎng)回暖和房源總價(jià)的回調(diào)，大面積房源因價(jià)格提升性價(jià)比降低，所以咨詢小面積戶型的人數(shù)明顯增多。

　　“現(xiàn)在20組咨詢電話中，至少有15組是咨詢面積約為60平方米的房源?！崩钕胍?月成交的一組訂單為例向北京商報(bào)記者說(shuō)明，該組客戶是一對(duì)中年夫妻，考慮到孩子教育等問(wèn)題，原計(jì)劃在該片區(qū)購(gòu)買一套120平方米的房源，但在得知房屋總價(jià)需近1400萬(wàn)元后，無(wú)奈放棄，轉(zhuǎn)而購(gòu)買了一套63平方米的小戶型房源。

　　用這對(duì)夫妻的話來(lái)說(shuō)，63平方米的房屋足以滿足一家三口的居住需求，同時(shí)也能兼顧教育需求。與其在購(gòu)房上多花費(fèi)一倍的資金，不如將省下的錢(qián)用于后續(xù)的教育經(jīng)費(fèi)。

　　小業(yè)主也不敢貿(mào)然提價(jià)

　　購(gòu)房者買房需求變化的同時(shí)，小業(yè)主也沒(méi)有出現(xiàn)此前反彈時(shí)的漲價(jià)，而是更尊重市場(chǎng)定價(jià)。

　　位于豐臺(tái)棗園片區(qū)的某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人趙如雪表示，去年9月，北京樓市“組合拳”出臺(tái)前小業(yè)主為了成功售出房源，多采用“以價(jià)換量”的方式出售房源，彼時(shí)議價(jià)空間最高可達(dá)30%。

　　“組合拳”出臺(tái)后，部分優(yōu)質(zhì)房源因?yàn)樽稍兞亢蛶Э戳康脑黾?，?dǎo)致小業(yè)主信心增強(qiáng)，率先選擇回調(diào)價(jià)格，幅度最高至此前的20%。

　　然而，部分小業(yè)主的盲目漲價(jià)行為導(dǎo)致潛在客戶流失。但在政策的強(qiáng)力刺激下，此前持觀望態(tài)度的剛性需求購(gòu)房者信心增強(qiáng)，合理的價(jià)格調(diào)整符合其心理預(yù)期，從而促使他們作出購(gòu)房決策。

　　趙如雪認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)的減弱，3月北京二手房市場(chǎng)的成交更多依賴于市場(chǎng)自身的需求。從趙如雪近期完成的5筆交易來(lái)看，價(jià)格調(diào)整幅度有所收窄。其中一套房源在1月掛牌時(shí)，價(jià)格比同小區(qū)同戶型房源高出15%，這導(dǎo)致該房源的帶看量和咨詢量遠(yuǎn)低于其他房源。掛牌一個(gè)月后，小業(yè)主接受了經(jīng)紀(jì)人的建議，將掛牌價(jià)下調(diào)5%。盡管價(jià)格仍高于其他房源，但由于樓層、朝向等優(yōu)勢(shì)，在價(jià)格調(diào)整后僅兩周內(nèi)就吸引了10余組購(gòu)房者咨詢，并于3月完成交易。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，這種現(xiàn)象主要源自市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的理性回歸。當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)雙向調(diào)節(jié)特征，一方面，前期盲目調(diào)價(jià)的房源正在回歸合理區(qū)間，另一方面，老舊小區(qū)房源持續(xù)筑底。這種價(jià)格信號(hào)的穩(wěn)定，促使買賣雙方形成更理性的決策機(jī)制——購(gòu)房者不再因追漲恐慌入市，轉(zhuǎn)而從容篩選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的；持有多套房產(chǎn)的小業(yè)主則加速資產(chǎn)騰挪，主動(dòng)掛牌非核心資產(chǎn)以優(yōu)化配置。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)整體表現(xiàn)為價(jià)漲量穩(wěn)，部分此前跌幅較大的區(qū)域，價(jià)格已有所回升。他表示，雖然前幾個(gè)月北京二手房?jī)r(jià)格有所上漲，但在3月，平穩(wěn)成為主流趨勢(shì)。究其原因，影響樓市的基本面因素并未發(fā)生顯著變化。在政策支持下，市場(chǎng)正逐步企穩(wěn)。

　　新房外溢帶動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)升溫

　　二手房市場(chǎng)熱度真實(shí)地體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，3月北京二手房網(wǎng)簽量為19234套，環(huán)比增長(zhǎng)61.96%，同比漲幅達(dá)34.69%。這一數(shù)據(jù)成為一年來(lái)北京二手房市場(chǎng)月度成交第二高峰，僅次于2024年12月政策落地后的成交量。特別要提出的是，在3月的最后一個(gè)網(wǎng)簽日，北京二手房當(dāng)日網(wǎng)簽量達(dá)到1386套，日網(wǎng)簽破千套，也給小陽(yáng)春的首月畫(huà)上了圓滿的句號(hào)。

　　郭毅分析稱，3月二手房市場(chǎng)成交升溫，首要驅(qū)動(dòng)力源于教育配套需求。每年4月30日作為入學(xué)信息采集截止節(jié)點(diǎn)，促使上半年尤其是春節(jié)后形成特殊交易窗口期。對(duì)有學(xué)區(qū)需求的家庭而言，3月不僅是集中看房決策期，更是加速網(wǎng)簽流程的關(guān)鍵時(shí)段——為確保孩子順利入學(xué)，家長(zhǎng)往往需在此前完成過(guò)戶手續(xù)。這種教育剛需與購(gòu)房時(shí)效性的疊加效應(yīng)，成為推動(dòng)3月二手房市場(chǎng)成交走高的重要?jiǎng)幽堋?/p>

　　購(gòu)房者本身的內(nèi)需之外，近期，海淀等區(qū)域新房市場(chǎng)的火爆也為二手房交易注入了強(qiáng)勁動(dòng)力，其外溢效應(yīng)顯著推動(dòng)了二手房成交量的攀升。據(jù)大興西紅門(mén)片區(qū)某知名中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人趙寶全透露，其3月促成交易的3筆訂單中，有2筆業(yè)務(wù)的小業(yè)主因已購(gòu)置新房，為緩解后續(xù)還貸壓力出售現(xiàn)有房產(chǎn)。

　　“新房市場(chǎng)的活躍態(tài)勢(shì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯的拉動(dòng)作用?！壁w寶全以近期完成的一筆交易為例，該小業(yè)主于去年底在西紅門(mén)區(qū)域購(gòu)置了一套面積為130平方米的新房，在償還了3個(gè)月貸款后，感到償債壓力較大，加之所售房源因房齡較老，其出租收益不足以覆蓋每月貸款支出，因此選擇適當(dāng)降低售價(jià)以加速房產(chǎn)流轉(zhuǎn)。

　　中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，隨著北京新房成交量連續(xù)5個(gè)月環(huán)比遞增，剛需群體向二手房市場(chǎng)分流趨勢(shì)明顯，形成“新房帶二手”的聯(lián)動(dòng)格局。

　　根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)，3月截至30日，北京二手房(麥田覆蓋樓盤(pán))新增掛牌房源環(huán)比上月高出31.2%，春節(jié)過(guò)后，小業(yè)主掛牌積極性顯著提高。與此同時(shí)，春節(jié)后新增看房客戶也在迅速增加，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至30日，3月新增客戶量和2月相比增長(zhǎng)超過(guò)40%，春節(jié)積壓需求和節(jié)后新增需求集中釋放。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體而言，目前北京二手房市場(chǎng)依然保持在較高水平，這一表現(xiàn)總體上值得肯定。在政策層面，應(yīng)積極發(fā)掘并充分利用潛在的政策資源，做好政策儲(chǔ)備，并可以借鑒如南京等地出臺(tái)的相關(guān)政策。若部分房源能夠?qū)嵤暗褪赘丁⒌驮鹿钡馁?gòu)房措施，將有望進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。