去年以來全國(guó)超30城優(yōu)化、取消住房限售，業(yè)內(nèi)：極大提升房屋交易市場(chǎng)流動(dòng)性

　　又有一城加入取消商品住房限售的隊(duì)伍。

　　據(jù)南京發(fā)布，3月31日，南京市舉行進(jìn)一步促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上，南京發(fā)布穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“房七條”，其中明確，自2025年3月31日起，南京市范圍內(nèi)取消限售，商品住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書后即可上市交易，有效滿足居民各類置換改善需求。

　　限售政策最初是為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱而出臺(tái)的調(diào)控措施。以南京為例，其住宅限售政策始于2017年。2017年5月13日，南京市政府辦公廳出臺(tái)《南京市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，并自5月14日起正式執(zhí)行。該通知規(guī)定，居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織等新購(gòu)買的住房(新購(gòu)買是指自本通知執(zhí)行之日起購(gòu)買)，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案和登記手續(xù)，贈(zèng)予住房也同樣納入3年限售范圍。到了2022年5月，南京對(duì)限售政策進(jìn)行調(diào)整，對(duì)于預(yù)售商品房，限售時(shí)間從原來的辦理產(chǎn)權(quán)證滿3年，調(diào)整為合同備案日期滿3年。

　　值得注意的是，2024年11月，南京松綁限售政策，買房人購(gòu)買新建商品房后，名下處于限售期的二手房可上市交易；二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下處于限售期的二手房也可上市交易。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次南京全面取消限售，有助于改善住房置換流通，對(duì)于改善性需求釋放有一定的助力效果。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從房屋交易的流動(dòng)性角度來看，過去限售政策的出臺(tái)，主要是從限制房屋交易短線操作的角度出發(fā)，旨在防范各類投資投機(jī)需求和快進(jìn)快出的炒作現(xiàn)象，本質(zhì)是限制了流動(dòng)性。當(dāng)前取消限售政策，吻合了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，體現(xiàn)了精準(zhǔn)施策、響應(yīng)群眾呼聲的導(dǎo)向。取消限售政策后，商品住房的上市交易將不再受時(shí)間或其他條件限制，這將極大提升房屋交易市場(chǎng)的流動(dòng)性，也體現(xiàn)了住房市場(chǎng)“市場(chǎng)化”的導(dǎo)向。

　　機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年以來，全國(guó)超30城優(yōu)化、取消限售政策。其中一線城市廣州和深圳已分別于去年5月、10月取消限售。今年2月，重慶也宣布取消限售。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，在22個(gè)重點(diǎn)城市中，目前北京、上海、杭州、成都、蘇州、無錫等地仍有限售政策未取消，如杭州去年10月后，新出讓地塊需搖號(hào)項(xiàng)目不再執(zhí)行限售，但已執(zhí)行限售項(xiàng)目未取消限售；成都去年10月后，新取得房產(chǎn)證的住房可上市交易，但過去已經(jīng)納入限售的住房仍執(zhí)行限售；北京對(duì)限競(jìng)商品房、共有產(chǎn)權(quán)房的限售政策仍在；上海則對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，南京全面取消商品住房限售，目的在于推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)走穩(wěn)，并拉動(dòng)更多有效置業(yè)人群入市。作為長(zhǎng)三角核心城市，南京的調(diào)控轉(zhuǎn)向?qū)θ珖?guó)諸多高能級(jí)城市都有示范效應(yīng)，標(biāo)志著去除各類行政限制會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大化，政策導(dǎo)向從“防炒房”到“促流動(dòng)”轉(zhuǎn)變。從效果來看，這也會(huì)增大二手房上市掛牌量，并帶動(dòng)更多存量房流通，實(shí)現(xiàn)“賣舊換新”的良性循環(huán)。但值得關(guān)注的是，取消限售之后，大量二手房上市也可能導(dǎo)致部分集中掛牌量增多的區(qū)域和小區(qū)房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。同時(shí)二手房也可能對(duì)新房形成更為明顯的分流，導(dǎo)致二手房成交比例進(jìn)一步增大，這一雙刃效應(yīng)也應(yīng)關(guān)注。

　　張波認(rèn)為，取消限售在杭州、成都等城市全面推行的可能性較大，但一線城市政策調(diào)整會(huì)更為審慎，尤其是核心區(qū)域的限購(gòu)、限售放松的可能性在近期都較小。