租購并舉“頭號(hào)玩家”：萬科2024年長租規(guī)模、效率領(lǐng)先，納保量居市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)第一

　　房地產(chǎn)進(jìn)入新發(fā)展階段，租購并舉已成為必然趨勢(shì)，萬科作為最早布局的企業(yè)之一，已跑在了前面。3月31日，萬科發(fā)布2024年年報(bào)，實(shí)現(xiàn)營收超3400億，瘦身健體取得明顯成效，大宗交易規(guī)模行業(yè)第一，綜合住區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售面積行業(yè)第一，完成超18萬套房屋高質(zhì)量交付，長租業(yè)務(wù)規(guī)模、效率、納保量三項(xiàng)行業(yè)第一。此外，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)也保持穩(wěn)健增長，并在業(yè)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)多賽道REITs突破。

　　作為占比最高的基本盤業(yè)務(wù)，萬科綜合住區(qū)業(yè)務(wù)全年銷售超過2400億，交付品質(zhì)獲專業(yè)認(rèn)可，多個(gè)項(xiàng)目獲國家權(quán)威獎(jiǎng)項(xiàng)“廣廈獎(jiǎng)”，全年累計(jì)邀請(qǐng)近4萬戶業(yè)主走進(jìn)工地實(shí)地看房，超半數(shù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“交付即辦證”。高質(zhì)量交付的背后是產(chǎn)品力提升，近年萬科聚焦產(chǎn)品創(chuàng)新，加強(qiáng)高濃度社區(qū)配套的設(shè)計(jì)，將生產(chǎn)、生活、生態(tài)集于一體，以上海理想之地項(xiàng)目為代表打造了一批優(yōu)質(zhì)住區(qū)獲客戶廣泛認(rèn)可，多個(gè)新項(xiàng)目去化率達(dá)80%。同時(shí)，萬科還于業(yè)內(nèi)首創(chuàng)圖紙大模型，圖紙查找效率提升6倍以上，核對(duì)效率提升15倍以上，有效減少圖紙和施工問題，促進(jìn)“好房子”建設(shè)；此外，面向房地產(chǎn)存量時(shí)代，萬科還實(shí)現(xiàn)存量盤活能力突破，積極借助支持性政策，成功落實(shí)一批困難大、復(fù)雜度高的存量項(xiàng)目盤活，年內(nèi)通過盤活回收資金超百億。

　　租購并舉大潮之下，萬科長租公寓擴(kuò)大領(lǐng)先“身位”，業(yè)務(wù)規(guī)模、效率、納保量三項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)全行業(yè)第一。目前，萬科長租公寓累計(jì)管理規(guī)模約26萬間，其中納入保租房的房源超12萬間，位列市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)納保量第一。憑借數(shù)字化運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，萬科在大規(guī)模經(jīng)營下仍實(shí)現(xiàn)行業(yè)效率第一，出租率超95%，前臺(tái)GOP利潤率達(dá)90%。規(guī)模和效率領(lǐng)先的背后是客戶口碑，萬科長租業(yè)務(wù)經(jīng)過十年經(jīng)營已擁有忠實(shí)的客戶群體，客戶滿意度長期保持95%以上，老客戶續(xù)租率約60%，同時(shí)服務(wù)品質(zhì)獲超5000家企業(yè)客戶認(rèn)可，其中不乏騰訊、比亞迪、大疆等知名企業(yè)。

　　伴隨行業(yè)邁向新發(fā)展階段，老百姓居住相關(guān)需求越發(fā)多樣化，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)房企的重要性日益突出。2024年萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入規(guī)模持續(xù)增長，營收占比明顯提升，并已貢獻(xiàn)正向利潤。其中，物業(yè)服務(wù)于存量中找機(jī)會(huì)，萬物云2024年?duì)I收超360億，通過深耕蝶城，萬物云的市拓效率穩(wěn)居行業(yè)頭部,年內(nèi)新獲取住宅服務(wù)項(xiàng)目超400個(gè)，新增飽和收入超20億元，并積極運(yùn)用科技提升效率，自主研發(fā)的飛鴿平臺(tái)實(shí)現(xiàn)工單智能生成與最優(yōu)路徑規(guī)劃，精準(zhǔn)服務(wù)超3萬名一線作業(yè)人員；商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收近90億元，開業(yè)建筑面積超1000萬平方米，其中印力出租率達(dá)95%；物流倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收約40億，業(yè)務(wù)規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，出租率保持在較高水平。更重要的是，萬科還實(shí)現(xiàn)了多賽道REITs和Pre-REITs的突破，成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動(dòng)產(chǎn)基金突破的企業(yè)，建立了符合行業(yè)未來發(fā)展模式的資產(chǎn)證券化能力。

　　更重要的是，今年初以來，萬科在多方積極支持下，迎來改革發(fā)展重大轉(zhuǎn)機(jī)。管理團(tuán)隊(duì)得到調(diào)整充實(shí)，公司經(jīng)營保持穩(wěn)定，多方面業(yè)務(wù)取得積極進(jìn)展：累計(jì)獲批白名單項(xiàng)目79個(gè)，同時(shí)在不影響“保交房”前提下，有效解活部分預(yù)售監(jiān)管資金，償債工作有序推進(jìn)，2025年一季度到期公開債均已完成兌付。

　　年報(bào)顯示，2024年萬科凈利潤出現(xiàn)虧損，主要是對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，部分其他應(yīng)收賬款需要計(jì)提減值，非主業(yè)財(cái)務(wù)投資基于成本法核算出現(xiàn)一定虧損以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

　　公司管理層在《致股東》中表達(dá)了堅(jiān)定的決心和信心。萬科歷經(jīng)40年的風(fēng)雨和沉淀，打造了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，積累了豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)備了優(yōu)秀的人才資源，培育了強(qiáng)大的品牌影響力，為公司穩(wěn)健發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。全體萬科人將竭盡所能，推動(dòng)改革化險(xiǎn)與融合發(fā)展，相信在各方支持下，萬科一定能走出低谷、迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

　　業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，新的一年在多方支持下，伴隨政策東風(fēng)和市場(chǎng)信心恢復(fù)，相信萬科有望重回健康發(fā)展軌道。