新盤(pán)再現(xiàn)“日光”！上海樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”

　　在政策利好與市場(chǎng)需求雙重驅(qū)動(dòng)下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái) “小陽(yáng)春”。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)去年四季度以來(lái)回穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)，二手房、新房成交量顯著增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)溢價(jià)成交，市場(chǎng)活躍度全面提升。

　　二手房市場(chǎng)周末日均成交超千套，大標(biāo)房產(chǎn)成交活躍

　　上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，1-2月，上海二手住房累計(jì)成交3.12萬(wàn)套，為2017年以來(lái)同期第二高。3月以來(lái)，周末成交套數(shù)保持去年四季度以來(lái)日均超千套的水平，日均成交1212套。

　　“目前市場(chǎng)活躍度很好，門(mén)店一周的買賣帶看量基本穩(wěn)定在20組，較去年9月份新政后的市場(chǎng)活躍度更上一層樓。”上海太平洋房屋田林東路一門(mén)店店長(zhǎng)孫潔瓊說(shuō)道。

　　滬上頭部中介太平洋房屋的數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域來(lái)看，浦東、寶山、閔行等區(qū)域成交量領(lǐng)先，同時(shí)置換鏈條穩(wěn)步向上。2025年，該公司成交價(jià)格1000萬(wàn)元以上房源占比逐步提升，年后成交占比提升2個(gè)百分點(diǎn)，置換改善住房條件，成熟區(qū)域的大平層更受大眾喜愛(ài)，主要集中在徐匯田林和浦東洋涇板塊。

　　從一線經(jīng)紀(jì)人反饋來(lái)看，市場(chǎng)熱度更直觀可感。孫潔瓊表示，其門(mén)店所在的片區(qū)近期大標(biāo)房產(chǎn)成交活躍，像鑫耀中城等上千萬(wàn)的房產(chǎn)都有成交。“前兩天，和同事合作成交了一套近三千萬(wàn)元的獨(dú)棟別墅，該客戶為置換客，近期完成出售房源后再次入市，成交周期非常短。上周首次洽談，3月23日二次洽談簽約成功，成交周期僅8天?！?/p>

　　中原地產(chǎn)世紀(jì)花園豪宅分行門(mén)店店長(zhǎng)潘雪蓮也提及，目前帶看量可觀，客戶入市意愿積極。從價(jià)格來(lái)看，房東和客戶的多數(shù)談判價(jià)格差距在3%～5%。從聯(lián)洋板塊成交情況來(lái)看，截至3月23日，板塊內(nèi)仁恒河濱城、當(dāng)代清水園等成交均較活躍。

　　來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，得益于政策刺激和市場(chǎng)信心的恢復(fù)，自“9.29新政”以來(lái)，該機(jī)構(gòu)的房源成交周期逐步變短，整體從2024年一季度的109天縮短至2025年一季度的94天，整體成交周期縮短15天，隨著政策效應(yīng)的延續(xù)，二手房成交量有望繼續(xù)保持高位，預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)。

　　市場(chǎng)的回暖也直觀反映在經(jīng)紀(jì)人業(yè)績(jī)上。澎湃新聞從滬上頭部經(jīng)紀(jì)公司了解到，今年以來(lái)，單月20萬(wàn)元以上業(yè)績(jī)的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量與去年同期相比顯著增加。太平洋房屋內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，單月業(yè)績(jī)?cè)?0萬(wàn)元以上的經(jīng)紀(jì)人共95人，同比增長(zhǎng)近15%。截至3月23日，3月業(yè)績(jī)達(dá)20萬(wàn)元的經(jīng)紀(jì)人已有81人 。

　　據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心預(yù)判，3月二手住宅成交預(yù)計(jì)超2.5萬(wàn)套，同比增加40%左右，比近5年同期月均成交水平高出14%。

　　從價(jià)格來(lái)看，上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，商品住房成交價(jià)格總體回升。今年以來(lái)，一手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，1-2月分別上漲0.6%、0.2%，去年四季度以來(lái)累計(jì)上漲2.2%。二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)去年四季度以來(lái)環(huán)比累計(jì)上漲1.5%，預(yù)計(jì)今年3月價(jià)格環(huán)比將小幅上漲。

　　新房市場(chǎng)熱度高漲，“日光” 項(xiàng)目再現(xiàn)

　　新房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)亮眼。上海市房地產(chǎn)交易中心副主任阮駿麒介紹，1-2月，上海一手住房累計(jì)成交78萬(wàn)平方米，同比增加28%。3月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目熱度居高不下，3月以來(lái)(至3月21日)共有16個(gè)項(xiàng)目完成認(rèn)購(gòu)，平均認(rèn)購(gòu)比為0.89，其中9個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比超過(guò)1。在售項(xiàng)目銷售速度加快，3月以來(lái)日均成交1.1萬(wàn)平方米，比去年同期日均增加34%，與去年 “滬七條” 出臺(tái)后10月份成交水平相當(dāng)。

　　隨著銷售加速，當(dāng)前，一手住房的可售量有所下降。官方數(shù)據(jù)顯示，目前上海全市可售面積比2024年末減少6%，去化周期比2024年末減少1.1個(gè)月。

　　從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，位于黃浦區(qū)外灘街道的金陵華庭項(xiàng)目可以說(shuō)是市場(chǎng)熱度的典型代表。3月22日，該項(xiàng)目首期推出158套房源，盡管每平方米均價(jià)近19萬(wàn)元，總價(jià)格段在4000萬(wàn)元至1.7億元，但該項(xiàng)目推出后迅速實(shí)現(xiàn) “日光”，單日實(shí)現(xiàn)收金92.34億元。

　　嘉里建設(shè)華北區(qū)、華東區(qū)總經(jīng)理陳小峰表示，從樣板房開(kāi)放到認(rèn)購(gòu)的短短幾周時(shí)間內(nèi)，案場(chǎng)到訪量超千余組。這個(gè)短期獲得的到訪量，除了印證了項(xiàng)目本身的稀缺屬性之外，更說(shuō)明了上海住宅市場(chǎng)的巨大潛力。

　　上海豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情的同時(shí)，改善型項(xiàng)目也備受市場(chǎng)關(guān)注。

　　位于浦東新區(qū)內(nèi)中環(huán)的浦發(fā)・蓮園項(xiàng)目，自3月開(kāi)放樣板間后，周末兩天到訪量近400組。該項(xiàng)目之前在浦東世紀(jì)匯巡展，目前已正式開(kāi)放樣板間，不少意向客戶到訪參觀，預(yù)計(jì)于4月上中旬開(kāi)啟認(rèn)籌。據(jù)介紹，該項(xiàng)目自3月8日起，每個(gè)周末單日到訪量穩(wěn)定在200組左右，甚至工作日晚上八九點(diǎn)仍有客戶到訪咨詢。公開(kāi)信息顯示，浦發(fā)・蓮園可售房源總計(jì)458套，首批推出112套100平方米及133平方米的三房房源，首開(kāi)銷售均價(jià)91800元 / 平方米。此外，位于浦東唐鎮(zhèn)的浦發(fā)唐城五期項(xiàng)目近期也已過(guò)會(huì)，將加推153套房源，銷售均價(jià)約7.4萬(wàn)元 / 平方米，周末兩日售樓處到訪量近300組。

　　澎湃新聞從上海鏈家獲悉，其代理的多個(gè)樓盤(pán)也表現(xiàn)活躍，衡辰公寓、同濟(jì)蟠龍里、星尚觀瀾世嘉等項(xiàng)目帶看及成交均十分可觀。以同濟(jì)蟠龍里為例，上周末(3月22日-23日)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)帶看69組，此前3個(gè)周末也均維持70組左右的帶看量。截至3月23日，3月該項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)20組。

　　土拍市場(chǎng)溢價(jià)成交，點(diǎn)狀高熱特征明顯

　　土地市場(chǎng)方面，2025年開(kāi)年以來(lái)，上海已有3個(gè)批次的集中供地成交，包括去年第九批次以及今年的第一、第二批次地塊。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上海已成交住宅用地6宗，成交總價(jià)約206億元，且全部溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率約27%。其中，虹口區(qū)C080302單元hk329 - 11地塊溢價(jià)率最高，達(dá)38.20%，刷新了2024年8月上海實(shí)行 “雙高雙競(jìng)” 政策以來(lái)的總價(jià)紀(jì)錄。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2025年，上海土地市場(chǎng)呈現(xiàn)全面開(kāi)花、核心區(qū)持續(xù)沖高、外資現(xiàn)身三大特征。不僅嘉定、奉賢、松江地塊均產(chǎn)生溢價(jià)，虹口、楊思熱門(mén)地塊爭(zhēng)奪激烈，溢價(jià)率均超過(guò)30%。一批次土拍中，兩家新加坡房企現(xiàn)身，中海、招商、華潤(rùn)等頭部企業(yè)也頻繁現(xiàn)身上海土拍市場(chǎng)。

　　中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，上海土拍仍維持點(diǎn)狀高熱的特征，房企青睞中心城區(qū)稀缺地塊以及郊區(qū)周邊配套較為完善的地塊，未來(lái)上海集中供地或繼續(xù)維持中心城區(qū)與郊區(qū)結(jié)合、優(yōu)先供給區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地的特征，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　小陽(yáng)春熱度有望延續(xù)

　　業(yè)內(nèi)指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于政策持續(xù)發(fā)力、市場(chǎng)信心逐步修復(fù)的關(guān)鍵時(shí)期。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，“滬九條”“滬七條”政策效應(yīng)持續(xù)釋放，支持的剛性和改善性需求的六類群體(包括社?！?年減為3年”的非滬籍居民、購(gòu)買外環(huán)內(nèi)二手住房的非滬籍單身人士、多子女家庭、社?！?年減為1年”購(gòu)買外環(huán)外住房的非滬籍居民、持居住證的非滬籍家庭以及臨港“N+1”群體)購(gòu)買住房約7300套，占同期成交量的13%；截至目前，六類群體已購(gòu)住房約3.8萬(wàn)套。

　　58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，在一系列政策作用下，市場(chǎng)信心穩(wěn)步提升。據(jù)58安居客研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，二手房找房熱度達(dá)到了近兩年來(lái)的新高點(diǎn)，需求的穩(wěn)步釋放直接推動(dòng)了成交量的持續(xù)高位運(yùn)行。在新房市場(chǎng)方面，豪宅表現(xiàn)尤為活躍，這主要是因?yàn)楫?dāng)前核心城市優(yōu)質(zhì)地段的豪宅作為高端人群的資產(chǎn)配置需求，相對(duì)更受歡迎。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，小陽(yáng)春的熱度有望延續(xù)。一方面，政策端還在釋放積極信號(hào)，比如降準(zhǔn)，降息市場(chǎng)有期待，這可以實(shí)實(shí)在在降低買房成本。另一方面，房子的去化速度在加快，尤其是房東在價(jià)格談判上的優(yōu)勢(shì)又回來(lái)了，會(huì)催促已經(jīng)處于市場(chǎng)中的客戶抓緊做決策。

　　盧文曦認(rèn)為，對(duì)于想置換新房的買家主動(dòng)掛牌、促成交易的動(dòng)力也在提升，主要是今年以來(lái)土拍市場(chǎng)的活躍，刷新區(qū)域樓板價(jià)紀(jì)錄的地塊在增多，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市向好的信心也會(huì)傳遞到買家。今年上半年二手房不管是量還是價(jià)都有望得到進(jìn)一步企穩(wěn)。