井噴的海淀樓市

　　素以稀缺著稱(chēng)的北京市海淀區(qū)的新房市場(chǎng)，在2025年一季度迎來(lái)全面井噴。3月19日，據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2025年以來(lái)，海淀區(qū)土地供應(yīng)量達(dá)到3塊，土地出讓金總額256.94億元，相當(dāng)于去年全年的82.19%。新增供應(yīng)2687套房源，已達(dá)到2024年總供應(yīng)量的5倍以上。供應(yīng)井噴的同時(shí)，該區(qū)域因配套、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，加之不少高品質(zhì)小區(qū)達(dá)到20年左右的房齡，供應(yīng)高峰后的置換與直接買(mǎi)賣(mài)需求也不斷釋放。

　　土地：出讓金已達(dá)256.94億元

　　海淀樓市的供應(yīng)井噴首先體現(xiàn)在土地供應(yīng)上。

　　據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2025年一季度北京土地市場(chǎng)共成功出讓11宗地塊，海淀地塊成交量達(dá)3宗，占比達(dá)27.27%，相比去年同期成功出讓的13宗地塊中，僅1宗位于海淀，供應(yīng)量明顯大幅提升。

　　土地供應(yīng)量的提升也帶動(dòng)了土地出讓金額大幅提升。2025年一季度海淀3宗地塊土地出讓金額達(dá)256.94億元，與去年同期的28.865億元相比，大幅提升790.14%，占到去年全年312.62億元的82.19%。

　　從2010年斷供，到一個(gè)季度井噴近260億元，北京市海淀區(qū)的土地供應(yīng)僅用了不到半年的時(shí)間。

　　產(chǎn)業(yè)好，配套佳，高端需求和剛需兩旺是房企到海淀拿地的主要原因。曾主持過(guò)海淀兩大項(xiàng)目拿地的某國(guó)企北京公司負(fù)責(zé)人直言，總公司對(duì)于海淀的地塊給出了可“逢地必?fù)尅钡膽B(tài)度。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也認(rèn)為，今年海淀地塊供應(yīng)迎來(lái)井噴期，這一現(xiàn)象的根源在于過(guò)去海淀供地?cái)?shù)量相對(duì)稀缺，然而海淀北部地區(qū)憑借其深厚的產(chǎn)業(yè)根基與創(chuàng)新氛圍，吸引了大量高精尖人才的匯聚。鑒于該地區(qū)擁有穩(wěn)固的購(gòu)房群體基礎(chǔ)，增加優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)旨在更好地滿足購(gòu)買(mǎi)改善型住房者的迫切需求。

　　據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2025年一季度，海淀成功出讓的3宗地塊平均溢價(jià)率達(dá)23.43%。

　　其中，被稱(chēng)為功德寺“雙王”的HD00-0803-0029及HD00-0803-00302地塊，分別吸引6家房企和5家房企出價(jià)，經(jīng)過(guò)249輪及170輪競(jìng)價(jià)，最終溢價(jià)率鎖定在17.33%和25.04%。再到3月18日，海淀樹(shù)村地塊10家房企264輪鏖戰(zhàn)，溢價(jià)率更是高達(dá)27.93%，成為自2024年北京部分地塊土拍規(guī)則中取消地塊上限價(jià)以來(lái)，溢價(jià)率最高的一宗地塊。

　　新房：從520套到2687套

　　伴隨著3月頤海澐頌、和樾玉鳴及和樾望雲(yún)相繼取得預(yù)售證，一季度海淀新增供應(yīng)房源激增。北京市住建委官網(wǎng)顯示，頤海澐頌項(xiàng)目獲批房源包括北區(qū)6棟樓、南區(qū)9棟樓共752套，和樾玉鳴13棟樓444套房源全部取得預(yù)售證，此外，和樾望雲(yún)13棟樓639套房源取得預(yù)售證。

　　疊加1月開(kāi)盤(pán)的嘉華天珺852套房源，海淀區(qū)2025年一季度新增供應(yīng)達(dá)2687套房源?？硕饠?shù)據(jù)顯示，海淀區(qū)2024年總供應(yīng)量為520套，以此計(jì)算，2025年一季度海淀新增供應(yīng)量已達(dá)到2024年總供應(yīng)量的5倍以上。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，過(guò)去十年，海淀土地資源稀缺、新房供應(yīng)不足，開(kāi)發(fā)商甚至無(wú)需在產(chǎn)品上過(guò)度發(fā)力，部分品質(zhì)一般的項(xiàng)目也能收獲不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。品質(zhì)好一點(diǎn)的項(xiàng)目新房每平方米售價(jià)11萬(wàn)元+，社區(qū)交付品質(zhì)超預(yù)期，首套二手房以16.5萬(wàn)元/平方米價(jià)格成交，如今二手房掛牌價(jià)更是高達(dá)20萬(wàn)元/平方米。

　　北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從永豐南北的頤海澐頌、嘉華天珺，到功德寺的“雙王”、朱房村的“雙姝”，再加上3月18日中海競(jìng)得的樹(shù)村地塊，海淀已有7個(gè)高端改善盤(pán)。但仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目在海淀北部板塊內(nèi)存在細(xì)致的劃分。具體而言，朱房與功德寺項(xiàng)目均隸屬于上地片區(qū)，而嘉華天珺與頤海澐頌則位于永豐片區(qū)，因此它們所面向的客戶群體存在一定差異。

　　需求：現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售對(duì)客戶達(dá)1：30

　　供應(yīng)井噴的背后，是需求的井噴。

　　北京商報(bào)記者實(shí)地走訪海淀即將開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)新項(xiàng)目時(shí)觀察到，和樾望雲(yún)及和樾玉鳴在周末期間案場(chǎng)里擠滿了前來(lái)看房的購(gòu)房者，如不提前預(yù)約，則需在案場(chǎng)門(mén)口登記排隊(duì)，等待銷(xiāo)售接待完上組客戶才能進(jìn)行了解。

　　在購(gòu)房者激增的情況下，銷(xiāo)售人數(shù)不足的問(wèn)題凸顯。雖然北京商報(bào)記者已提前與和樾玉鳴銷(xiāo)售預(yù)約，但是在到達(dá)案場(chǎng)后為了能第一時(shí)間進(jìn)入案場(chǎng)看沙盤(pán)及樣板間，也只能與另一組購(gòu)房者同時(shí)在一位銷(xiāo)售的帶領(lǐng)下看房。

　　和樾玉鳴銷(xiāo)售趙鑫無(wú)奈表示，案場(chǎng)周末到訪量達(dá)200—300組，而案場(chǎng)銷(xiāo)售卻僅有10余位，達(dá)到了從未有過(guò)的銷(xiāo)售客戶比1：30的情況。為了能夠讓購(gòu)房者在第一時(shí)間挑選心儀的房源，一位銷(xiāo)售帶多組客戶的情況時(shí)有發(fā)生。此外，在和樾望雲(yún)案場(chǎng)沙盤(pán)前仍圍滿前來(lái)看房的購(gòu)房者，銷(xiāo)售王黎表示，上午半天時(shí)間，已接待10余組客戶。自案場(chǎng)開(kāi)放以來(lái)，已經(jīng)累計(jì)接待超4000組客戶。

　　在與銷(xiāo)售溝通中北京商報(bào)記者了解到，近期前來(lái)看房的購(gòu)房人群多集中于周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)上班的人群或是本就居住在附近，但因現(xiàn)有居所樓齡偏老，戶型面積無(wú)法滿足日常需要，所以選擇置換房產(chǎn)的人群。

　　和樾玉鳴案場(chǎng)里一位購(gòu)房者告訴北京商報(bào)記者，平日就在中關(guān)村軟件園里工作，下班時(shí)間偏晚，所以考慮在公司周邊項(xiàng)目中選擇一個(gè)心儀的，可以節(jié)省路途上的時(shí)間，而且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目周邊都存在商超，很適合居住生活。

　　不難看出，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)疊加滿足日常所需的生活配套，使得購(gòu)房者可以在工作與生活中找到平衡點(diǎn)。此外，騰訊、網(wǎng)易、百度、新浪等眾多互聯(lián)網(wǎng)大廠聚集海淀，吸引了大量高科技人才，對(duì)應(yīng)較高購(gòu)買(mǎi)能力，使得海淀的高房?jī)r(jià)也被市場(chǎng)認(rèn)可。

　　來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022—2024年，海淀區(qū)的新房成交總價(jià)集中在500萬(wàn)—1000萬(wàn)元，占比達(dá)46%，其次是1000萬(wàn)—1500萬(wàn)元，占比為23%。但從2024年的成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，500萬(wàn)—1000萬(wàn)元總價(jià)段房源成交量跌幅最大，同比下降68.4%，而2000萬(wàn)元以上總價(jià)段房源同比上漲191.2%。

　　市場(chǎng)的火熱真實(shí)地體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，其中北京上漲0.1%，結(jié)束了自2023年10月起連續(xù)16個(gè)月為負(fù)值的局面，迎來(lái)首次上漲。