核心城市土地市場(chǎng)持續(xù)升溫 高溢價(jià)地塊持續(xù)涌現(xiàn)

　　3月18日，杭州市今年第五次土拍出讓的2宗宅地，在經(jīng)過(guò)10余輪競(jìng)拍后，分別以9.09%、24.07%的溢價(jià)率成交。同日，北京市海淀區(qū)的一宗宅地最終也以27.93%的溢價(jià)率成交。這是開(kāi)年以來(lái)多個(gè)核心城市土地市場(chǎng)持續(xù)升溫的一個(gè)縮影。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，與前幾年土地市場(chǎng)的流拍或底價(jià)成交的常態(tài)化趨勢(shì)相比，今年以來(lái)，不僅住宅用地成交規(guī)模和土地出讓金有所增長(zhǎng)，核心城市的高溢價(jià)地塊亦頻繁涌現(xiàn)。

　　例如，2月8日，鄭州市金水區(qū)一宗住宅地塊在經(jīng)歷255輪競(jìng)價(jià)后，最終以溢價(jià)率87.5%成交。3月3日，上海出讓的一宗位于嘉定新城的地塊，以溢價(jià)率30%成交。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)截至3月18日，杭州出讓的16宗地塊中有12宗溢價(jià)成交，且多宗地塊溢價(jià)率超40%；上海兩次土拍出讓的5宗宅地均溢價(jià)成交；此外，成都、蘇州核心區(qū)地塊溢價(jià)率也在20%以上。

　　“土地高溢價(jià)率往往代表著房企對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期的看好，尤其在核心城市，土地市場(chǎng)回暖有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，今年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫的原因，主要有兩點(diǎn)：一是房企投資聚焦策略下，對(duì)核心城市新房市場(chǎng)銷售回穩(wěn)的看好；二是各地政府積極優(yōu)化政策，著力改善供給、提升供地質(zhì)量，以“好房子”建設(shè)為抓手推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　事實(shí)上，土地市場(chǎng)的回暖也與需求市場(chǎng)的逐步好轉(zhuǎn)有莫大關(guān)系。得益于一系列穩(wěn)樓市政策顯效，今年以來(lái)，居民剛性和改善性住房需求逐步釋放，由此帶動(dòng)房地產(chǎn)交易逐步改善。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉介紹，1月份至2月份，新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別比上年全年收窄了7.8個(gè)百分點(diǎn)和14.5個(gè)百分點(diǎn)。從監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，前兩個(gè)月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長(zhǎng)了1.3%和7.1%。另外，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，2月份，70個(gè)大中城市部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)中，預(yù)期未來(lái)半年新建商品住宅價(jià)格保持穩(wěn)定或者上漲的受訪從業(yè)人員比例為71.8%，比前一個(gè)月上升2.8個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)預(yù)期總體穩(wěn)定。

　　“自去年四季度以來(lái)，在一系列利好政策帶動(dòng)下，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢(shì)，近期優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫也反映出房企對(duì)核心城市新房銷售前景的看好。加之收購(gòu)存量閑置土地已成為今年房地產(chǎn)‘穩(wěn)投資’的關(guān)鍵舉措，這將有望帶動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新的循環(huán)，實(shí)現(xiàn)‘以土地存量換發(fā)展增量’?！辈芫ЬдJ(rèn)為，短期來(lái)看，今年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍將保持較高關(guān)注度和熱度，但低能級(jí)城市土地市場(chǎng)或面臨一定壓力，城市及區(qū)域分化現(xiàn)象仍將延續(xù)。

　　“得益于當(dāng)前市場(chǎng)需求面反映出的積極信號(hào)，以及積極財(cái)政政策的支持，預(yù)計(jì)2025年各地主管部門(mén)將進(jìn)一步聚焦核心板塊改善供求預(yù)期?！笨硕鹧芯恐行氖袌?chǎng)研究總監(jiān)馬千里預(yù)計(jì)，今年上半年，土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)兩大趨勢(shì)：一是重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地高溢價(jià)成交將成常態(tài)；二是土地?zé)岫然厣型麖暮诵某鞘械暮诵陌鍓K向外擴(kuò)散，具備“低庫(kù)存+強(qiáng)購(gòu)買力”雙重優(yōu)勢(shì)的區(qū)域有望率先迎來(lái)地價(jià)回暖。