北京土地市場(chǎng)回暖 海淀樹村地塊樓面價(jià)破10萬(wàn)元

　　11家房企、264輪爭(zhēng)奪、長(zhǎng)達(dá)3個(gè)小時(shí)的鏖戰(zhàn)，北京土地市場(chǎng)的熱鬧重新回歸。3月18日，中海以75.02億元競(jìng)得海淀樹村地塊，溢價(jià)率達(dá)27.93%，樓面價(jià)達(dá)10.24萬(wàn)元/平方米。這是北京住宅土地歷史上第一宗樓面價(jià)超過10萬(wàn)元/平方米的地塊，也超過或逼近周邊在售項(xiàng)目的房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)專家分析稱，地塊的高價(jià)代表了開發(fā)商對(duì)北京稀缺土地的追捧，也與近期整體樓市企穩(wěn)有關(guān)系，說明優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)的需求一直都在。

　　264輪競(jìng)價(jià)溢價(jià)率27.93%

　　3月18日，北京市海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項(xiàng)目HD00—0705—0035—1地塊以75.02億元被中海競(jìng)得。據(jù)悉，該宗地塊共吸引中建壹品、越秀、首開、建發(fā)、華潤(rùn)+招商、海開、中海、金茂、保利發(fā)展、綠城等11家房企、10個(gè)出價(jià)主體報(bào)名。

　　出讓文件顯示，該宗地塊起始價(jià)為58.64億元，在競(jìng)拍尚未正式開始之前，已收到9家房企報(bào)價(jià)。其中，中建壹品率先報(bào)價(jià)，隨后越秀、首開、建發(fā)、招商+華潤(rùn)、海開等房企相繼出價(jià)，起拍價(jià)格到達(dá)59.12億元。

　　在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，各家房企輪番舉牌，經(jīng)過3小時(shí)、264輪的鏖戰(zhàn)，最終由中海競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)27.93%。據(jù)悉，該宗地塊未設(shè)上限價(jià)與指導(dǎo)價(jià)，也就是說未來開發(fā)商在銷售時(shí)可以在保證利潤(rùn)的同時(shí)，綜合考慮購(gòu)房群體及區(qū)位銷售情況設(shè)定銷售價(jià)格。

　　此外，地理位置上的優(yōu)勢(shì)也令海淀樹村地塊受到開發(fā)商追捧。該宗地塊距北五環(huán)約1公里，距地鐵13號(hào)線上地站約1.1公里。地塊周邊有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、101學(xué)校(上地分校)、北京體育大學(xué)、北京大學(xué)和清華大學(xué)等知名院校；北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場(chǎng)，并且臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等多家知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

　　據(jù)悉，該宗地塊用地屬性為R2二類居住用地，土地面積約為3.97萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約為7.33萬(wàn)平方米。出讓文件顯示，HD00—0705—0035—1地塊與HD00—0705—0035—2地塊統(tǒng)一核算容積率、綠地率，HD00—0705—0035—2地塊為不出讓防護(hù)帶緊鄰HD00—0705—0035—1地塊東側(cè)。

　　中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，東側(cè)HD00—0705—0035—2地塊為0.61萬(wàn)平方米的防護(hù)帶，南側(cè)含一條寬15米、長(zhǎng)170米的街坊路。值得注意的是，這兩處區(qū)域與地塊統(tǒng)一核算容積率和綠化率，如此一來，實(shí)際居住容積率將會(huì)有所抬高，經(jīng)核算，實(shí)際容積率約在1.96。

　　創(chuàng)紀(jì)錄的樓面價(jià)

　　海淀樹村地塊之所以備受關(guān)注，除了自身?xiàng)l件優(yōu)質(zhì)外，10.24萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)也刷新了北京土拍市場(chǎng)的紀(jì)錄，成為北京住宅土地歷史第一宗樓面價(jià)超過10萬(wàn)+的地塊。

　　北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，該宗地塊周圍新房項(xiàng)目有即將開盤的和樾望雲(yún)、和樾玉鳴、朱房村中鐵+華潤(rùn)+招商項(xiàng)目及朱房村建發(fā)項(xiàng)目4個(gè)，且均為高溢價(jià)成交。

　　其中，2024年11月5日成交的和樾望雲(yún)及和樾玉鳴地塊，溢價(jià)率均達(dá)15%觸發(fā)搖號(hào)，最終由越秀及綠城幸運(yùn)搖中。而在2025年1月2日成交的朱房村中鐵+華潤(rùn)+招商項(xiàng)目及朱房村建發(fā)項(xiàng)目，因未設(shè)地價(jià)上限兩宗地塊溢價(jià)率分別達(dá)到17.33%和25.04%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，人口的持續(xù)增長(zhǎng)，使得海淀的住宅供應(yīng)愈發(fā)顯得捉襟見肘。從上地、清河，到西二旗、永豐，海淀北樓市長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。地塊的高價(jià)代表了開發(fā)商對(duì)北京稀缺土地的追捧，也和最近整體樓市企穩(wěn)有關(guān)系。

　　值得一提的是，周邊次新房，與該宗地塊僅隔樹村公園的融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院和海開·圓明天頌，房?jī)r(jià)基本在10萬(wàn)元/平方米以上。

　　產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)+生活配套完善也吸引來眾多有需求的改善群體購(gòu)房者。張凱認(rèn)為，土地市場(chǎng)的熱度正快速傳導(dǎo)至供給側(cè)。根據(jù)北京2025年商品住宅用地推介會(huì)信息，海淀今年除樹村地塊以外，還有寶山棚改地塊、半壁店城中村改造項(xiàng)目地塊、四季青西郊機(jī)場(chǎng)周邊及沿線城中村改造項(xiàng)目地塊待入市，且都集中在上半年。屆時(shí)，大量新盤涌入將會(huì)使得海淀新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度加劇，開發(fā)企業(yè)唯有從園林設(shè)計(jì)、會(huì)所打造、精裝品質(zhì)、“零公攤”、風(fēng)雨連廊等各個(gè)細(xì)節(jié)方面入手，全方位提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，才能在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。