“四維”能力驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值提升：越秀房產(chǎn)基金2024年業(yè)績(jī)穩(wěn)健 夯實(shí)長(zhǎng)期價(jià)值

　　2025年3月17日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)布2024年度業(yè)績(jī)：整體經(jīng)營穩(wěn)定，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入20.32億元，物業(yè)收入凈額約14.45億元，整體期末出租率達(dá)84.5%，在商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的變局中，以“戰(zhàn)略定力+運(yùn)營深耕”實(shí)現(xiàn)價(jià)值突圍。

　　面對(duì)外部市場(chǎng)挑戰(zhàn)，越秀房產(chǎn)基金2024年仍交出穩(wěn)健“答卷”，旗下重點(diǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，為行業(yè)注入“強(qiáng)心劑”。其中，作為核心資產(chǎn)的廣州國際金融中心(廣州IFC)全年貢獻(xiàn)10.08億元收入，占比近半，廣州IFC超甲級(jí)寫字樓全年續(xù)約率超八成；商場(chǎng)廣州IFC國金天地客流量同比增長(zhǎng)7.4%，期末出租率高達(dá)98.3%；廣州四季酒店平均入住率81.5%，同比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)；廣州IFC雅詩閣服務(wù)公寓收入1.20億元，平均房?jī)r(jià)1,119元/間/晚，創(chuàng)開業(yè)以來新高，經(jīng)營收入和營業(yè)毛利(GOP)連續(xù)九年穩(wěn)居雅詩閣中國區(qū)榜首，持續(xù)凸顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　此外，專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目廣州白馬服裝市場(chǎng)持續(xù)深化“中國品牌服裝國際交易中心”定位，實(shí)現(xiàn)租金收入同比提升12.1%，出租率高達(dá)97.1%，收入貢獻(xiàn)率也提升至10%。

　　在融資管理上，管理人把握人民幣利率市場(chǎng)地位，持續(xù)研究多種融資工具積極調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，降低利率市場(chǎng)沖擊；實(shí)現(xiàn)越秀房產(chǎn)基金全年平均付息率4.53%，較2023年同期下降7個(gè)基點(diǎn)。

　　2024年，隨著中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委系列重要政策的出臺(tái)，中國REITs市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度與投資者參與度提升，也越發(fā)考驗(yàn)基金管理人的主動(dòng)管理和價(jià)值創(chuàng)造能力。越秀房產(chǎn)基金以“多元資產(chǎn)協(xié)同、精準(zhǔn)化產(chǎn)品、數(shù)智化提質(zhì)及主動(dòng)管理風(fēng)險(xiǎn)”等多重舉措，堅(jiān)守資產(chǎn)價(jià)值最大化初心，緊抓中國品牌出海趨勢(shì)、消費(fèi)復(fù)蘇契機(jī)及政策機(jī)遇，在“低增長(zhǎng)”的全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，為投資者交出了一份來之不易的成績(jī)單。

　　打造線上業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)第二曲線，廣州白馬服裝市場(chǎng)期末出租率達(dá)97.1%

　　在消費(fèi)分級(jí)與數(shù)字化轉(zhuǎn)型的雙重浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營邏輯正經(jīng)歷深刻重構(gòu)。2024年，廣州白馬服裝市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)效果尤為明顯，期末出租率攀升至97.1%，租金收入同比增長(zhǎng)12.1%。

　　報(bào)告年內(nèi)，廣州白馬服裝市場(chǎng)持續(xù)夯實(shí)“中國品牌服裝國際交易中心”定位，積極把握全球化市場(chǎng)下的跨境電商新機(jī)會(huì)，發(fā)揮供應(yīng)鏈廠家及品牌商服貿(mào)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以品質(zhì)筑基，擴(kuò)寬國際市場(chǎng)，內(nèi)外貿(mào)一體化助力客戶出海“搶訂單”；并通過動(dòng)態(tài)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新場(chǎng)景化客流動(dòng)線設(shè)計(jì)，持續(xù)強(qiáng)化品牌聚合勢(shì)能。

　　同時(shí)，2024年廣州白馬服裝市場(chǎng)還進(jìn)行數(shù)智化升級(jí)，發(fā)布“白馬智選平臺(tái)”，目前已吸引276個(gè)優(yōu)質(zhì)品牌進(jìn)駐，借助AI試衣、VR逛店、直播下單等前沿技術(shù)，提供線上選品、供應(yīng)鏈服務(wù)、海外營銷等全鏈路綜合服務(wù)，打造線上成交的第二業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線。

　　強(qiáng)化底層資產(chǎn)“四維”能力，多維驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值可持續(xù)增長(zhǎng)‌

　　作為香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中持有中國資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REIT，越秀房產(chǎn)基金獨(dú)創(chuàng)了商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理一體化、資本提升與資產(chǎn)提升一體化、資產(chǎn)管理與基金管理一體化“三位一體”的經(jīng)營模式，不斷強(qiáng)化底層資產(chǎn)的“四維能力”——產(chǎn)品力、招商力、運(yùn)營力和服務(wù)力，靈活升級(jí)商業(yè)模式，提升資產(chǎn)的吸引力，創(chuàng)造新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，獲得市場(chǎng)的良好反饋。

　　在提升寫字樓產(chǎn)品力方面，越秀房產(chǎn)基金聚焦當(dāng)下靈活高效辦公趨勢(shì)以及Z世代辦公需求，在旗下多個(gè)寫字樓項(xiàng)目實(shí)施“一客一策+產(chǎn)品調(diào)改”策略，精準(zhǔn)匹配企業(yè)需求，成功引入多家優(yōu)質(zhì)租戶，為租戶提供高性價(jià)比辦公方案的同時(shí)保障資產(chǎn)長(zhǎng)效收益：廣州國際金融中心全年推出7,200㎡精裝中小戶型單元，去化率達(dá)82%；越秀金融大廈推出的1.4萬㎡帶裝修單元達(dá)成92%去化率；上海越秀大廈以9,900㎡新簽面積創(chuàng)2020年以來新簽面積紀(jì)錄；武漢越秀財(cái)富中心推出更多中小戶型產(chǎn)品，帶動(dòng)全年新簽面積超過2.7萬㎡；財(cái)富廣場(chǎng)和城建大廈以貼心服務(wù)體系，引入和續(xù)租多家優(yōu)質(zhì)租戶，期末出租率均超92%。

　　面對(duì)“非標(biāo)商業(yè)”走紅，背后所反映的消費(fèi)者對(duì)差異化商業(yè)內(nèi)容的追求，越秀房產(chǎn)基金通過“品牌煥新+場(chǎng)景運(yùn)營”組合拳，升級(jí)零售商場(chǎng)的招商力：廣州IFC國金天地通過引入烘焙、高端咖啡、潮流零食等商務(wù)配套品牌及城市獨(dú)家聯(lián)名活動(dòng)，拉動(dòng)全年客流量較去年同期增長(zhǎng)7.4%、新引入品牌銷售額較原有品牌同比提升均超15%，出租率高達(dá)98.3%；廣州VT101維多利廣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)宜家睡眠中心、購書中心、信息時(shí)報(bào)等聯(lián)合舉辦多元化主題活動(dòng)，全年客流和出租率同比分別增長(zhǎng)5%和增加3.1個(gè)百分點(diǎn)，主力租戶“優(yōu)衣庫”全年銷售額再登品牌全國門店榜首；武漢星匯維港購物中心則借勢(shì)新興品牌與兒童業(yè)態(tài)升級(jí)，達(dá)成全年21%客流增幅并完成6,600㎡新簽，出租率保持90%。

　　通過多業(yè)態(tài)精細(xì)化運(yùn)營與數(shù)字化創(chuàng)新，越秀房產(chǎn)基金持續(xù)強(qiáng)化運(yùn)營能力。例如，廣州四季酒店緊抓國際商品交易會(huì)和假日經(jīng)濟(jì)釋放的市場(chǎng)需求，以靈活定價(jià)策略搶占高端市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)連續(xù)第十一年在主要競(jìng)爭(zhēng)群酒店中保持強(qiáng)優(yōu)勢(shì)位置。廣州IFC雅詩閣服務(wù)公寓精準(zhǔn)匹配長(zhǎng)租與短租需求，長(zhǎng)住續(xù)約率近五成，短租客群顯著增長(zhǎng)，全年?duì)I收創(chuàng)歷史新高，并連續(xù)九年穩(wěn)居雅詩閣集團(tuán)中國區(qū)業(yè)績(jī)榜首。廣州白馬服裝市場(chǎng)通過深化定位、舉辦多元活動(dòng)以及主動(dòng)探索數(shù)字化新模式，引領(lǐng)中國專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的創(chuàng)新風(fēng)向。

　　在國家“雙碳”目標(biāo)的指引下，越秀房產(chǎn)基金以國際領(lǐng)先的服務(wù)理念，持續(xù)將低碳、綠色、智能、健康理念融合至業(yè)務(wù)營運(yùn)各個(gè)環(huán)節(jié)，致力于在多元資產(chǎn)組合中創(chuàng)造更健康、更可持續(xù)的空間。

　　報(bào)告期內(nèi)，越秀房產(chǎn)基金ESG實(shí)踐成效顯著，30%租戶簽訂綠色租約、全年碳排放強(qiáng)度下降約20%、獲LEED鉑金級(jí)認(rèn)證物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積達(dá)68%，賦能租戶可持續(xù)發(fā)展與長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)。

　　主動(dòng)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低匯率利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

　　融資市場(chǎng)方面，2024年1個(gè)月期HIBOR平均利率為4.38%，較2023年同期上漲11個(gè)基點(diǎn)。報(bào)告期內(nèi)，基金管理人主動(dòng)管理融資成本，實(shí)現(xiàn)全年平均付息率4.53%，較2023年同期下降7個(gè)基點(diǎn)，有效抵御市場(chǎng)融資成本上升沖擊。

　　2024年，越秀房產(chǎn)基金以“穩(wěn)”為底色、以“靈活”為關(guān)鍵動(dòng)作，把握人民幣利率優(yōu)勢(shì)窗口期，期末人民幣融資占比從年初的39%提升至60%，有效降低基金總體融資成本，弱化匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，管理外匯敞口。

　　面對(duì)利率環(huán)境的波動(dòng)，為進(jìn)一步發(fā)揮財(cái)務(wù)“靈活性”，管理人決定部分減免管理人費(fèi)用，以減緩經(jīng)濟(jì)下行對(duì)基金表現(xiàn)的影響；另外，2024年下半年越秀房產(chǎn)基金將分派比率調(diào)整為90%，全年整體分派率約為96%，將余下可分派資金用于2025年內(nèi)投入資本性改造工程或償還部分借款本金等事宜，為資產(chǎn)的可持續(xù)增長(zhǎng)和增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御力進(jìn)一步夯實(shí)“內(nèi)功”。

　　結(jié)語：‌

　　面對(duì)這一份來之不易的成績(jī)單，越秀房產(chǎn)基金董事長(zhǎng)及行政總裁林德良先生總結(jié)道：“2024年中國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨諸多挑戰(zhàn)，有效需求不足、消費(fèi)疲弱。在經(jīng)營壓力面前，管理人堅(jiān)定信心，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，審時(shí)度勢(shì)地制定資產(chǎn)管理策略，竭力穩(wěn)定經(jīng)營基本面。通過行之有效的資產(chǎn)管理策略成功抓住政策紅利和市場(chǎng)機(jī)遇，有效支撐了基金全年經(jīng)營收入。”

　　展望2025年，在國家明確GDP增速預(yù)期目標(biāo)為5%的穩(wěn)增長(zhǎng)基調(diào)，以及“擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)、促轉(zhuǎn)型”的主線下，市場(chǎng)信心持續(xù)夯實(shí)，基金旗下商辦、零售、酒店多元業(yè)態(tài)有望深度受益，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略中，持續(xù)釋放資產(chǎn)價(jià)值，與城市高質(zhì)量發(fā)展同頻共進(jìn)，為投資者持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)健的業(yè)績(jī)回報(bào)。