住宅層高邁入3米時代！已有多地先行調(diào)整，對行業(yè)有何影響？

　　在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，提升住宅品質(zhì)已成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。3月9日，在十四屆全國人大三次會議舉行的記者會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，近期，我們在組織編制《好房子建設(shè)指南》，也在修訂《住宅項目規(guī)范》，其中有一項，就是把住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。

　　提高住宅層高標(biāo)準(zhǔn)對行業(yè)有何影響？

　　據(jù)央視新聞，我國2005版《住宅建筑規(guī)范》、2011版的《住宅設(shè)計規(guī)范》，都對室內(nèi)凈高有不應(yīng)低于2.40米的強制性要求。關(guān)于層高的要求來自2011年版的《住宅設(shè)計規(guī)范》，其中規(guī)定“住宅層高宜為2.80m”。所謂層高，是指從本層地板到上層地板的距離，即：層高=樓板厚度+凈高，平時買房時候說的，多數(shù)情況是凈高。

　　央視新聞指出，上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行至今已經(jīng)很長時間了。因此，給房子的“身高”標(biāo)準(zhǔn)調(diào)一下，是大勢所趨、心之所向。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示，2011年《住宅設(shè)計規(guī)范》版本的第5.5章“層高和室內(nèi)凈高”明確，“住宅層高宜為2.8m”，該規(guī)范從2012年8月開始實施，說明很大程度上影響了10多年的各地住宅項目規(guī)劃工作。過去10多年，住房建設(shè)首要解決“有沒有”的問題，而當(dāng)前進入到“好不好”的新階段，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，大家對居住品質(zhì)的要求不斷提高，層高標(biāo)準(zhǔn)的提升成為必然趨勢。

　　克而瑞廣佛區(qū)域援引清華大學(xué)建筑學(xué)院研究顯示，當(dāng)層高從2.8米提升至3米時，室內(nèi)空氣流通效率提升15%，自然采光面積增加20%，空間壓抑感指數(shù)下降32%。這意味著：空調(diào)能耗預(yù)計降低10%-15%，儲物空間可多出0.5立方米/戶，吊頂設(shè)計自由度提升40%。更有某項目實測，層高每增加10厘米，室內(nèi)PM2.5濃度直降15%，可見“層高不低于3米”不單單是數(shù)字上的調(diào)整，更是從科學(xué)層面上對如何改善人們居住體驗的精準(zhǔn)研究。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，住宅層高標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整和提高，對行業(yè)影響和反饋是積極的，不僅對標(biāo)發(fā)展新模式，和止跌回穩(wěn)有力對接，也能積極促進行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　嚴(yán)躍進認為，此次調(diào)整，對標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也吻合了好房子的建造標(biāo)準(zhǔn)。其中好房子有四個標(biāo)準(zhǔn)，即包括了舒適的要求。更高的層高，符合現(xiàn)代人的居住習(xí)慣和心理需求，是好房子舒適標(biāo)準(zhǔn)的重要體現(xiàn)。新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)下，產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計的空間也將加大，有助于房企根據(jù)市場需求更好設(shè)計產(chǎn)品，這也和今年房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的工作進行了有力對接。

　　已有多地先行調(diào)整

　　澎湃新聞關(guān)注到，其實早在2022年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住宅項目規(guī)范》(征求意見稿)向社會公開征求意見，其中提及，新建住宅層高不應(yīng)低于3.00米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.50米。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，山東、江西、河南、江蘇、成都、昆明等多個地方已經(jīng)對住宅層高標(biāo)準(zhǔn)進行了調(diào)整優(yōu)化。這些地方的新規(guī)普遍將住宅層高提高到3米以上，甚至有的地方如山東省還鼓勵有條件的項目將層高提高至3.3米以上。

　　其中，2023年12月，山東省發(fā)布的《山東省高品質(zhì)住宅設(shè)計指引》明確，營造健康舒適的居住空間。對戶型的功能布局和構(gòu)造尺寸做了具體規(guī)定，保證戶內(nèi)空間尺度適宜。要求住宅層高不應(yīng)低于3.00米，鼓勵有條件的項目適度加大空間高度，提高至3.30米以上。

　　江蘇省于2024年3月發(fā)布的《設(shè)計和建造導(dǎo)則》明確，改善型住宅層高不應(yīng)小于3.1米，三層以上改善型住宅層高不應(yīng)大于3.6米；設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的改善型住宅，層高不應(yīng)小于3.15米。

　　江西省要求住宅凈高不應(yīng)小于3.10米；2025年2月，河南省則明確，住宅層高不宜小于 3.1米。成都市以及昆明市的標(biāo)準(zhǔn)是住宅建筑層高不應(yīng)低于3米，一般不應(yīng)高于3.6米。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，從住房需求來看，除了戶型結(jié)構(gòu)、得房率之外，層高也是居民非常關(guān)注的重要維度。根據(jù)現(xiàn)行《住宅設(shè)計規(guī)范(2011版)》規(guī)定，住宅層高宜為2.80米，而在項目實際建設(shè)過程中，部分改善項目的層高達到了2.8米以上，如南京頤和天晟府、金陵月華項目的層高均在3.3米以上；北京城建天壇府、北京悅府等項目層高在2.9米~3.15米之間。

　　曹晶晶認為，近年來，人們對居住舒適度有了更高的追求，比如要求房屋要有更好的隔音降噪性能，或者通過安裝新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、地暖等來提升居住品質(zhì)，而此次層高標(biāo)準(zhǔn)的提升，可以幫助對沖此部分空間帶來的影響。同時，層高提升后，室內(nèi)的采光和通風(fēng)也會得到改善。此外，消費者在裝修設(shè)計上也有了更大的靈活性，可以滿足不同家庭的個性化需求。

　　58安居客研究院院長張波認為，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)不斷落地和推進，是房地產(chǎn)市場從“增量市場”向“品質(zhì)生活”轉(zhuǎn)型的重要標(biāo)志，將深刻改變供需關(guān)系并重塑行業(yè)格局，并會加速推進供需關(guān)系從總量匹配向結(jié)構(gòu)性匹配演進。

　　其認為，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的推進對房企的影響也將十分深遠，當(dāng)下不少房企還關(guān)注“計容”政策調(diào)整，帶來得房率提升，以及小區(qū)共享空間的升級對產(chǎn)品吸引力的提升。“好房子”影響其實不止于此，將推動房企從產(chǎn)品提供者向服務(wù)提供者轉(zhuǎn)型，包括為項目提供全生命周期管理，更好實現(xiàn)智慧社區(qū)運營、物業(yè)增值服務(wù)，來提升長期收益；更好瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)人口住房需求，來開發(fā)職住平衡的社區(qū)；更好嵌入智能安防、能源管理等系統(tǒng)，實現(xiàn)科技化、定制化服務(wù)解決方案。可以預(yù)計，后續(xù)更具備技術(shù)壁壘、資金實力和服務(wù)能力的房企將主導(dǎo)市場。