招商蛇口2024提質(zhì)增效 “生態(tài)鏈”與“現(xiàn)金?！辈⒅厣S戰(zhàn)略邏輯

　　作為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商，招商蛇口以綜合發(fā)展為綱，重點(diǎn)聚焦開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)三類業(yè)務(wù)，建設(shè)“好房子”、運(yùn)營“好資產(chǎn)”、提供“好服務(wù)”，不斷滿足人民群眾對(duì)美好生活的需要。

　　2024年，房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌，千億房企數(shù)量銳減至11家。在這場關(guān)乎生存的較量中，招商蛇口(001979.SZ)以2,193億元的全口徑銷售金額位列克而瑞銷售榜第五位，逆勢而上，繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營。

　　一、行業(yè)寒冬下的“安全墊”：現(xiàn)金充沛與債務(wù)安全構(gòu)筑護(hù)城河

　　在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的2024年，招商蛇口以“穩(wěn)健”為底色，交出了一份兼具防御性與成長性的答卷。2024年，招商蛇口營收達(dá)到1,789億元，同比上升2.25%，受開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，以及計(jì)提房地產(chǎn)項(xiàng)目減值準(zhǔn)備同比增加，導(dǎo)致公司歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降36.09%。但招商蛇口也表示，2024年，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額319.64億元，同比增長1.69%。報(bào)告期末貨幣資金余額1,003.51億元，同比增加120.62億元，增長13.66%。報(bào)告期末現(xiàn)金短債比1.58，同比提升0.3。這一系列數(shù)據(jù)背后，是招商蛇口對(duì)“現(xiàn)金流為王”戰(zhàn)略的堅(jiān)決貫徹。通過審慎拿地、加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，公司在行業(yè)信用危機(jī)頻發(fā)的背景下，成為少數(shù)仍保持“綠檔”的頭部房企。

　　1、精準(zhǔn)布局，新拿地聚焦核心區(qū)域

　　近年來，房地產(chǎn)市場分化加劇，核心城市與非核心城市的表現(xiàn)截然不同。2024年，招商蛇口在土地投資策略上，明確聚焦于一線和強(qiáng)二線城市，尤其是“強(qiáng)心30城”和“核心6+10城”，資源投放進(jìn)一步向上海、杭州、北京、深圳等城市傾斜。這一策略不僅體現(xiàn)了公司對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢的敏銳洞察，也為公司未來的業(yè)績?cè)鲩L奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　有分析人士指出，一方面，核心城市的土地資源稀缺性與市場需求韌性，使得招商蛇口在項(xiàng)目獲取與銷售去化上更具優(yōu)勢。2024年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積935.90萬平方米，簽約銷售金額達(dá)2,193.02億元，顯示出其在核心市場的強(qiáng)大競爭力。另一方面，聚焦核心城市也意味著更高的土地成本與開發(fā)難度，但招商蛇口憑借其央企背景與綜合開發(fā)能力，能夠更好地應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)。其中，招商蛇口2024年12月單月斥資101.15億元獲取8宗優(yōu)質(zhì)地塊，涵蓋上海、杭州、西安等核心城市，其中上海寶山區(qū)兩宗地塊權(quán)益占比最高達(dá)70%。此舉不僅鞏固了核心城市土儲(chǔ)優(yōu)勢，也為未來產(chǎn)品溢價(jià)提供了空間。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，招商蛇口2024年新拿地項(xiàng)目中，位于核心區(qū)域的占比超過80%。這些地塊地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善，具有較高的投資價(jià)值。隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，核心區(qū)域土地資源日益稀缺，招商蛇口此舉無疑為公司在未來的市場競爭中占據(jù)了有利地位。

　　2、主動(dòng)優(yōu)化，計(jì)提減值助力資產(chǎn)質(zhì)量提升

　　在行業(yè)調(diào)整期，計(jì)提減值成為眾多房企面臨的共同課題。根據(jù)業(yè)績快報(bào)，招商蛇口對(duì)部分資產(chǎn)計(jì)提減值59億元，雖在短期內(nèi)會(huì)對(duì)利潤產(chǎn)生一定影響，但從長期來看，這一舉措有助于夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量，為未來的穩(wěn)健發(fā)展掃清障礙。通過集中處理潛在風(fēng)險(xiǎn)，公司能夠更加清晰地呈現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，增強(qiáng)投資者對(duì)其財(cái)務(wù)狀況的信心。通過計(jì)提減值，招商蛇口將部分潛在風(fēng)險(xiǎn)提前釋放，有利于輕裝上陣，更好地聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　二、開發(fā)業(yè)務(wù)：從“規(guī)模競賽”到“品質(zhì)深耕”

　　1. 產(chǎn)品力迭代：持續(xù)提升“好房子”標(biāo)準(zhǔn)

　　招商蛇口以“首席設(shè)計(jì)師產(chǎn)品經(jīng)理制”重構(gòu)產(chǎn)品體系，打造“天青系、啟序系、攬閱系、璽系”四大產(chǎn)品線，精準(zhǔn)匹配市場需求：璽系(高端標(biāo)桿)：北京招商璽、合肥招商璽等項(xiàng)目以稀缺地段和前瞻設(shè)計(jì)引領(lǐng)市場。天青系(現(xiàn)代中式)：長沙天青府首開去化超90%，成為上半年長沙唯一搖號(hào)項(xiàng)目。啟序系(文化豪宅)：南京金陵序首開“日光”，武漢武昌序160天清盤，驗(yàn)證市場對(duì)文化IP的認(rèn)可。攬閱系(功能型社區(qū))：西安招商攬閱全年去化1,589套，登頂西安單盤銷冠。

　　2. 服務(wù)力進(jìn)階：全周期交付體系重塑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　2024年，招商蛇口累計(jì)交付9.5萬套住房，并升級(jí)“交付即服務(wù)”體系。以深圳招商璽家園為例，通過14項(xiàng)空間設(shè)計(jì)細(xì)則、3道嚴(yán)苛查驗(yàn)工序?qū)崿F(xiàn)高品質(zhì)交付；西安序項(xiàng)目以33稿設(shè)計(jì)推演，打造四代立序標(biāo)桿。此外，公司通過“甲板生活節(jié)”“綠蘿行動(dòng)”等品牌活動(dòng)，強(qiáng)化社區(qū)運(yùn)營，提升客戶粘性。

　　3. 營銷力革新：數(shù)字化生態(tài)與圈層營銷并進(jìn)

　　公司依托“One蛇口”智慧平臺(tái)整合多元業(yè)態(tài)，線上成交占比持續(xù)提升。2024年累計(jì)簽約銷售金額2,193.02億元，銷售面積935.9萬平方米，其中12月單月銷售額達(dá)302.39億元，創(chuàng)年度峰值。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，招商蛇口在西安、長沙、合肥、南通、徐州5城銷售金額排名居第一，在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州等9城進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售排名前五。在長沙房企銷售排行榜第1名，占top10房企銷售累計(jì)金額18%，三大主銷盤均進(jìn)入銷售top10。2024年全年西安市銷售金額最高的5個(gè)項(xiàng)目，招商蛇口占2個(gè)項(xiàng)目。

　　三、資產(chǎn)運(yùn)營：REITs破局與全業(yè)態(tài)協(xié)同的“第二曲線”

　　1. REITs常態(tài)化：資本循環(huán)閉環(huán)加速形成

　　2024年，招商蛇口租賃住房REIT(代碼：180502)在深交所上市，募集資金13.635億元，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)達(dá)103.66倍，創(chuàng)年內(nèi)新高。至此，招商蛇口已完成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓、商業(yè)辦公”三大資產(chǎn)運(yùn)營板塊的REITs布局，2019年至今盤活存量資產(chǎn)(按發(fā)行估值)超142億元，推動(dòng)“開發(fā)-運(yùn)營-資本化-再投資”閉環(huán)成熟。

　　2. 全業(yè)態(tài)協(xié)同：從“空間運(yùn)營”到“產(chǎn)業(yè)賦能”

　　招商蛇口旗下招商產(chǎn)園聚焦數(shù)智科技、綠色科技等五大產(chǎn)業(yè)賽道，全國園區(qū)入駐企業(yè)超2300家，孵化30余家上市公司。青島網(wǎng)谷引入新一代信息技術(shù)企業(yè)占比60%，通過“園區(qū)+資本”模式設(shè)立8支產(chǎn)業(yè)基金(總規(guī)模60億元)，賦能企業(yè)全生命周期。

　　四、物業(yè)服務(wù)：數(shù)字化底座與增值服務(wù)的“升維戰(zhàn)”

　　招商積余通過AI技術(shù)實(shí)現(xiàn)物業(yè)工單效率提升5倍，高空拋物預(yù)警覆蓋97%項(xiàng)目，并打造“小招服務(wù)站”集成28項(xiàng)便民服務(wù)。作為國內(nèi)設(shè)施管理行業(yè)的探索者，招商積余旗下招商設(shè)施持續(xù)深耕IFM(綜合設(shè)施管理)賽道，服務(wù)華為、阿里等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，管理面積超3600萬平米，連續(xù)多年獲評(píng)“后勤服務(wù)金牌供應(yīng)商”。

　　五、展望：新模式下的三大啟示

　　1. 產(chǎn)品創(chuàng)新≠成本堆砌：以客戶需求為導(dǎo)向，如天青系的宋式美學(xué)與功能性社區(qū)的煙火氣設(shè)計(jì)；

　　2. 生態(tài)協(xié)同≠業(yè)務(wù)雜糅：開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)板塊通過數(shù)據(jù)與資本形成乘法效應(yīng)，如“One蛇口”平臺(tái)整合多元業(yè)態(tài)。

　　3. 財(cái)務(wù)安全≠保守主義：通過REITs、輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)“減重不減收”；

　　當(dāng)多數(shù)房企仍在生存線上掙扎時(shí)，招商蛇口已憑借央企信用、運(yùn)營能力與生態(tài)壁壘，在新模式的棋局上落子如飛。其護(hù)城河不僅在于銷售額或土儲(chǔ)規(guī)模，更在于“開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)”的閉環(huán)生態(tài)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了可復(fù)制的樣本。