上海2025年首批宅地開拍：成交總額159億元 外環(huán)外市場現(xiàn)回暖跡象

　　2月20日，上海2025年首次出讓的四宗宅地進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)且全部溢價成交，成交總額159.26億元，出讓面積9.59萬平方米，規(guī)劃建筑面積22.72萬平方米。

　　同策研究的分析師李浩誠表示，本次土拍中，央國企雖有參與，但不再像以往一樣占據(jù)絕對主導(dǎo)。引人注目的是，一些外資企業(yè)或帶有外資背景的聯(lián)合體在拿地中表現(xiàn)活躍。本次土拍聯(lián)合體拿地成為主流。

　　另一個值得關(guān)注的是非核心區(qū)地塊。城市測量師行的分析師唐新穎表示，本次出讓的兩宗外環(huán)外地塊的表現(xiàn)雖不及中心城區(qū)亮眼，但打破了以往郊區(qū)多以底價成交的局面，顯示出外環(huán)外市場的回暖跡象。

　　金茂聯(lián)合外資企業(yè)獲內(nèi)環(huán)宅地，專家：反映出外資布局上海的戰(zhàn)略意圖

　　本次土拍關(guān)注度最高的為虹口區(qū)地塊。

　　虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊吸引五位競買人參與競拍，中國金茂(00817.HK)旗下的西安葆茂置業(yè)有限公司和沁睿佳(上海)置業(yè)有限公司的聯(lián)合體經(jīng)過184輪競價，以89.64億元的總價競得，溢價率38.20%，成交樓板價約11.75萬元/平方米。

　　沁睿佳(上海)置業(yè)有限公司為新加坡黃祖耀家族旗下產(chǎn)業(yè)。唐新穎稱，中國金茂與新加坡房企組成的聯(lián)合體，這一合作不僅體現(xiàn)了房企對核心城區(qū)稀缺資源的爭奪，也反映出外資房企通過聯(lián)合開發(fā)的方式重新布局上海住宅市場的戰(zhàn)略意圖。

　　參與此次土拍的還包括中國海外發(fā)展(00688.HK)、保利發(fā)展(600048.SH)、越秀地產(chǎn)(00123.HK)、華潤置地(01109.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、綠城中國(03900.HK)。

　　出讓文件顯示，該地塊位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)嘉興路街道瑞虹新城板塊，東至曲陽南路，南至新宏星小學(xué)和規(guī)劃公共綠地，西至規(guī)劃公共綠地，北至四平路。該地塊與瑞虹新城十期一路之隔。

　　該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，起始價為64.86億元，中止價為90.81億元，容積率為3.95，規(guī)劃為普通商品房用地，出讓面積19318.86平方米，計容面積76309.5平方米。

　　華潤越秀聯(lián)合體競得“地王”旁宅地

　　浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊吸引六位競買人參與競拍，最終，經(jīng)過76輪競價，以50.90億元的總價成交，未觸及中止價，溢價率33.38%，成交樓板價為74695元/平方米。

　　競得人為越秀地產(chǎn)旗下的杭州燚樂實(shí)業(yè)投資有限公司與華潤置地旗下的上海泓喆商務(wù)咨詢有限公司組成的聯(lián)合體。參與該地塊競拍的還包括，建發(fā)國際集團(tuán)(01908.HK)、保利發(fā)展、上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司、招商蛇口和中國海外發(fā)展。

　　出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，位于新楊思板塊，東至經(jīng)二路、南至緯一路、西至經(jīng)一路、北至20Ea-02地塊，出讓面積27258.08平方米，容積率2.5，起始總價38.16億元，中止價53.43億元。

　　該地塊鄰近“地王”——浦東新區(qū)Z000602單元20B-12地塊。2024年11月27日，20B-12地塊吸引五位競買人參與競價，中能建城市投資發(fā)展有限公司、越秀地產(chǎn)、華潤置地組成的聯(lián)合體成為競得人，代價為78.97億元的總價，實(shí)施商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米，以及配建公共服務(wù)設(shè)施300平方米和高端人才住房配建比例2%，成交樓面價74426元/平方米，溢價率40.37%。20B-12地塊不僅成交總價創(chuàng)2024年集中供地出讓地塊單個地塊之最，溢價率也創(chuàng)近三年新高。

　　重啟投資的金地今年第二次拿地

　　民營房企持續(xù)發(fā)力。

　　本次出讓地塊中容積率最低的一宗為松江區(qū)SJC10008單元05a-24號地塊，吸引兩位競買人參與競拍，最終，由金地集團(tuán)(600383.SH)和另外兩家房企組成的聯(lián)合體競得，成交額8.15億元，溢價率13.98%，成交樓板價為26216元/平方米。

　　該地塊的競得人包括金地集團(tuán)旗下的太倉鑫啟泰房地產(chǎn)咨詢有限公司、新加坡星獅集團(tuán)旗下的蘇州星泰益置業(yè)有限公司和廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司擁有的上海筑成房地產(chǎn)有限公司。未競得人為建發(fā)國際集團(tuán)(01908.HK)間接擁有的蘇州兆坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　出讓文件顯示，該地塊位于松江新城方松街道，東至05a-25號地塊，南至新松江路，西至思涌路，北至05a-22號地塊；規(guī)劃為普通商品房用地，出讓面積25913.27平方米，容積率為1.2。

　　金地集團(tuán)順利度過去年的償債高峰之后，現(xiàn)金流壓力緩解，開始謀求發(fā)展，重啟投資拿地，這是金地集團(tuán)今年的第二次出手。今年1月20日，金地集團(tuán)獲取位于浙江省杭州市臨平老城區(qū)的低密度宅地，權(quán)益占比60%。

　　熟悉該地塊的業(yè)內(nèi)人士介紹，該地塊處于松江新城核心地段，周邊長期斷供，高端低密產(chǎn)品會有較強(qiáng)的競爭力。

　　來自金地集團(tuán)的內(nèi)部人士表示，逐步恢復(fù)拿地后，公司今年將繼續(xù)在產(chǎn)品端發(fā)力，以滿足當(dāng)前市場差異化的需求；該地塊將建成以大面寬疊加為主的產(chǎn)品，并附帶部分合院產(chǎn)品。

　　龍湖集團(tuán)聯(lián)合體再獲奉賢區(qū)宅地，外環(huán)外市場回暖

　　另一宗民企獲取的地塊為奉賢區(qū)奉賢新城10單元06-07地塊，該地塊吸引三位競買人參與競拍，最終，龍湖集團(tuán)(00960.HK)旗下的太倉湖暉置業(yè)有限公司與句容建華置地有限公司組成的聯(lián)合體以10.57億元的總價競得，成交樓面價20473元/平方米，溢價率16.54%。

　　句容建華置地有限公司是湯和控股集團(tuán)有限公司旗下公司，湯和控股還擁有全國最大的混凝土制品與技術(shù)綜合服務(wù)商建華建材集團(tuán)。

　　參與此次土地競拍的還有中國金茂(00817.HK)旗下的蘇州騰茂置業(yè)有限公司，常州天安元城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司和象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下的上海象盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成的聯(lián)合體。

　　出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地、商業(yè)用地；東至06-04地塊，南至光昊路，西至金海公路綠地，北至南奉公路綠地；建設(shè)用地面積23459.62平方米，規(guī)劃建筑面積51611.16平方米(商住比為15%:85%)，容積率2.2，起始價約9.07億元，中止價為11.79億元。

　　唐新穎介紹，本次土拍中，兩宗外環(huán)外地塊的表現(xiàn)雖不及中心城區(qū)亮眼，但打破了以往郊區(qū)多以底價成交的局面，顯示出外環(huán)外市場的回暖跡象。隨著樓市政策的放寬，外環(huán)外重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的價值正逐步回歸大眾視野，例如五大新城區(qū)域，憑借其規(guī)劃利好和價格優(yōu)勢，正吸引越來越多購房者的關(guān)注。未來，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善和產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入，外環(huán)外市場有望迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇。

　　2024年4月，龍湖集團(tuán)聯(lián)合句容建華置地有限公司以15.37億元的總價競得奉賢新城10單元08B-01地塊，參與此次競拍的還包括奉賢本地國企上海高屋置業(yè)有限公司以及象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下的江蘇象嶼投資有限公司。

　　專家：上海房價連續(xù)上漲，給房企拿地提供底氣

　　本次出讓地塊全部溢價成交。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，溢價的產(chǎn)生說明房企拿地積極性很高，對市場有良好信心。尤其是2月19日公布的70城房價指數(shù)，上海房價繼續(xù)保持連續(xù)上漲勢頭，給房企提供了不少底氣。

　　李浩誠認(rèn)為，上海土地市場活躍度顯著提升，吸引眾多房企積極參與，競爭激烈程度顯著提升，也表明房企對上海房地產(chǎn)市場前景依然看好，愿意投入資源參與優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪。

　　中指研究院上海分析師蘇曉東同樣表示，本輪土拍是春節(jié)后上海土拍市場的良好開端，稀缺地塊繼續(xù)受到房企熱捧。土拍市場高漲的熱情或?qū)鲗?dǎo)至新房市場，加之上海購房政策仍有放松的空間，有助于穩(wěn)定購房者預(yù)期，有利于上海房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，上海土地市場的較好表現(xiàn)，對于全國其他城市也有較為積極的啟發(fā)。各地要用足用好政策，推出優(yōu)質(zhì)地塊，積極促進(jìn)土地市場的活躍。

　　國企積極參與本次土拍的同時，國內(nèi)民營地產(chǎn)商和外資地產(chǎn)商的積極入市也值得關(guān)注。據(jù)中指院統(tǒng)計，本場土拍4宗地塊共吸引17家企業(yè)參拍，其中5家央企、5家國企、3家民企、3家外企和1家混合所有制企業(yè)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此次土拍最受關(guān)注的即為虹口區(qū)地塊，吸引了包括中國海外發(fā)展、綠城中國、招商蛇口等頭部房企，進(jìn)一步說明2025年優(yōu)質(zhì)城市優(yōu)質(zhì)地段依舊受到房企的青睞和認(rèn)可。