一線城市樓市成交齊創(chuàng)新高，中介：已做好迎接“金三銀四”的準(zhǔn)備

　　隨著樓市成交熱度的持續(xù)升溫，2024年12月，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市的樓市成交量齊創(chuàng)新高。這被業(yè)內(nèi)視為一線城市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的明確信號。展望2025年，多名地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，他們已經(jīng)做好了迎接“金三銀四”銷售旺季的充分準(zhǔn)備。

　　一線城市樓市成交齊創(chuàng)新高

　　2024年的最后一個月，北京、上海、廣州和深圳樓市紛紛交出滿意答卷，二手房成交量均創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　以深圳為例，據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年12月份，深圳一手住宅網(wǎng)簽數(shù)量達(dá)到了6769套，同比大幅上升165%，盡管環(huán)比有所下滑，但依然為近47個月來的第二高水平。同時，二手住宅過戶數(shù)量也創(chuàng)下了近51個月的新高，突破了8000套大關(guān)。從全年數(shù)據(jù)來看，深圳樓市在2024年表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢頭，其中，二手住宅成交近4年來首次突破5萬套，占總成交比重達(dá)到59%，為近4年的最高點，二手市場重回市場主導(dǎo)地位。

　　在上海，二手房市場同樣火爆。根據(jù)安居客上海的監(jiān)測數(shù)據(jù)，去年12月份，上海二手房(含商業(yè))網(wǎng)簽成交29711套，環(huán)比上漲9.8%，創(chuàng)下了年內(nèi)單月最高紀(jì)錄，同時也是近三年來的最高水平。其中，去年12月份的9個周末日及1個工作日成交均破千，創(chuàng)下年內(nèi)破千天數(shù)最高紀(jì)錄。

　　不少經(jīng)紀(jì)人反饋，去年10月以來市場的成交量增長明顯，客戶購房決策周期顯著縮短，顯示出市場的活躍度和購房者的積極態(tài)度。

　　北京樓市也呈現(xiàn)出類似的繁榮景象。據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，去年12月份北京二手住宅網(wǎng)簽量為21556套，環(huán)比增長15%，同比增長高達(dá)66%，創(chuàng)下21個月來的新高。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”政策的作用下，樓市出現(xiàn)了積極的變化，北京樓市已連續(xù)高位運(yùn)行3個月。 2024年全年，北京二手房成交量高達(dá)17.56萬套，相比2023年的15.54萬套上漲了13%。

　　廣州同樣跑出翹尾行情。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年12月份廣州市二手住宅的網(wǎng)簽數(shù)量為11494宗。機(jī)構(gòu)監(jiān)測顯示，該網(wǎng)簽量跑出年內(nèi)單月成交最高成績，同時也是年內(nèi)第5次突破萬套。綜合全年數(shù)據(jù)看，2024年1-12月(統(tǒng)計周期:2023年12月26日至2024年12月25日)，廣州市二手住宅累計網(wǎng)簽110781套、1104.38萬平方米，同比分別增長1.63%和1.52%。

　　經(jīng)紀(jì)人：已做好迎接“金三銀四”的準(zhǔn)備

　　從一線城市經(jīng)紀(jì)人的反饋來看，“欲揚(yáng)先抑”“韌勁十足”“雙向奔赴”成為樓市表現(xiàn)的關(guān)鍵詞。

　　在深圳樂有家經(jīng)紀(jì)人眼中，2024年的深圳樓市，是政策爆發(fā)的一年，是價格盤整趨穩(wěn)的一年，是成交“先抑后揚(yáng)”的一年。

　　數(shù)據(jù)顯示，2024年深圳二手房月均網(wǎng)簽量4541套，月均錄得量5573套。其中，10-12月深圳二手成交量有明顯的復(fù)蘇，網(wǎng)簽及錄得量“三連漲”，一路回升至8000套“繁榮線”之上。12月全市二手房錄得量更是超過9000套，達(dá)到9115套的高點，刷新2021年以來的最高值；二手住宅網(wǎng)簽量8282套，是2020年10月以來的最高值。

　　價格方面，去年7月，深圳的二手房成交均價一度跌破“6字頭”，但10月價格上漲7%回到“6字頭”，四季度穩(wěn)定在6.3萬元/平方米左右。

　　上海太平洋房屋田林東路一門店店長孫潔瓊則用“雙向奔赴”來形容2024年的樓市表現(xiàn)?！罢呗涞睾?，市場成交可觀，年末客戶基本1-2周內(nèi)就下定買房?，F(xiàn)在成交的房子，房東和客戶都是雙向奔赴，房東更趨于理性，漲價的少，誠意買房子的還價力度也不大，整體價格趨于穩(wěn)定?！?/p>

　　據(jù)上海太平洋房屋提供的成交數(shù)據(jù)，2024年12月，房源成交占比最高的還是300萬元以下和300萬元-500萬元的房源，共占61%。但高標(biāo)的房源近2個月成交量都在以10%-20%量級提升。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“隨著樓市優(yōu)化政策的落地，置換鏈條不斷打通。同時，稅費(fèi)政策的減免又為改善客戶提供了置換的動力，進(jìn)一步促進(jìn)了市場的活躍度”。

　　北京鏈家雙榆樹小區(qū)商圈經(jīng)理張紅則用“韌性十足”來形容北京的市場表現(xiàn)。其所在的中關(guān)村雙榆樹板塊，2024年整體成交明顯增多，其中，置換客戶占比較多，成交意愿更強(qiáng)，雙方在價格上也更容易達(dá)成一致，成交周期明顯變短。

　　澎湃新聞采訪發(fā)現(xiàn)，大部分經(jīng)紀(jì)人反饋從2024年10月份開始明顯感覺到市場出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。一系列政策作用下，購房者的入市意愿明顯增強(qiáng)，好房源的成交速度也大大加快。

　　第三方研究機(jī)構(gòu)中指研究院發(fā)布的報告顯示，2024年，我國房地產(chǎn)市場整體仍呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，前三季度新房銷售同比下降，二手房“以價換量”帶動市場保持一定活躍度。隨后9.26政治局會議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放了最強(qiáng)維穩(wěn)信號，政策目標(biāo)直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面，為市場注入信心，四季度以來，新房及二手房成交量均出現(xiàn)明顯回升，核心城市二手房價格有所趨穩(wěn)。12月，政治局會議提出“穩(wěn)住樓市”，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調(diào)，釋放了更加堅定的穩(wěn)樓市基調(diào)。

　　多名一線經(jīng)紀(jì)人表示，已做好了迎接“金三銀四”銷售旺季的充分準(zhǔn)備。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2024年，一線城市一個明顯的特點是“政策效應(yīng)吸收好”。隨著中央及地方政府對房地產(chǎn)市場的一系列精準(zhǔn)施策，一線城市樓市展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢頭，市場成交齊創(chuàng)新高。“政策效應(yīng)吸收好”的同時，一線城市也呈現(xiàn)出了理性、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，即市場成交量明顯增加、房價保持平穩(wěn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著政策的持續(xù)落地和市場的深入調(diào)整，一線城市樓市有望繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，同時也將帶動更多城市逐步走出低谷。

　　一線城市復(fù)蘇有望帶動更多城市“止跌回穩(wěn)”

　　58安居客研究院院長張波認(rèn)為，北上廣深在2024年12月成交創(chuàng)新高其實并不意外，10月、11月一線城市就已經(jīng)顯示出強(qiáng)勁的市場復(fù)蘇力，12月是復(fù)蘇的延續(xù)，這也顯示出一線城市“止跌回穩(wěn)”的信號已愈加清晰。

　　其認(rèn)為，2024年四季度的復(fù)蘇本身由兩個原因引發(fā)，其一是9月底中央政治局會議對樓市“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)的強(qiáng)調(diào)，加之后續(xù)政策不斷落地，是復(fù)蘇的直接拉動力；其二是潛在購買力充足，限購和利率政策同步影響下，相比低能級城市更容易加速需求入場。

　　張波指出，當(dāng)下來看，不應(yīng)小看這一信號作用，一線城市的復(fù)蘇，龍頭效果將在2025年得到顯現(xiàn)，有望帶動更多城市逐步走向“止跌回穩(wěn)”。同時也不應(yīng)夸大其影響，整體市場的全面復(fù)蘇在2025年也并非一蹴而就，依然需要更多的政策進(jìn)行保障。其強(qiáng)調(diào)，不能因為今年四季度一線城市市場階段性復(fù)蘇，就認(rèn)定市場已經(jīng)完全反轉(zhuǎn)，2025年春節(jié)后依然是個重點的時點，建議有政策持續(xù)跟進(jìn)，以推進(jìn)市場保持維持復(fù)蘇。一季度一二手房成交量持續(xù)保持高位，并且價格環(huán)比小幅上漲趨勢形成，才是一線城市全面實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的判斷性指標(biāo)。

　　據(jù)58安居客研究院不完全統(tǒng)計，2024年全年，全國各省市地方出臺購房支持性政策約1132次，頻次同比去年增長28.0%。在各項對房地產(chǎn)托舉的政策中，放松公積金貸款、解除限貸、購房補(bǔ)貼三類政策最為頻繁，這些政策從資金層面給予了購房者更多的支持，降低了購房門檻，刺激了市場需求。

　　從需求端政策內(nèi)容來看，北上廣深等30個大城市放松了限購政策，目前僅剩下北京、上海、深圳、海南仍有局部限購，其余城市均取消了限購。此外，限貸政策、限價政策、限售政策在不少二線城市也有所調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2025年房地產(chǎn)政策空間已有限，一線城市在限購方面仍有操作空間，中小城市政策空間已收窄。未來公積金政策的空間依然存在，包括利率調(diào)整顯著低于商貸利率，或增加公積金貸款總額，降低購房成本。同時，“以舊換新”和購房補(bǔ)貼政策也將有望在更多城市落地并加大力度，如契稅減免、家裝補(bǔ)貼等，提升購房者入市意愿。