明年房地產(chǎn)工作怎么干？止跌回穩(wěn)排在首位，支持政策仍有空間

　　12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議系統(tǒng)總結(jié)2024年工作并明確2025年重點(diǎn)任務(wù)。

　　對(duì)于明年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的總體思路，會(huì)議明確，將認(rèn)真落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)。同時(shí)結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的相關(guān)舉措，強(qiáng)調(diào)“三個(gè)更加”：更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長(zhǎng)巨大潛力，更加有力保障和改善民生，更加系統(tǒng)防范化解風(fēng)險(xiǎn)隱患。此外，在穩(wěn)住樓市的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌推進(jìn)好房子開(kāi)發(fā)建設(shè)，并進(jìn)一步加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力推進(jìn)城市更新，促進(jìn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，明年作為房地產(chǎn)“止跌回暖”關(guān)鍵之年，政策重點(diǎn)更清晰，住房保障更有力。

　　推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)排在首位

　　本次會(huì)議明確了2025年全國(guó)住建工作的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，分別為持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實(shí)施城市更新，打造“中國(guó)建造”升級(jí)版和建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，其中持續(xù)用力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)位居五大任務(wù)之首。

　　在“穩(wěn)樓市”方面，工作包含兩個(gè)方面：

　　一是著力釋放需求，把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對(duì)群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項(xiàng)目重點(diǎn)支持。

　　二是著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，明年將提升內(nèi)需放到第一位，除了在政策層面強(qiáng)化公積金支持作用外，城中村改造將是2025年拉動(dòng)內(nèi)需的重要抓手，預(yù)計(jì)2025年會(huì)結(jié)合貨幣化安置、房票制度等措施，抓好落地推進(jìn)。同時(shí)以需定產(chǎn)將是重要趨勢(shì)，“人房地錢”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制重要性進(jìn)一步提升，對(duì)于一些人口持續(xù)流入的城市和區(qū)域?qū)⑹沁M(jìn)一步利好。

　　支持政策仍有空間

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，會(huì)議明確大力支持剛性和改善性住房需求，預(yù)計(jì)核心城市限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，北上深繼續(xù)放松限購(gòu)政策；同時(shí)，降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費(fèi)等均具備空間。

　　有效發(fā)揮住房公積金支持作用方面，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2024年各地出臺(tái)公積金相關(guān)政策超400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長(zhǎng)還款期限、優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定等方面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，其中，針對(duì)多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側(cè)重點(diǎn)之一。2025年，預(yù)計(jì)公積金政策仍將是各地促進(jìn)需求釋放的重要政策方向，如繼續(xù)提高公積金貸款額度、延長(zhǎng)貸款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大，全國(guó)層面降低公積金貸款利率也存在一定預(yù)期。

　　在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”后，本次會(huì)議也進(jìn)一步明確將在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善，加快城中村改造節(jié)奏，隨著各項(xiàng)配套政策跟進(jìn)落實(shí)，貨幣化安置城中村改造或?qū)⒃?025年新房銷售中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)作用，將是促進(jìn)新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。近期部分城市已經(jīng)通過(guò)城中村改造專項(xiàng)借款、房票安置相結(jié)合的方式，已實(shí)現(xiàn)了較好的新房銷售去化。

　　推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也是明年全國(guó)住建工作五大重點(diǎn)任務(wù)之一。

　　此次，會(huì)議明確了推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的五個(gè)方面，一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場(chǎng)穩(wěn)定。三是大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過(guò)程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

　　張波提及，調(diào)控政策將長(zhǎng)短結(jié)合，明年房地產(chǎn)新模式制度的完善將是重點(diǎn)。其中，“租購(gòu)并舉”的基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步提升保障房覆蓋力度，其中商品房“收儲(chǔ)”將是保障房增量的重點(diǎn)，而土地“收儲(chǔ)”則是商品房?jī)?yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)。從制度完善層面來(lái)看，商品房銷售制度優(yōu)化，尤其是試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的推進(jìn)將是重點(diǎn)；房地產(chǎn)全生命周期管理，尤其是房屋養(yǎng)老金相關(guān)制度的推進(jìn)也將是重點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化

　　業(yè)內(nèi)指出，整體來(lái)看，本次會(huì)議明確了2025年全國(guó)住建工作的重點(diǎn)任務(wù)，其中持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是重中之重。從市場(chǎng)變化上看，本次會(huì)議指出房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。在各地因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。

　　另根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，12月以來(lái)(12.1-12.22)，重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比、同比增長(zhǎng)均超10%，重點(diǎn)20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長(zhǎng)。

　　從價(jià)格來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市比上月增加10個(gè)，二手住宅環(huán)比上漲的城市比上月增加2個(gè)。其中，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，二三線城市環(huán)比降幅均收窄；各線城市同比降幅今年以來(lái)首次均收窄。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司負(fù)責(zé)人付凌暉在國(guó)新辦就2024年11月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉行的發(fā)布會(huì)上表示，隨著促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的各項(xiàng)政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易趨于活躍，交易價(jià)格出現(xiàn)回穩(wěn)勢(shì)頭。

　　展望2025年，中指研究院根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)商品房銷售面積同比小幅下降；樂(lè)觀情形下，若城中村改造及收儲(chǔ)存量房等政策加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。