珠江實(shí)業(yè)二季度銷售額下滑30% 對外拆借資金繼續(xù)增加

　　7月31日，珠江實(shí)業(yè)發(fā)布二季度經(jīng)營情況簡報，二季度實(shí)現(xiàn)銷售面積2.58萬平方米，同比下降43%；實(shí)現(xiàn)銷售金額4.63億元，同比下降30%。

　　整體來看，上半年珠江實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額7.31億元，同比下滑近14%。這是繼2019年銷售額下滑近19%之后的再次下滑。

　　從2019年開始，珠江實(shí)業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流開始轉(zhuǎn)負(fù)，當(dāng)年流出1.23億元，今年一季度再度流出8446萬元。上半年公司無新增房地產(chǎn)項(xiàng)目，已停止拿地。

　　在手項(xiàng)目少 長沙項(xiàng)目毛利率較低

　　珠江實(shí)業(yè)是一家小型房企，目前在售房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，主要集中在廣東、湖南、安徽等地。廣東項(xiàng)目大部分已經(jīng)處在尾盤銷售階段，合肥項(xiàng)目少且銷售進(jìn)展不及預(yù)期，主力銷售區(qū)域只剩長沙。

　　從毛利率來看，長沙項(xiàng)目明顯低于廣州珠江項(xiàng)目。2019年四個在售的長沙項(xiàng)目毛利率最高為43%，最低為-3.47%，而四個廣州項(xiàng)目毛利率均超過60%。

　　公司解釋稱，廣東項(xiàng)目大多是十余年前獲取的地塊，拿地、開發(fā)時間較早，地價較低，因此結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本較低。其中兩個項(xiàng)目珠江璟園與御東雅軒均為高端定位產(chǎn)品，整體售價較高。

　　相比之下，長沙項(xiàng)目受政府限價政策、拿地成本、以及項(xiàng)目處于不同開發(fā)建設(shè)階段等因素影響，毛利率低于廣東，且差異較大。

　　2020年計(jì)劃竣工的2個項(xiàng)目均位于長沙，隨著廣東項(xiàng)目的售罄，珠江實(shí)業(yè)的毛利率及去化速度會否面臨考驗(yàn)？

　　隨著銷售的大幅下滑，公司的現(xiàn)金流和債務(wù)都將面臨考驗(yàn)。從2019年開始，珠江實(shí)業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流開始轉(zhuǎn)負(fù)，當(dāng)年流出1.23億元，今年一季度再度流出8446萬元。

　　最近幾年公司的負(fù)債率在不斷走高，2017年資產(chǎn)負(fù)債率突破70%，2019年突破80%達(dá)到82%。截至2019年底，其融資總額達(dá)到90.73億元。2019年利息費(fèi)用達(dá)到3.82億元，相比前一年增加2.47億元，已超過凈利潤。

　　截至2019年底，珠江實(shí)業(yè)土儲規(guī)劃計(jì)容建筑面積為61.75萬平方米。今年上半年無新增房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　對外拆借資金繼續(xù)增加

　　在披露經(jīng)營簡報的同時，珠江實(shí)業(yè)還披露了截至上半年的資金拆借進(jìn)展公告。今年5月份，上交所向珠江實(shí)業(yè)發(fā)出年報問詢函，對公司的對外拆借曾提出問詢。

　　截至2019年末，珠江實(shí)業(yè)對外拆借資金高達(dá)15.04億元，此外還有合計(jì)15.53億元的委托貸款。對象大部分是關(guān)聯(lián)公司。

　　截至2019年底有3.91億元資金占用費(fèi)未收回，截至2020年3月31日，資金占用費(fèi)已經(jīng)上升到4.79億元。而公司對天晨公司的 2.28 億元拆借資金將于2020年7月到期，天晨公司2019年底賬面現(xiàn)金僅687.96萬元。

　　上交所問詢函中提到的天晨公司，是珠江實(shí)業(yè)持股49%的合營公司，開發(fā)珠江天晨項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊位于廣州市海珠區(qū)昌崗東路。公司在5月份的回復(fù)中稱“拆借給天晨公司的資金是用于項(xiàng)目日常經(jīng)營需要，并辦理了相關(guān)抵押或擔(dān)保措施”。截至6月底，拆借給天晨公司的借款額仍達(dá)3.7億元，年利率12%，投資期限則從2020年變?yōu)?021年。

　　根據(jù)這次的披露，截至6月30日，珠江實(shí)業(yè)對外拆借資金高達(dá)32億元，比一季末增加0.64億元。未收回資金占用費(fèi)5.7億元，比一季末增加0.91億元。