盈利遭分食、規(guī)模與舉債并行 中交地產(chǎn)“央企前三”夢(mèng)難圓

　　“央企前三”的豪言猶在耳。去年年中，中交地產(chǎn)(000736)迎回結(jié)束綠城“學(xué)徒”生涯的李永前，彼時(shí)，李永前為中交地產(chǎn)立下“三級(jí)跳”flag：2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)超千億。不過(guò)，從近日中交地產(chǎn)發(fā)布的2019年業(yè)績(jī)情況來(lái)看，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。

　　年報(bào)顯示，2019年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額293.87億元，權(quán)益簽約銷售192.26億元，這一成績(jī)，距離350億目標(biāo)還有不小的缺口。

　　除了規(guī)模上的失意，中交地產(chǎn)凈利潤(rùn)也出現(xiàn)近4年來(lái)首降。根據(jù)中交地產(chǎn)披露的2019年度報(bào)告顯示，期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收140.63億元，較上年同期增長(zhǎng)57.16%，利潤(rùn)總額17.91億元，較上年同期增長(zhǎng)16.14%，而歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)一項(xiàng)則為5.43億元，較上年同期下降33.01%。

　　作為中交集團(tuán)地產(chǎn)板塊A股“嫡子”，中交地產(chǎn)承載著中交集團(tuán)做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的雄心，不過(guò)，從這份成績(jī)單來(lái)看，若要讓中交地產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)排名榜上與綠城并駕齊驅(qū)，進(jìn)入千億房企陣營(yíng)，中交地產(chǎn)面臨的難題不少。

　　肩挑三座大山

　　中交地產(chǎn)增收不增利

　　受益于期內(nèi)結(jié)利項(xiàng)目增加，收入結(jié)轉(zhuǎn)增加，2019年中交地產(chǎn)營(yíng)收上漲近六成，不過(guò)尷尬的是，中交地產(chǎn)凈利潤(rùn)卻下滑33.01%至5.43億元。

　　對(duì)此，和訊房產(chǎn)查閱年報(bào)獲悉，其主要原因歸結(jié)為三方面，一是上年同期因同一控制下合并確認(rèn)投資收益，本年無(wú)此項(xiàng)；二是計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和信用減值準(zhǔn)備減少了當(dāng)期凈利潤(rùn)；三是受少數(shù)股東損益的影響。

　　通過(guò)翻閱近年年報(bào)，和訊房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，2017年，中交地產(chǎn)曾花費(fèi)6.4億元收購(gòu)華通置業(yè)，2018年，再以8.7億元收購(gòu)北京聯(lián)合置業(yè)，兩筆收購(gòu)帶來(lái)的大額非經(jīng)常性收益均大幅抬升了其報(bào)告期內(nèi)的凈利潤(rùn)。以2018年收購(gòu)北京聯(lián)合置業(yè)為例，該交易為中交地產(chǎn)在當(dāng)期帶來(lái)了2.9億元的非經(jīng)常性收益，占據(jù)當(dāng)期非經(jīng)常性損益的一半以上。而在2019年，中交地產(chǎn)此項(xiàng)收益為零。

　　盡管如此，和訊房產(chǎn)也注意到，在中交地產(chǎn)5.43億元的歸母凈利潤(rùn)中，非經(jīng)常性損益達(dá)2.84億元，占據(jù)凈利半壁江山，同為央企的中海地產(chǎn)和中國(guó)金茂，歸母核心凈利潤(rùn)則分別達(dá)82%、94%。對(duì)此，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授魯桂華認(rèn)為，做大非經(jīng)常性損益很有可能是中交地產(chǎn)“美化”最終盈利數(shù)據(jù)的方式。

　　對(duì)中交地產(chǎn)而言，龐大的非經(jīng)常性收益歸功于公司對(duì)非金融企業(yè)收取的資金占用費(fèi)的逐年增加。該指標(biāo)從2017年的6864萬(wàn)元飆升至2019年的3.5億元，且自2018年起，該項(xiàng)收益遠(yuǎn)超公司扣非后主營(yíng)業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)。

　　對(duì)非金融企業(yè)收取的資金占用費(fèi)本質(zhì)上是資金利息。據(jù)魯桂華介紹，“其他非金融企業(yè)向中交地產(chǎn)提出借款需求，中交地產(chǎn)收取資金的利息，再形成收益。這屬于中交地產(chǎn)將央企資金和資源變現(xiàn)的行為，與其主營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)，賺取投資收益對(duì)中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的幫助并不大?！?/p>

　　此外，報(bào)告期內(nèi)，中交地產(chǎn)對(duì)可能發(fā)生減值損失的資產(chǎn)計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，共計(jì)5.6億元，而資產(chǎn)減值損失占凈利潤(rùn)的比重也由2018年的14.06%增加至2019年的50%。

　　受市場(chǎng)影響，2019年中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率降至25.01%，期內(nèi)，中交地產(chǎn)對(duì)重慶、嘉興、青島、長(zhǎng)沙等城市的數(shù)個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了存貨跌價(jià)計(jì)提準(zhǔn)備，共計(jì)4.21億元，其中，僅位于重慶、天津的兩項(xiàng)目本期計(jì)提減值準(zhǔn)備就近3億元。

　　不過(guò)，更具戲劇性的是，在歸母凈利潤(rùn)下滑三成至5.43億的同時(shí)，少數(shù)股東損益卻大幅提升70%至5.79億，占全年凈利潤(rùn)的51.6%，而這一比例在2018年僅為29.7%?！斑@說(shuō)明企業(yè)持股比例在快速下降，且平均而言，所有項(xiàng)目中其他合作開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)占比可能過(guò)半?！濒敼鹑A表示。

　　這一點(diǎn)，在中交地產(chǎn)持有的項(xiàng)目中亦能找到答案。根據(jù)2019年年報(bào)披露，55個(gè)項(xiàng)目中，中交地產(chǎn)100%持有項(xiàng)目?jī)H有7個(gè)，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)48個(gè)，持股比例在50%以下的有20個(gè)，而在分別擁有37、20個(gè)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的2018、2017年、持股在50%以下的分別是14個(gè)、2個(gè)。

　　規(guī)模與舉債并行

　　中交地產(chǎn)遭遇“錢(qián)荒”

　　低迷的市場(chǎng)環(huán)境和高壓的融資政策并未阻礙中交地產(chǎn)擴(kuò)張的腳步，自去年開(kāi)始，中交地產(chǎn)便加速拿地進(jìn)程。根據(jù)年報(bào)披露， 2019年，中交地產(chǎn)新增土地 15 宗， 計(jì)容建筑面積 229.54 萬(wàn)平方米， 土地購(gòu)置總價(jià)款 181.59 億元， 權(quán)益價(jià)款 118.00 億元，借此新進(jìn)入合肥、廈門(mén)兩座城市。

　　和訊房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)積極拓儲(chǔ)過(guò)程中不乏高溢價(jià)拿地案例，以去年12月競(jìng)得昆明呈貢區(qū)地塊為例，溢價(jià)率就高達(dá)96%，幾近翻番，而在密集拿地的5月，除一宗底價(jià)成交外，其余溢價(jià)率均超40%，規(guī)模意圖明顯。

和訊房產(chǎn)根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)整理

　　一邊將土地頻頻收入囊中，另一邊則是真金白銀流水般的出賬。根據(jù)年報(bào)，2019年，中交地產(chǎn)土地成本為49.31億元，占營(yíng)業(yè)成本的46.97%，同比大幅增長(zhǎng)141.52%。

　　受土地款增加影響，2019年中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~減少179.56%，為-46.12億元。值得注意的是，自2014年起，中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額保持負(fù)數(shù)水平，這一記錄剛剛在2018年被打破，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)“正”，如今，該指標(biāo)再次回“負(fù)”。

　　造血能力不足，中交地產(chǎn)轉(zhuǎn)而依靠借款融資來(lái)維持資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2019年，中交地產(chǎn)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~則由上一年的-0.77億，繼續(xù)加大到-7.71億元，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入同比增長(zhǎng)108.67%至219.69億元，其中64%用于償還債務(wù)支付的現(xiàn)金，約141.29億元，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約64.39億，2019年全年，中交地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金流量金額僅10.56億。

　　在此背景下，為快速實(shí)現(xiàn)進(jìn)擊央企前三的戰(zhàn)略目標(biāo)，中交地產(chǎn)不惜舉債前行。截至期末，通過(guò)銀行貸款、關(guān)聯(lián)方借款、信托等方式，中交地產(chǎn)融資總額達(dá)214億元，最高融資利率達(dá)9.98%，而2018年中交地產(chǎn)的融資規(guī)模為143.22億元。

　　同時(shí)，中交地產(chǎn)也面臨著不小的短期債務(wù)壓力。根據(jù)年報(bào)，中交地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約44.71億元，占當(dāng)期63.38億元在手現(xiàn)金的70.5%。

　　房地產(chǎn)貸款和發(fā)債融資緊縮之下，中交地產(chǎn)的資金壓力還表現(xiàn)在頻繁提供擔(dān)保。年報(bào)顯示，報(bào)告期末中交地產(chǎn)實(shí)際擔(dān)保余額合計(jì)82.51億元，實(shí)際擔(dān)?？傤~是公司凈資產(chǎn)的3倍。和訊房產(chǎn)查閱企業(yè)公告獲悉，去年全年，中交地產(chǎn)為子公司提供擔(dān)保案例達(dá)10起。其中，10月，為武漢中交德祿香頌置業(yè)有限公司1.5億元開(kāi)發(fā)貸款提供7950 萬(wàn)元擔(dān)保，6月，為四川雅恒7.95億元貸款提供2.62億擔(dān)保。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，提供擔(dān)保是企業(yè)比較主流的做法，打“保票”能夠降低資金成本，緩解相應(yīng)的資金壓力?！巴ㄟ^(guò)這個(gè)融資能夠帶來(lái)一些資金的穩(wěn)定。這也側(cè)面表明中交地產(chǎn)確實(shí)面臨資金壓力，需要融資度過(guò)相應(yīng)的難關(guān)?！?/p>

　　進(jìn)入2020年以來(lái)，中交地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)更為勇猛激進(jìn)。截至目前，中交地產(chǎn)大手筆斥資103億元持續(xù)加碼北京、鄭州等七個(gè)城市，平均每9天便斬獲一宗土地。值得一提的是，2月，中交地產(chǎn)披露自上市以來(lái)的首筆永續(xù)債計(jì)劃，用以補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金及償還金融借款。

　　如今，擺在中交地產(chǎn)面前的是“央企老大哥”中海地產(chǎn)約3771.7億港元的合約銷售額和保利地產(chǎn)(600048)4618.48億的銷售成績(jī)，底色并不好看的中交地產(chǎn)在李永前帶領(lǐng)下能否逆勢(shì)突圍，新的一年，中交地產(chǎn)將交上怎樣的答卷，和訊房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。