臥龍地產(chǎn)旗下兩湖置業(yè)在公司“大本營”開發(fā)的臥龍銀湖灣項目。
臥龍地產(chǎn)集團股份有限公司(以下簡稱“臥龍地產(chǎn)”,600173.SH)在大本營浙江紹興開發(fā)的項目正陷入一場口碑危機。
近日,紹興臥龍銀湖灣業(yè)主向項目開發(fā)商臥龍地產(chǎn)旗下紹興市臥龍兩湖置業(yè)有限公司(以下簡稱“兩湖置業(yè)”)發(fā)出《乞求書》稱,臥龍地產(chǎn)在紹興開發(fā)的銀湖灣項目存在外墻凹凸不平、地下室沉降開裂、沙盤描述與實際不符等諸多問題。這份《乞求書》有43名業(yè)主聯(lián)名簽字,并按下了自己紅手印。
據(jù)了解,除臥龍銀湖灣外,同處紹興市的上虞區(qū)臥龍東方郡也因陽臺計算全部面積而遭到業(yè)主質(zhì)疑。
3月12日,臥龍地產(chǎn)方面在向《中國經(jīng)營報》記者發(fā)來的書面回復(fù)中表示,臥龍銀湖灣項目業(yè)主提出的外墻凹凸不平問題,房產(chǎn)公司根據(jù)現(xiàn)場實際情況對不夠平整部分進(jìn)行了重新施工,同時對地下室出現(xiàn)少量細(xì)微裂縫和滲水等問題已整改完成,并于2019年12月27日通過政府相關(guān)部門竣工驗收備案,如項目出現(xiàn)類似問題,公司將無條件立即整改修復(fù)。
深陷“質(zhì)量門”
臥龍銀湖灣業(yè)主代表秦沖(化名)告訴記者,8號樓2個單元車庫通道存在沉降裂縫,“已經(jīng)透光了,我們讓開發(fā)商鑒定,但并沒有出示過文件,新房沉降這么厲害我們也擔(dān)心”。此外,該業(yè)主提供的照片和視頻顯示,地下車庫存在多處滲水、漏水現(xiàn)象。
秦沖提供的照片顯示,臥龍銀湖灣1~3層外墻面凹凸不平,在陽光照射下更加明顯。另一位業(yè)主也告訴記者,我們反映問題后,施工方進(jìn)行了整改,雖然比之前有所改觀,但依然存在墻面不平整的問題。
對于業(yè)主對于項目質(zhì)量的擔(dān)憂,臥龍地產(chǎn)技術(shù)部部長宋海崗承諾,按照我們對業(yè)主和監(jiān)管單位的承諾,只要在8年的期限內(nèi)出現(xiàn)一些滲漏、裂縫等問題,我們都會無條件整改。
此外,地下車庫與電梯入口存在近2米的高差也是業(yè)主關(guān)心的問題。據(jù)秦沖介紹,開發(fā)商在地下一層建了很多車棚(儲藏室),并在今年年初進(jìn)行售賣,導(dǎo)致每棟樓要從地下車庫走十余個臺階才能乘坐電梯,給以后的生活帶來了很多不便,規(guī)劃設(shè)計不人性化也不符合相關(guān)要求。
對于上述問題,臥龍銀湖灣43位業(yè)主向開發(fā)商兩湖置業(yè)提交聯(lián)名《乞求書》,并按下紅手印要求公司進(jìn)行整改。2020年1月16日,兩湖置業(yè)就業(yè)主關(guān)心的問題做出書面答復(fù),同意對細(xì)微裂縫、滲水部位進(jìn)行維修,滲水問題一經(jīng)發(fā)現(xiàn)公司將第一時間安排維修。
記者獲得的一份蓋有兩湖置業(yè)公章的回復(fù)文件顯示,對于8號樓地下室通道存在的漏水問題,公司已組織專業(yè)隊伍根據(jù)設(shè)計院出具的專項方案要求施工單位進(jìn)行整改,2019年12月18日,兩湖置業(yè)向浙江山水建筑設(shè)計有限公司(以下簡稱“山水設(shè)計公司”)、浙江智杰建設(shè)管理有限公司下發(fā)工程聯(lián)系單,對于7/8號樓地下室與連接通道墻體上的滲水點,公司擬采用高壓注漿對滲水點進(jìn)行整改。山水設(shè)計公司回復(fù)同意此施工方案。
兩湖置業(yè)臥龍銀湖灣項目部一位婁姓負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示,停車場地面距電梯入口確實有1.9米的高差,需要解釋的是,項目從開始的規(guī)劃設(shè)計、上報審批到竣工驗收都是這樣的,符合規(guī)劃設(shè)計和驗收要求,在車位銷售過程中也向業(yè)主進(jìn)行了公示。
對于外墻凹凸不平和地下室滲水的問題,婁姓負(fù)責(zé)人告訴記者,公司在正式交房前進(jìn)行了整改、維修,并通過了主管部門的驗收,“業(yè)主反映的裂縫問題并不是沉降導(dǎo)致的裂縫,是兩個單元間的伸縮縫,我們認(rèn)為不存在沉降裂縫等嚴(yán)重的質(zhì)量問題。對于業(yè)主提出的合理要求,我們會盡量滿足,包括一些質(zhì)量問題做整改,對于解決不了的問題我們也會解釋清楚?!?/p>
面積計算惹爭議
除臥龍銀湖灣外,位于上虞區(qū)的臥龍東方郡項目也存在爭議。
據(jù)業(yè)主劉挺(化名)反映,該地塊按照土地出讓協(xié)議及設(shè)計要求,共11棟總層高16層的高層住宅陽臺為全封閉陽臺,需計算全部面積,6棟9層洋房則計算一半面積,置業(yè)顧問在銷售過程中并未做明確介紹,并質(zhì)疑開發(fā)商隱瞞相關(guān)情況。
以劉挺購買的約130平方米的戶型為例,該房源2個陽臺總面積約16平方米,單價1.55萬元,如果按一半面積計算,可以少付12萬余元,“陽臺計算全部面積,直接導(dǎo)致了房屋性價比太低?!?/p>
對于劉挺等業(yè)主反映的問題,臥龍地產(chǎn)并不認(rèn)同。公司在書面回復(fù)中表示,臥龍東方郡在銷售過程中,銷售人員對潛在購房者已清楚介紹公司產(chǎn)品,不存在業(yè)主反映的問題。
資料顯示,臥龍東方郡位于上虞區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)復(fù)興路與博文路交叉口,由臥龍?zhí)煜隳蠄@房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè),是臥龍地產(chǎn)布局上虞的項目,總建筑面積14.12萬平方米,總戶數(shù)785戶。
記者查詢發(fā)現(xiàn),臥龍東方郡所在地塊為上虞區(qū)濱江新城22號地塊。爭議在于,根據(jù)浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等于2018年5月10日聯(lián)合印發(fā)的《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程》規(guī)定,自當(dāng)年7月1日以后新出讓(或劃撥)的土地,住宅套內(nèi)陽臺不論封閉與否,均按陽臺面積的一半計算。
厘清臥龍東方郡所處地塊土地出讓時間成為解決爭議的關(guān)鍵。在劉挺等業(yè)主看來,地塊掛牌出讓的時間是2018年4月3日,但開發(fā)商繳清土地出讓金并獲得國有土地使用權(quán)證是在2018年7月2日,“購房合同上載明的土地使用權(quán)終止日期也是2088年7月2日”。
劉挺告訴記者,根據(jù)浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳解釋,上述文件的執(zhí)行以土地出讓時間為準(zhǔn),實行“老人老辦法,新人新辦法”。如果土地出讓時間以2018年7月2日為準(zhǔn),全封閉陽臺就需只計算一半面積。
紹興市自然資源和規(guī)劃局上虞分局并不認(rèn)同劉挺等業(yè)主的想法。該局經(jīng)調(diào)查回復(fù)稱,臥龍東方郡地塊于2018年4月3日出讓,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,高層建筑的陽臺需按外圍水平投影計算全部建筑面積。
“我們不認(rèn)可紹興市自然資源和規(guī)劃局上虞分局的認(rèn)定,已經(jīng)將情況反映給了紹興市自然資源和規(guī)劃局,但還沒有回復(fù)?!眲⑼Ρ硎尽?/p>
臥龍地產(chǎn)方面也回應(yīng)表示,根據(jù)紹興市規(guī)劃局《規(guī)劃設(shè)計條件書》紹規(guī)條(2018)第18號第七條第(三)點,“高層建筑不得設(shè)置開放式陽臺”的要求,臥龍東方郡高層陽臺按規(guī)劃要求為封閉式設(shè)計。根據(jù)2007年試行的《浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則(試行)》,“挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算面積”,因此臥龍東方郡全封閉陽臺需計算全面積。
或遇“斷糧”危機
據(jù)了解,臥龍地產(chǎn)是臥龍控股集團有限公司(以下簡稱“臥龍集團”)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊上市公司。作為紹興市知名企業(yè),臥龍集團擁有臥龍電氣(600580.SH)、臥龍地產(chǎn)(600173.SH)和BrookCrompton(AWC.SI)3家上市公司,形成了以電機及驅(qū)動為主業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融投資業(yè)為兩翼的產(chǎn)業(yè)布局。
財報數(shù)據(jù)顯示,2019年前三季度臥龍地產(chǎn)實現(xiàn)營收12.56億元,同比下滑37.22%;凈利潤3.17億元,同比增長4.12%。截至2019年9月30日,公司無新增土地面積、新開工面積,竣工面積為7.69萬平方米,同比減少80.22%;同期房地產(chǎn)項目簽約銷售面積為23.57萬平方米,同比增加67.64%;簽約銷售金額為29.58億元,同比增加105.13%。
“公司營收減少而凈利潤增加是合理的。”臥龍地產(chǎn)方面回復(fù)稱,公司營業(yè)收入下降主要是房產(chǎn)可結(jié)轉(zhuǎn)收入比去年同期減少,以及廣州君海網(wǎng)絡(luò)有限公司不納入公司的合并范圍;而凈利潤上升主要原因是公司結(jié)轉(zhuǎn)收入同比產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同,2019年三季度結(jié)轉(zhuǎn)的產(chǎn)品毛利率較高。
據(jù)了解,臥龍地產(chǎn)目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目主要位于浙江紹興、湖北武漢和廣東清遠(yuǎn)三地,開發(fā)項目包括上虞臥龍花園、天香南園,武漢臥龍麗景灣、臥龍墨水湖邊和清遠(yuǎn)五洲世紀(jì)城、萬商豪苑,整體累計去化率超過95%。截至2019年6月末,公司在三地開發(fā)產(chǎn)品的營收占比分別為9.30%、42.49%和48.21%。
臥龍地產(chǎn)在書面回復(fù)中表示,公司是一家區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),深耕二三線城市,對項目所在區(qū)域的市場較為熟悉,項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場目前不存在風(fēng)險,同時武漢項目剩余可售房源占公司比重不高,武漢項目因疫情尚未復(fù)工復(fù)產(chǎn)對公司影響不大。
對于眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,快周轉(zhuǎn)成為企業(yè)規(guī)模擴張的重要法寶。不過對于臥龍地產(chǎn)來說,2019年公司在土地市場顯得較為“佛系”,全年僅11月份在上虞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以3.85億元競得一幅地塊。
2019年半年報數(shù)據(jù)顯示,臥龍地產(chǎn)擬開發(fā)土地賬面余額為1.68億元,擬開發(fā)土地項目只有五洲世紀(jì)城一項,土地面積為20.04萬平方米,擬開發(fā)建筑面積為57.42萬平方米。聯(lián)合信用評級表示,臥龍地產(chǎn)土地儲備規(guī)模較小,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后續(xù)發(fā)展面臨一定不確定性,與國內(nèi)大型地產(chǎn)企業(yè)相比,公司規(guī)模和資本實力仍屬一般,在房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組強者恒強的大趨勢中,公司面臨的沖擊和競爭壓力將加大。
不過,對于謹(jǐn)慎拿地可能引發(fā)的“斷糧”危機,臥龍地產(chǎn)方面回應(yīng)稱,公司經(jīng)營模式較為穩(wěn)健,目前的土地儲備能滿足公司未來3~5年發(fā)展,同時公司也會適時增加土地儲備,不存在因新增土地面積和竣工面積大幅下降對公司業(yè)績帶來的影響。
(責(zé)任編輯:趙金博)