寧波聯(lián)合并購房企方案縮水 監(jiān)管是否放行難料

　　在公布擬發(fā)行股份購買盛元房產(chǎn)100%股權的重組預案逾20個月之后，寧波聯(lián)合終于推出了重組草案，對預案進行了調(diào)整，欲繼續(xù)推進重組，做大做強房地產(chǎn)業(yè)務的決心十分強烈。不過，在涉房企業(yè)并購重組監(jiān)管政策尚未“松綁”的情況下，寧波聯(lián)合此番能否闖關成功，有待觀察。

　　調(diào)整方案繼續(xù)推進重組

　　2018年4月，寧波聯(lián)合發(fā)布重組預案，擬向控股股東榮盛控股、三元控股發(fā)行股份購買其合計持有的盛元房產(chǎn)100%股權，標的資產(chǎn)預估作價23.03億元。該項交易旨在解決控股股東與上市公司之間的同業(yè)競爭問題，提高上市公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的競爭力。

　　預案公布后不久，寧波聯(lián)合收到上交所問詢函，公司逐一進行了回復。不過，該重組推進并不順利。今年11月23日，寧波聯(lián)合在重組進展公告中透露，由于重組交易對方榮盛集團和其他方針對標的資產(chǎn)部分項目的評估時點、評估方法、預計銷售價格以及業(yè)績補償承諾等細節(jié)的論證、協(xié)商耗費時間較長，且尚未達成最終一致意見，公司尚未披露并審議本次交易的正式方案，公司將力爭于2019年底前召開董事會審議本次交易的正式方案。

　　果然，12月2日晚間，寧波聯(lián)合在時隔20個月后公布了重組草案。與此前的預案相比，草案將擬收購標的資產(chǎn)由盛元房產(chǎn)100%股權，調(diào)整為榮盛控股所持盛元房產(chǎn)60.82%股權，交易價格由23.03億元調(diào)整為15.01億元，發(fā)行價格由8.57元/股調(diào)整為8.29元/股，較12月2日收盤價5.88元溢價40.99%。此外，交易對方承諾標的公司在2020年至2023年期間各年累積經(jīng)審計扣非歸母凈利潤總額不低于19.27億元。

　　上證報記者在采訪中了解到，為保障此次重組順利進行，寧波聯(lián)合專門成立了一個溝通小組，負責就此次重組的相關問題向投資者答疑解惑。據(jù)溝通小組成員透露，在公司控股股東拿出最大誠意的重組方案以后，公司也有向中小投資者征求意見。公司覺得現(xiàn)在這個時點各方面的條件都已經(jīng)成熟，所以繼續(xù)推進重組事項

　　“寧波聯(lián)合業(yè)務有涉房，但現(xiàn)在公司主營業(yè)務并非房地產(chǎn)，主業(yè)應該算是綜合類，后續(xù)如果盛元房產(chǎn)這塊資產(chǎn)能夠注入，則上市公司肯定要把房地產(chǎn)業(yè)務做大做強，繼而成為公司控股股東旗下的房地產(chǎn)上市平臺。本次收購標的盛元房產(chǎn)本身質(zhì)地優(yōu)良，其地域性、在建項目、土地儲備情況都比較不錯，另外交易對方的業(yè)績承諾有近20個億，這對于主業(yè)不聚焦、近兩年業(yè)績有所下滑的寧波聯(lián)合來說，是提升上市公司盈利能力、資本實力再上新臺階的一個絕好的機會?！鄙鲜鰷贤ㄐ〗M成員表示，寧波聯(lián)合希望能結合自身優(yōu)勢，在控股股東的支持下，把公司打造成地域型明星品牌企業(yè)。

　　“一旦重組方案能在公司股東大會上獲得通過，我們就會走證監(jiān)會的報批流程。當然，我們希望能夠得到中小投資者的支持，因為這對公司來說是長期利好，肯定比現(xiàn)在主業(yè)不聚焦要好得多?！痹摐贤ㄐ〗M成員稱

　　重組能否過會尚難預料

　　盡管寧波聯(lián)合對于繼續(xù)推進重組充滿信心，但據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，2019年以來，涉房企業(yè)并購重組方案獲得證監(jiān)會核準的案例屈指可數(shù)，大部分都停留在公司董事會預案或公司股東大會通過的階段，有4家上市公司的重組方案已處于“停止實施”狀態(tài)。

　　而獲得監(jiān)管層核準的案例自有其特殊性。2019年11月7日，合肥城建公告披露，證監(jiān)會已核準公司向合肥市工業(yè)投資控股有限公司發(fā)行1.8億股股份購買工業(yè)科技100%股權并募集配套資金的交易事項。

　　根據(jù)合肥城建此前披露的重組預案，標的公司主要從事工業(yè)地產(chǎn)項目建設和銷售、租賃等業(yè)務，為企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府等提供涵蓋物業(yè)租售及配套管理在內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)綜合服務。通過本次交易，上市公司主營業(yè)務將在原有住宅和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的基礎上增加工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，有助于形成“住宅+商業(yè)+工業(yè)”三輪驅動、相互融合的新格局。

　　此前，大悅城(原中糧地產(chǎn))也有過類似的操作。2018年3月，中糧地產(chǎn)發(fā)布重組預案，擬以發(fā)行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地產(chǎn)64.18%股權，并擬募集配套資金用于兩個商業(yè)地產(chǎn)項目。同年10月25日，該方案未能通過證監(jiān)會并購重組委的審核，原因是“定價公允性缺乏合理依據(jù)”。不過，在對標的估值合理性進一步論證及增加業(yè)績承諾后，該方案于2018年12月4日成功過會。

　　招商物業(yè)“借道”中航善達上市也是典型案例之一。今年4月，招商蛇口發(fā)布提示性公告，公司正在籌劃以現(xiàn)金方式協(xié)議受讓中航國際控股持有的上市公司中航善達22.35%股份，并以持有的招商物業(yè)100%股權認購中航善達非公開發(fā)行股份。2019年11月20日，中航善達發(fā)布公告，公司已拿到證監(jiān)會關于公司向招商蛇口等公司發(fā)行股份購買招商物業(yè)100%股權事項的核準批文。

　　“這幾個案例都有其特殊性，且收購的資產(chǎn)均非住宅地產(chǎn)。實際上，關于涉房企業(yè)并購重組的政策并沒有聽說有任何的變化，而且在可預見的未來，也看不到松綁的可能性?！庇械禺a(chǎn)行業(yè)資深人士表示，寧波聯(lián)合希望繼續(xù)推進重組，“但結果如何現(xiàn)在還真不好說”。