信達(dá)地產(chǎn)：盛名之下的“地王”之累 資金鏈吃緊

　　進(jìn)入2019年，樓市調(diào)控持續(xù)施壓，房企的融資渠道大大受限，熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)進(jìn)入下行期。與大中型房企的逆勢(shì)上漲不同，今年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)權(quán)益銷售面積94.08萬(wàn)平方米，權(quán)益銷售合同額159.8億元，同比分別下降13.5%和33%。

　　一朝盛名，終成負(fù)累。

　　10月29日晚間，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布三季報(bào)。今年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)權(quán)益銷售合同額159.8億元，同比下降33%。公司的現(xiàn)金流、凈利潤(rùn)等指標(biāo)均出現(xiàn)明顯下滑。在反映未來(lái)發(fā)展的指標(biāo)上，拿地、新開(kāi)工、竣工指標(biāo)同樣出現(xiàn)下降。

　　這種現(xiàn)象在今年的半年報(bào)中就已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)。公司曾表示，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將“加大銷售力度，加快銷售回款，努力提高市場(chǎng)應(yīng)變能力。”但對(duì)于不以開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力見(jiàn)長(zhǎng)的信達(dá)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，效果不佳。

　　2015年至2017年是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升周期，很多房企攻城略地，夯實(shí)土地儲(chǔ)備。此間，名不見(jiàn)經(jīng)傳的信達(dá)地產(chǎn)多次“虎口奪食”，從一眾大鱷中搶得高價(jià)地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這三年間，信達(dá)地產(chǎn)一共在上海、廣州、深圳、杭州、合肥五地拿下8個(gè)“地王”，總地價(jià)超過(guò)430億，信達(dá)地產(chǎn)也因此被稱為“地王收割機(jī)”。

　　2018年后，限價(jià)、限售等樓市調(diào)控政策不斷施壓，很多“地王”項(xiàng)目面臨入市和銷售難題。信達(dá)地產(chǎn)曾采用一些財(cái)務(wù)手段，一度緩解高價(jià)地帶來(lái)的表內(nèi)財(cái)務(wù)壓力，但“地王后遺癥”仍在逐漸浮現(xiàn)。

　　截至今年第三季度，在信達(dá)地產(chǎn)并表的5個(gè)“地王”中，有兩個(gè)項(xiàng)目至今未產(chǎn)生銷售業(yè)績(jī)。另有一個(gè)項(xiàng)目因定價(jià)偏高，銷售相對(duì)遲緩。

　　種種跡象表明，曾經(jīng)的“地王”光環(huán)，正在成為信達(dá)地產(chǎn)的沉重負(fù)擔(dān)。

　　激進(jìn)與財(cái)計(jì)

　　時(shí)間回溯到2016年5月27日下午，杭州濱江區(qū)奧體單元地塊正式公開(kāi)出讓，起價(jià)62.86億。該地塊吸引了17個(gè)競(jìng)拍者報(bào)名，其中大多數(shù)是一線房企，信達(dá)地產(chǎn)與萬(wàn)科組成聯(lián)合體，共同參與競(jìng)拍。

　　現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，僅僅到第四輪舉牌，地價(jià)就已跳漲到95億。此后，招商-新城聯(lián)合體、龍湖、融信一路爭(zhēng)搶，將價(jià)格逼近120億。此時(shí)，候場(chǎng)已久的萬(wàn)科-信達(dá)聯(lián)合體突然出手，并不斷加價(jià)。最終，萬(wàn)科-信達(dá)聯(lián)合體以123.18億元總價(jià)、樓面價(jià)21575.78元/平方米競(jìng)得該地塊，造就2016年全國(guó)總價(jià)“地王”。

　　但很快，萬(wàn)科就退出了該地塊，信達(dá)獨(dú)享“地王”。

　　此時(shí)的信達(dá)地產(chǎn)，早已“一朝成名天下知”。自2015年6月到2016年6月的一年間，信達(dá)地產(chǎn)以單獨(dú)或聯(lián)合體的形式，共拿下7個(gè)“地王”，且均為“虎口奪食”的逆襲之作。其中有4個(gè)地塊的總價(jià)超過(guò)40億，3個(gè)地塊的單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。2017年12月，信達(dá)地產(chǎn)又以43億元的總價(jià)奪得合肥包河“地王”。

　　信達(dá)地產(chǎn)在2009年借殼上市，起初十分低調(diào)，項(xiàng)目也主要集中于二三線城市。此番接連獲取“地王”，是信達(dá)地產(chǎn)首次出現(xiàn)在聚光燈下。但直到2017年，信達(dá)地產(chǎn)的合同銷售額僅為224.71億元，無(wú)論規(guī)模還是影響力，均無(wú)法與一線房企相匹敵。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，信達(dá)的崛起，有賴于其母公司強(qiáng)大的資源。信達(dá)地產(chǎn)的實(shí)際控制方為中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司，后者是全國(guó)四大資產(chǎn)管理公司(也稱四大AMC)之一。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院曾經(jīng)發(fā)布的一份研報(bào)指出，房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)由于抵押物價(jià)值高、升值潛力大，是AMC的賺錢利器，主要包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業(yè)等。四大AMC已悄然潛入房地產(chǎn)業(yè)，未來(lái)有可能成為房地產(chǎn)界的“最大地主”。

　　但該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，與傳統(tǒng)房企相比，AMC旗下房地產(chǎn)子公司直接接盤進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金和資源雙重優(yōu)勢(shì)，但操盤能力偏弱，“這對(duì)于周期性強(qiáng)、市場(chǎng)波動(dòng)激烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是一大‘硬傷’”。

　　因此，與傳統(tǒng)房企合作開(kāi)發(fā)，成為這類企業(yè)的主要選擇。信達(dá)地產(chǎn)也不例外。

　　在信達(dá)地產(chǎn)獲取的8個(gè)“地王”項(xiàng)目中，有6個(gè)引入了合作方。合作開(kāi)發(fā)不僅能彌補(bǔ)信達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力的不足，減輕資金負(fù)擔(dān)，還有助于一些財(cái)務(wù)手段的操作，從而減輕表內(nèi)的壓力。

　　比如，信達(dá)地產(chǎn)放棄了其中三個(gè)“地王”的控制權(quán)，從而使這三個(gè)項(xiàng)目成為“重大股權(quán)投資”項(xiàng)目，而不必并入財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)。

　　這三個(gè)項(xiàng)目的拿地總價(jià)就達(dá)到241億元，后續(xù)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模同樣不菲。對(duì)于當(dāng)時(shí)銷售不足200億、利潤(rùn)不足10億的信達(dá)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，一旦并表，帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力可想而知。

　　實(shí)際上，其他“地王”所帶來(lái)的資金壓力同樣不小，但近些年，信達(dá)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表始終較為平穩(wěn)，“地王”的影響痕跡似乎并不明顯。

　　某不具名券商分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在擴(kuò)張中進(jìn)行舉債在所難免，但獲取項(xiàng)目同樣會(huì)擴(kuò)充公司的資產(chǎn)總額，只要不過(guò)度舉債，資產(chǎn)負(fù)債率就不會(huì)過(guò)快增長(zhǎng)。且值得一提的是，在2018年成功并購(gòu)淮礦地產(chǎn)后，信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)總額由720億增加到1000億以上，資產(chǎn)負(fù)債率反而由86.01%降到80%以下。

　　但他同時(shí)表示，這種操作只能帶來(lái)靜態(tài)上的財(cái)務(wù)平衡，要想在擴(kuò)張中維持較好的財(cái)務(wù)狀態(tài)，已有的項(xiàng)目必須快速運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)、銷售，并帶來(lái)回款。

　　“后遺癥”浮現(xiàn)

　　但“地王”的陰影正逐漸浮現(xiàn)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道梳理信達(dá)地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，在近些年的發(fā)展中，非“地王”項(xiàng)目貢獻(xiàn)了大部分的銷售和回款，“地王”項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況有好有壞，部分項(xiàng)目帶來(lái)的壓力至今仍在。

　　截至今年第三季度，在并入信達(dá)地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)的5個(gè)“地王”項(xiàng)目中，杭州南星“地王”、合肥濱湖“地王”的銷售狀況相對(duì)不錯(cuò)。

　　最近拿地的合肥包河“地王”于2018年開(kāi)工，當(dāng)年下半年開(kāi)始預(yù)售，案名為“翡翠天際”。由于土地成本偏高，項(xiàng)目的銷售均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，明顯高出周邊同類型的產(chǎn)品和二手房的價(jià)格。公開(kāi)信息顯示，目前該項(xiàng)目已推出的部分，去化率在50%左右，另有約一半的體量尚未開(kāi)工。

　　上海顧村“地王”于2016年6月獲得，為信達(dá)獨(dú)立操盤。2017年和2018年，兩宗地塊先后開(kāi)工，到2019年第三季度，該項(xiàng)目仍處于在建狀態(tài)，至今未產(chǎn)生任何銷售業(yè)績(jī)。項(xiàng)目的總投資額約為90億元，累計(jì)投資不足15億。

　　針對(duì)信達(dá)地產(chǎn)旗下“地王”項(xiàng)目的進(jìn)展，以及公司的財(cái)務(wù)狀況、發(fā)展規(guī)劃等問(wèn)題，截至記者發(fā)稿時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)未給予回復(fù)。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，同時(shí)進(jìn)行大體量的開(kāi)發(fā)，會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)不小的資金壓力。如果缺乏足夠的資金實(shí)力，企業(yè)就通常很難兼顧，使部分項(xiàng)目出現(xiàn)開(kāi)發(fā)遲緩的情況。

　　他同時(shí)表示，集中獲取“地王”項(xiàng)目，還會(huì)存在另一個(gè)問(wèn)題，即開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、占用資金規(guī)模大。如果是單價(jià)“地王”，通常會(huì)以豪宅的形式進(jìn)行銷售，其去化速度更是慢于普通項(xiàng)目?！皻v史經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，‘地王’項(xiàng)目雖然也能解套，但周期較長(zhǎng)，耗費(fèi)的資金成本并不低，所以房地產(chǎn)企業(yè)通常都會(huì)避免密集拿‘地王’。”

　　2018年，信達(dá)地產(chǎn)的銷售額首次超過(guò)300億，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的突破。但規(guī)模壓力和“地王后遺癥”同時(shí)出現(xiàn)，即便大量的項(xiàng)目為合作開(kāi)發(fā)，資金鏈仍然吃緊。

　　2018年，信達(dá)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為70.6億元，同比下降51%，原因是“公司規(guī)模擴(kuò)大，支付工程款、土地款增加”。由于未并表項(xiàng)目銷售良好，當(dāng)年公司的投資性現(xiàn)金流達(dá)到44.7億。但籌資性現(xiàn)金流不佳，為負(fù)84.3億，原因是“償還合作項(xiàng)目關(guān)聯(lián)方借款增加”。

　　不進(jìn)則退

　　進(jìn)入2019年，樓市調(diào)控持續(xù)施壓，房企的融資渠道大大受限，熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)進(jìn)入下行期。與大中型房企的逆勢(shì)上漲不同，今年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)權(quán)益銷售面積 94.08 萬(wàn)平方米，權(quán)益銷售合同額159.8億元，同比分別下降13.5%和33%。

　　今年1月、5月和7月，信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)發(fā)行公司債共融資49億，但公司的資金壓力始終未能真正緩解。有分析認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控持續(xù)施壓，對(duì)母公司“輸血”的管控會(huì)越來(lái)越嚴(yán)厲，信達(dá)地產(chǎn)的資金渠道會(huì)受到影響。

　　6月，信達(dá)地產(chǎn)將旗下的廣東嘉駿投資置業(yè)有限公司、湛江市蘭花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、湛江市云宇房地產(chǎn)有限公司的全部股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這三家公司正是信達(dá)此前介入湛江市最大民營(yíng)企業(yè)嘉粵集團(tuán)破產(chǎn)重組時(shí)收購(gòu)的企業(yè)。

　　股權(quán)出讓信息顯示，截至2019年4月，這三家公司均處于資不抵債的狀況，所有者權(quán)益分別為-3.48億元、-5.85億元和-1.76億元。信達(dá)于2014年接手后，這些項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。截至2018年末，涉及的6宗地塊的待開(kāi)發(fā)面積達(dá)到34.9萬(wàn)平方米，與2017年相同。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，信達(dá)地產(chǎn)不以開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力見(jiàn)長(zhǎng)，對(duì)于地塊品質(zhì)和合作方的依賴較強(qiáng)。一旦遇上品質(zhì)不佳的項(xiàng)目，獨(dú)立操盤的難度就比較大。所以，出讓項(xiàng)目可看作“止損”的表現(xiàn)。

　　他還認(rèn)為，如果資金狀況未能持續(xù)改善，不排除信達(dá)地產(chǎn)繼續(xù)賣項(xiàng)目的可能。

　　今年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流均出現(xiàn)下滑，籌資性現(xiàn)金流繼續(xù)為負(fù)。

　　不僅如此，信達(dá)地產(chǎn)在過(guò)去幾年的高速增長(zhǎng)，也可能就此告一段落。今年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)新增土地規(guī)模、新開(kāi)工面積比去年同期下降一半左右，竣工面積也明顯下降。有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，信達(dá)地產(chǎn)很可能在這一輪調(diào)整中“掉隊(duì)”。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，要想快速止損，當(dāng)務(wù)之急仍是解決“地王”的壓力。其中，盡快處理兩個(gè)未產(chǎn)生銷售業(yè)績(jī)的“地王”，將是重中之重。