北京城建屢領罰單的背后：原地轉(zhuǎn)圈的困局

　　有些企業(yè)，天生就不適合比賽。

　　北京城建領的罰單再添一張。

　　近日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會官方微信“安居北京”發(fā)布近期對全市商品房在售項目執(zhí)法檢查結(jié)果。其中，北京城建興云房地產(chǎn)有限公司(北京城建全資子公司)開發(fā)建設的門頭溝龍樾西山項目因在銷售過程中存在違規(guī)行為，被通報處罰。

　　此項目已經(jīng)不是首次出現(xiàn)問題。今年8月份，據(jù)相關媒體報道稱，門頭溝龍樾西山項目出現(xiàn)了預售證到手兩年不賣、以及存在20萬“團購費”的問題。

　　有些事情，遠不止表面上看起來那般簡單。北京城建在半年報中提出，企業(yè)未來要搶抓機遇，提高項目周轉(zhuǎn)速度，快速回籠資金。而在財經(jīng)評論員嚴躍進看來，北京城建在業(yè)績壓力面前，已經(jīng)自亂陣腳。

　　屢領罰單

　　下半年以來，北京城建一口氣領了多張罰單。

　　9月26日，“安居北京”發(fā)布消息指出，龍樾西山項目在銷售過程中存在不實宣傳、補充協(xié)議中存在不合理條款、樣板間裝修標準與實際交房標準不符等違規(guī)行為。

　　針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，北京市住建委責令北京城建與一同被通報的華潤置地、合景泰富等企業(yè)立即進行整改，并對部分項目暫停網(wǎng)上簽約資格。

　　9月24日，北京市住建委官網(wǎng)公布了對城茂未來佳苑項目的行政處罰文書。公開信息顯示，北京城茂未來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在銷售城茂未來佳苑項目時，未按照規(guī)定在房屋銷售場所明示所售房屋的綠色建筑星級信息，被北京市住建委處1.5萬元罰款。

　　據(jù)天眼查信息顯示，北京城茂未來目前有三個股東。其中，北京城建持股48%，位列第一大股東。

　　北京城茂未來被處罰的同一天，北京城建的母公司北京城建集團有限責任公司因施工單位未嚴格按照建筑業(yè)安全作業(yè)標準進行施工，造成事故隱患，被北京市住建委責令改正并處1000元罰款。

　　據(jù)財經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，自7月至10月16日，在北京市住建委今年下半年公布的行政處罰信息中，含有“北京城建”的信息多達25條。其中，僅北京城建集團的違規(guī)處罰結(jié)果便高達9條。

　　嚴躍進認為，現(xiàn)在市場管理很嚴格，從長期發(fā)展的角度來考慮，違規(guī)銷售不是一筆劃算的買賣?！捌髽I(yè)經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)，那品牌就要打折扣，會給購房者造成‘這家企業(yè)問題很多’的感覺?！?/p>

　　“這從側(cè)面說明，企業(yè)亂了陣腳?！眹儡S進表示，這種倉促、浮躁的經(jīng)營方式，背后與業(yè)績的壓力不無關系。“不過，團隊一旦亂了，對企業(yè)接下來的發(fā)展就會產(chǎn)生影響?！?/p>

　　資金困局

　　“違規(guī)建房賣房，最根本的原因就是資金緊張”。資深地產(chǎn)專家薛建雄直言北京城建正面臨資金難題。

　　北京城建的資金壓力的確正在攀升。截至2019年6月30日，公司負債總額約879.61億元，同比增加12.57%；凈負債率則高達120.05%，大幅高于克而瑞公布的91.37%的行業(yè)平均值。

　　此外，公司發(fā)展最為依賴的經(jīng)營性現(xiàn)金流連年告負。數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年上半年，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為-17.43億元、-139.36億元、-86.21億元和-17.07億元。若就今年上半年而言，公司的經(jīng)營現(xiàn)金流流出數(shù)額已經(jīng)翻倍，同比上升105.72%。

　　與此同時，企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率長期低于行業(yè)水平。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，北京城建2016年至2019年上半年的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.17、0.19、0.13、0.06。同期，克爾瑞監(jiān)控的170余家典型房企平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.40、0.36、0.35、0.29。

　　薛建雄指出，近幾年來，房地產(chǎn)項目普遍采用高杠桿高周轉(zhuǎn)模式，所以可以更高價拿地，經(jīng)營優(yōu)勢明顯。在土地市場嚴控的情況下，過低的存貨周轉(zhuǎn)率勢必對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

　　為了緩解資金壓力，北京城建不得不加快融資的腳步。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京城建于1月25日，發(fā)行4億元債券；2月22日，發(fā)行6億元債券；3月21日，發(fā)行17億元債券；6月4日，發(fā)行15億元的短期融資券。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，北京城建發(fā)行債券期限大多為2-3年，今年發(fā)行的15億元短期融資債券是近4年來首次發(fā)行的短期債券。

　　此后，北京城建又在9月份掛牌擬轉(zhuǎn)讓北京長青國際老年公寓有限公司100%股權及債權，底價8.25億元。據(jù)了解，北京長青國際老年公寓早在2014年就已經(jīng)被北京城建兩次掛牌轉(zhuǎn)讓，但無人問津。在本次掛牌中，股權部分僅標價3000萬元。

　　北京城建的資金壓力由此可見一斑。在市場下行的壓力之下，一個資金鏈緊繃的房企，究竟要如何抓住機遇謀求發(fā)展，北京城建或許已經(jīng)給出了自己的答案。

　　徘徊不前

　　實際上，北京城建不僅僅面臨著資金困局。

　　凈利潤是北京城建面臨的又一困境。根據(jù)財報數(shù)據(jù)，北京城建2018年凈利潤為13.53億元。然而，公司2019年上半年的凈利潤便沖刺至13.33億元，幾乎與去年全年凈利潤數(shù)額持平。但這并非基于業(yè)績的好轉(zhuǎn)，而是公司執(zhí)行了新的會計準則，加入了交易性金融資產(chǎn)的公允價值變動損益。

　　其中，因北京城建持股4.18%的國信證券一項，便為公司帶來了16.84億元的利潤。而這樣的收益顯然不具備可持續(xù)性。

　　若扣除非經(jīng)常性損益后，北京城建2019年上半年虧損4445萬元，同比大幅下降113.09%。綜合半年報、年報數(shù)據(jù)來看，扣非凈利潤告負是北京城建上市20年來首次出現(xiàn)。

　　利潤的下滑，與北京城建的策略直接相關。在行業(yè)集中度提升、分化加劇的重要時刻，北京城建選擇固守“大本營”，沒有“走出去”。財報顯示，2016-2019年上半年，北京區(qū)域分別為企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務貢獻了85.87%、82.21%、78.05%、83.82%的營收。

　　邁不開步子的北京城建，正面臨著銷售“停滯不前”的尷尬局面。2016-2019年上半年，北京城建銷售金額分別為150.16億元、186.22億元、151.67億元、68.83億元。

　　這樣的成績已經(jīng)被同在北京起步的首開股份、首創(chuàng)置業(yè)遠遠甩在身后。在觀點指數(shù)研究院公布的2019年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)權益銷售金額TOP100中，首開股份、首創(chuàng)置業(yè)分別以455.6億元、326.2億元位列第39位、第56位。北京城建沒有出現(xiàn)在榜單之中。

　　不僅如此，億翰智庫于10月4日公布的2019年1-9月北京市典型房企銷售業(yè)績top10榜單中，同樣沒有北京城建的身影?！安粧仐墶北本┦袌龅谋本┏墙ǎ诒皇袌鲋饾u“拋棄”。

　　在薛建雄看來，“企業(yè)靠政府給棚改項目賺錢活著，運營能力就很差。所以，一擴張就難受，因為沒有戰(zhàn)斗力。”

　　在火熱的《舞蹈風暴》欄目中，有人評價：有些舞蹈，它們就不適合拿來比賽。這放在房地產(chǎn)行業(yè)來說，或許同樣適用。那些不適合拿來比賽的舞蹈節(jié)目已經(jīng)被淘汰了。那么，不適合比賽的企業(yè)呢？