在購(gòu)房合同上簽下自己的名字時(shí)，張女士沒想到，僅僅幾個(gè)月之后，自己的480余萬(wàn)元房款會(huì)不知所蹤。雖然賣家因一房二賣以合同詐騙罪獲刑，但是買家?guī)装偃f(wàn)元損失該找誰(shuí)討還？難道真的是沒有在簽合同當(dāng)日網(wǎng)簽，中介機(jī)構(gòu)惹下的大禍？

　　背景

　　一房二賣 房主被判無(wú)期

　　2013年，張女士通過(guò)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)系到了范某，希望購(gòu)買范某名下的一套房產(chǎn)。經(jīng)過(guò)一番協(xié)商，最終兩方以768萬(wàn)元的價(jià)格成交，并在當(dāng)天就簽訂了二手房買賣合同，繳納了30萬(wàn)元的定金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也作為中介方，收取了5萬(wàn)余元的居間費(fèi)用。

　　順利成交后，張女士便放下心來(lái)。她想著，有合同在手，還有中介公司的保障，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)紕漏。

　　合同簽訂后，中介公司除了在不斷催促?gòu)埮坷U納房款外，并沒有提出辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。但張女士并沒有太在意，陸陸續(xù)續(xù)地向范某繳納了480余萬(wàn)元的房款。

　　兩個(gè)月后，房屋遲遲沒法過(guò)戶，張女士這才著急起來(lái)。多方詢問(wèn)之下才得知，原來(lái)，這套房屋早在張女士簽約后的第三天，就被范某賣給了另外一個(gè)買家，并隨即完成了過(guò)戶。

　　這下張女士傻了眼，房款已經(jīng)付了一大半，房子卻到了別人的名下。無(wú)奈，張女士只好報(bào)了警，范某也隨后因涉嫌合同詐騙罪而被羈押。

　　2014年9月，北京市一中院經(jīng)審理認(rèn)定，范某存在向張女士隱瞞房產(chǎn)實(shí)際抵押借款數(shù)額和其已委托他人出售涉案房產(chǎn)的事實(shí)。由于范某除與張女士簽訂合同時(shí)存在詐騙行為外，還存在另一起偽造房產(chǎn)證進(jìn)行合同詐騙的行為，北京市一中院一審判決范某犯合同詐騙罪，判處無(wú)期徒刑。

　　事后，張女士還得知，這套成交價(jià)格為768萬(wàn)元的房屋上，竟然還存在著范某700萬(wàn)元的抵押。也就是說(shuō)，即使房屋順利成交，如果這份抵押被債權(quán)人主張，這套房屋也將依照法律流程被拍賣。

　　訴訟

　　沒及時(shí)網(wǎng)簽 要中介賠償損失

　　雖然范某因自己的行為受到了法律的懲處，但張女士的480余萬(wàn)元房款僅僅被退還了60萬(wàn)元。由于認(rèn)為中介公司在其中存在過(guò)錯(cuò)，張女士決定起訴，要求中介公司退還居間費(fèi)并賠償剩余的房款損失。

　　作為張女士的代理律師，北京國(guó)聯(lián)律師事務(wù)所曹恒民律師表示，范某之所以能夠完成“一房二賣”的騙局，是由于中介公司沒有按照法律規(guī)定，在合同簽訂當(dāng)天完成網(wǎng)簽導(dǎo)致的。

　　“二手房買賣，中介公司是有義務(wù)在合同簽訂的當(dāng)天，就到住建委的網(wǎng)站完成網(wǎng)簽工作的?！辈芎忝衤蓭熣f(shuō)，網(wǎng)簽就是將二手房買賣合同拍照上傳到住建委網(wǎng)站的過(guò)程，完成網(wǎng)簽后，這套被買賣的房產(chǎn)信息就將無(wú)法被查詢到，也就不會(huì)出現(xiàn)再次被賣出的情況了。

　　而張女士所購(gòu)買的房產(chǎn)，在合同簽約后第三天則被第三人網(wǎng)簽并完成過(guò)戶?！爸薪楣静粌H沒有按時(shí)網(wǎng)簽，隨后也沒有關(guān)注房屋的情況，這顯然是工作失誤?！辈芎忝衤蓭煴硎荆鋵?shí)在這個(gè)過(guò)程中，只要業(yè)務(wù)員能夠關(guān)注一下自己的業(yè)務(wù)，就不至于直到兩個(gè)月后才發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)網(wǎng)簽并過(guò)戶他人。

　　并且在這兩個(gè)月間，中介公司還在催促?gòu)埮恐Ц斗靠睢６苈蓭煴硎?，支付的房款，中介公司也并沒有按照規(guī)定打入二手房買賣的規(guī)定賬戶，而是直接打入了范某的個(gè)人賬戶?！斑@使得范某能夠隨意轉(zhuǎn)移這部分錢款而不受監(jiān)管，導(dǎo)致了張女士更大的損失?！?/p>

　　關(guān)于本案，記者致電了該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。該公司表示，他們暫時(shí)沒有接到訴訟的進(jìn)一步的通知。并且中介公司稱，對(duì)于二手房買賣業(yè)務(wù)的辦理，公司有著嚴(yán)格的流程和制度規(guī)定，他們的操作流程是符合法律規(guī)定的。

　　據(jù)悉，本案將于近日開庭審理。

　　第三方律師觀點(diǎn)

　　網(wǎng)簽需要雙方約定 由中介使用秘鑰完成

　　北京濟(jì)和律師事務(wù)所趙鴻江律師表示，根據(jù)北京市二手房交易實(shí)踐，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)完成的二手房屋買賣，網(wǎng)簽需要經(jīng)過(guò)如下過(guò)程：

　　先由房屋出賣人與房屋買受人簽訂房屋買賣合同，再由中介機(jī)構(gòu)使用秘鑰，將網(wǎng)簽合同上傳至系統(tǒng)。隨后，需要等待北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)審核，審核通過(guò)后，網(wǎng)簽即完成。此時(shí)，在住建委網(wǎng)站的相應(yīng)窗口，就能夠查詢到房屋被網(wǎng)簽的信息。

　　“我們需要注意的是，雖然網(wǎng)簽需要由中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但關(guān)于網(wǎng)簽與否及網(wǎng)簽時(shí)間，是需要房屋買賣雙方協(xié)商確定的?！壁w鴻江律師表示，由于網(wǎng)簽一旦成功，出賣方就不能隨意撤銷，需要雙方協(xié)商解除。出于這種顧慮，賣方一般會(huì)在買方付完首付款，并在貸款辦理完成后，才與買方協(xié)商完成網(wǎng)簽，這也是賣方對(duì)自己房屋和資金安全的一種保護(hù)。

　　而買方需要注意的是，關(guān)于網(wǎng)簽問(wèn)題的具體操作，需要與中介方、出賣方事先約定。如果可能，最好在與各方的合同中寫明網(wǎng)簽時(shí)間。如此，一旦網(wǎng)簽出現(xiàn)問(wèn)題，就可以請(qǐng)求相關(guān)的責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。

　　通過(guò)監(jiān)管賬戶劃賬 防止出賣人“玩消失”

　　趙鴻江律師表示，資金監(jiān)管賬戶主要的作用在于防止中介機(jī)構(gòu)將購(gòu)房資金打入中介機(jī)構(gòu)自有賬戶，以防止中介機(jī)構(gòu)不誠(chéng)信，將購(gòu)房資金挪作他用。同時(shí)，它也能夠防止出賣人收到部分或全部款項(xiàng)后，不配合買受人過(guò)戶的情況，更能防止出賣人“玩消失”，從而增加了交易資金的安全性，保障交易的順利進(jìn)行。

　　使用監(jiān)管賬戶后，買方除貸款外的所有交易資金將全部存入該賬戶，在雙方辦理房屋登記后，賣家才能收到房款。

　　目前在北京范圍內(nèi)，并非所有的區(qū)縣都實(shí)施監(jiān)管賬戶制度，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，也并非強(qiáng)制所有交易都必須使用資金監(jiān)管賬戶。在實(shí)施資金監(jiān)管的區(qū)縣，通過(guò)中介公司完成交易的，必須通過(guò)監(jiān)管賬戶進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)。而如果交易雙方并非通過(guò)中介交易，就可以協(xié)商，是否通過(guò)監(jiān)管賬戶進(jìn)行轉(zhuǎn)賬。

　　由于監(jiān)管賬戶的獨(dú)立性，使得它能夠在一定程度上保證買方的資金安全，防止出現(xiàn)中介或賣方卷款逃走的情況。因此如果可能，趙律師建議購(gòu)房人使用監(jiān)管賬戶進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)，而不要圖省事，不給自己的資金“上保險(xiǎn)”。

　　中介不做實(shí)質(zhì)審查 二手房買賣需謹(jǐn)慎

　　由于在實(shí)踐中，中介機(jī)構(gòu)一般僅對(duì)交易雙方提供的資料進(jìn)行形式審查，不能也沒有能力做到實(shí)質(zhì)審查，因此二手房買賣過(guò)程中聘請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行相應(yīng)的咨詢就十分重要。

　　趙律師表示，作為出售人，要審核買受人有無(wú)購(gòu)房資格，是否有支付能力。而作為買受人，則需要特別注意了解并核實(shí)出售人身份，出售人是否有權(quán)簽訂房屋買賣合同，房屋是否存在共有人，房屋是否被查封，房屋是否屬于限制出售或不能出售等問(wèn)題。

　　總而言之，二手房買賣往往關(guān)系到買賣雙方的切身利益，買賣雙方一定要沉住氣，先了解清楚，再做決定，不能頭腦一熱就簽合同付款。 劉蘇雅 J244

　　法條鏈接

　　一、自2006年1月1日起，本市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行商品房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)現(xiàn)房銷售的，出賣人與購(gòu)房人簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》時(shí)，均應(yīng)按本通知規(guī)定，在北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上簽約。

　　——北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于北京市商品房現(xiàn)房買賣合同實(shí)行網(wǎng)上簽約的通知(京建交[2005]1105號(hào))

　　一、由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(含交易保證機(jī)構(gòu)，下同)居間、代理(含代辦轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，下同)的存量房買賣合同網(wǎng)上簽約流程調(diào)整為三個(gè)階段：

　　(一)草擬階段：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)操作人員在存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)上填寫合同……

　　(二)打印合同：打印后交由交易雙方簽字。

　　(三)完成簽約：交易雙方在合同上簽字(或蓋章)后，由操作人員在網(wǎng)上簽約系統(tǒng)中點(diǎn)擊“簽約完成”。

　　——北京市關(guān)于完善存量房買賣合同網(wǎng)上簽約流程等有關(guān)問(wèn)題的通知(京建發(fā)〔2010〕169號(hào))

　　今日我坐堂

　　趙鴻江律師

　　北京濟(jì)和律師事務(wù)所合伙人，北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)與建設(shè)工程業(yè)務(wù)研究會(huì)秘書長(zhǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從事法律工作近十年，專注商事、房地產(chǎn)建筑、刑事法律領(lǐng)域。創(chuàng)辦了房地產(chǎn)與婚姻家庭律師網(wǎng)和北京刑事辯護(hù)網(wǎng)并擔(dān)任首席律師。