在房地產領域起步非常早的魯能集團，近年來發(fā)展速度卻比較慢。困擾魯能集團的，除了資產在逐步整合與剝離過程中遇到的問題外，還有在全國范圍內擁有浩大土地儲備規(guī)模的問題。雖然魯能集團擁有大量的土地，但其房地產業(yè)務發(fā)展緩慢的問題也一直備受各界詬病。

　　公開資料披露，魯能集團房地產項目主要分布于北京、?？?、三亞、重慶、宜賓、濟南等城市。鮮為人知的是，魯能系地產業(yè)務實際上早已在2011年便進軍上海市場，且在2012年9月，通過上海電力的協(xié)調，使另外一家競爭者海航集團知難而退，最終魯能集團以底價拿下了當年的上?？們r和樓面地價雙料“地王”—即黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊。

　　時代周報記者調查發(fā)現(xiàn)，上海申電投資有限公司實為魯能集團下屬都城偉業(yè)集團有限公司(原名為北京魯能置業(yè)發(fā)展有限公司，以下簡稱“北京魯能”，2014年3月更名)與上海電力公司的合資公司，其中都城偉業(yè)集團占股98.75%。

　　不過，即使是這樣，從拿地到現(xiàn)在，將近2年時間，這塊地王卻以規(guī)劃審批未獲通過為由，暫停建設。

　　地王至今沒有建設的原因并不是因為錢，一位長期關注魯能集團的業(yè)內人士對時代周報記者說：“它雖然是央企，但各方面能力卻很弱。資產重組以后，如果記者去問他們的人才儲備怎么樣，我相信他們肯定會很崩潰?！?

　　從上海地王項目進展緩慢的現(xiàn)狀或許也能反映出，魯能集團雖然在全國拿地方面享有其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢，但是因為其地產業(yè)務一直整而不合，其房地產業(yè)務的業(yè)績一直差強人意，成為房地產行業(yè)扶不起來的“阿斗”。

　　拿地王項目2年仍暫停開工

　　寸土寸金、一線全景、豪宅遍地的上海陸家嘴濱江，正在如火如荼地建設保利國際中心城市綜合體、上海海航大廈、翡翠濱江藝術中心等項目。如今，8萬余平方米的超甲級寫字樓“上海海航大廈”已然崛起，然而其南面相鄰的E18單元1-12地塊卻在拿地兩年后幾乎未曾動工。被高大圍墻圍住的工地內，只有三三兩兩幾個工人，沿著工地走一圈，也未曾見到任何施工銘牌。

　　“今年3月份的時候，這地塊的主人對外宣稱要開工，但是到現(xiàn)在為止也沒有人。現(xiàn)在我們一個工地就30多個人，樁基之前只有兩臺，最近剛剛又來了一臺。工程隊在七寶還有項目，人員都還在七寶?！惫さ噩F(xiàn)場一位安保人員向時代周報記者確認了此地塊的確是“魯能集團的項目”后，就工程進展緩慢發(fā)出感慨，“現(xiàn)在人都沒有，隔壁海航一個工地有800多人，這塊地說是三年建成，現(xiàn)在看起來離建成遠著呢?！?

　　資料顯示，E18單元1-12地塊東至浦明路，南至張家浜，西至1-11地塊，北至浦電路(延伸線)，出讓面積11788.7平方米，容積率6%，屬商業(yè)用地。根據(jù)當年出讓方規(guī)定，E18單元1-12地塊既不可用作商務辦公地點，也不可建成公寓式辦公場所，主要開發(fā)意向為酒店住宿和高端會議場所。

　　所以早在當年12月，該地塊就被確定將建成“上海JW萬豪侯爵酒店”。根據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站公示信息，上海申電投資有限公司“上海JW萬豪侯爵酒店”項目取得《建設用地規(guī)劃許可證》的時間是2012年12月6日。

　　時代周報記者查閱“上海JW萬豪侯爵酒店項目”公布在網(wǎng)上的招標信息后發(fā)現(xiàn)，該項目擬新建一幢30多層高的五星級酒店，并設有地下停車庫，其中客房600個，宴會廳3個，會議室6個，室內游泳池1個，健身中心1個，餐廳3個。工程總建筑面積95732平方米，其中地上建筑面積70732平方米。招標信息公布的開工時間為2013年11月，竣工時間為2015年10月。

　　不過，同樣在上海市規(guī)劃和國土資源管理局(以下簡稱“上海規(guī)土局” )網(wǎng)站公示信息內，“上海JW萬豪侯爵酒店建設項目”規(guī)劃設計方案公示時間卻為2014年4月14日。

　　魯能集團上海分公司管理層陳偉(化名)告訴時代周報記者，“上海JW萬豪侯爵酒店項目”所處地塊為上海市政府重點規(guī)劃地段，前期概念規(guī)劃等工作一直在與政府協(xié)商，今年早些時候魯能集團方面也曾開工，但被有關部門緊急叫停，因為當時的規(guī)劃設計方案并未審批完成。實質上，該項目目前處于“暫停”狀態(tài)。

　　他同時披露，截至目前為止，該“地王”項目至今尚未取得開工許可證。“原計劃是今年8月底開工，但是現(xiàn)在還沒有取得開工許可證?！?

　　“我們集團現(xiàn)在也很急，資金全都拋在里面。按照正常情況，項目工期是36個月，集團現(xiàn)在想壓縮成24個月來完成，就是提前1/3的時間，這是集團的要求。既然前面有點慢，工期這一塊我們會加快。一旦開工的話應該會在20個月之內完成?！标悅シQ。

　　雖然魯能集團上海分公司方面并未透露“上海JW萬豪侯爵酒店項目”相關預期投資成本，但根據(jù)早前在招標網(wǎng)站上的信息顯示，該項目的工程成本為2.6億元。

　　“項目還沒有開工，并不是因為資金的緣故?！标悅ハ驎r代周報記者透露說，“實際上，工程建設這一塊我們的資金其實已經到位了?！贝送?，一位熟悉魯能集團地產業(yè)務的人士也向時代周報記者確認，作為國家電網(wǎng)的“孫公司”，魯能集團并不差錢。

　　靠上海電力“協(xié)調”拿地

　　除去“不差錢”的資金優(yōu)勢外，魯能集團在上海拿地的過程中也享受到了母公司在背后支持的便利。

　　至今為止，魯能集團是如何以底價拿下黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，依然是一件鮮為人知的事。根據(jù)當時多家媒體報道，黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊原定于9月21日出讓，至競買申請?zhí)峤蝗掌诮刂箷r，已有13家企業(yè)領取競買申請書，2家企業(yè)提交競買申請。不過，9月17日，上海規(guī)土局網(wǎng)站突然掛出通知，中止黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊的出讓。9月27日，上海規(guī)土局網(wǎng)站再次掛出通知，恢復該地塊的出讓活動。但值得注意的是，此次公告信息顯示，該地塊的申請競買人已由2家減至1家。

　　時代周報記者從魯能集團內部獨家獲悉，當年另一家提交申請的企業(yè)實為海航集團。而從中協(xié)調、最終幫助魯能集團拿下地塊的則是上海電力公司。

　　根據(jù)上海工商局網(wǎng)站企業(yè)基本信息顯示，上海申電投資有限公司為國內合資有限責任公司，法人代表為魯能集團總會計師、黨組成員董文華，注冊資本為8億人民幣，經營范圍為實業(yè)投資、房地產開發(fā)等。而根據(jù)今年4月份魯能集團與旗下上市平臺廣宇發(fā)展的資產重組方案顯示，上海申電投資有限公司實為魯能集團下屬企業(yè)都城偉業(yè)集團有限公司，都城偉業(yè)集團占股98.75%，上海電力占股1.28%。

　　“上海電力跟政府的關系比較熟一點，有股份在里面，它就有這個義務，有責任去做這個事?！濒斈芗瘓F內部一位人士告訴時代周報記者，“其實上海電力占股多少無所謂，最終都是國家電網(wǎng)的資產。只是說合資建設，大家一起來做這個事，不能說這個事跟我沒關系，我們就不幫你們協(xié)調了?！?

　　陳偉也坦言，黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊以20.5億元底價成為2012年上海總價及單價最高的“雙料地王”，其實挺“虛”的?！熬退惴旁诋斈?，價格其實也不高。它只是地塊特殊，面積其實很小，總共才1萬多平方米，樓面價28983元/平方米，總價也不高。這個地段，現(xiàn)在看還蠻便宜的?！标悅フf。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)土地交易數(shù)據(jù)，與魯能“上海JW萬豪侯爵酒店項目”相鄰的黃浦江中心段E18單元1-10地塊，由大新華物流控股(集團)有限公司、海航置業(yè)控股(集團)有限公司、海航實業(yè)控股有限公司三家聯(lián)合體于2009年9月競得，總面積20833 平方米，建設用地面積20833平方米，起始價11億元，成交價18.24億元，樓面地價達36481元/平方米，溢價率為65.82%；同期由上海保利建錦房地產有限公司競得的黃浦江中心段E18單元1-8地塊，總面積37015平方米，建設用地面積37015平方米，規(guī)劃建筑面積88836 平方米，起始價20億元，成交價30.05億元，樓面價為33826元/平方米，溢價率為50.25%。

　　與此同時，時代周報記者調查發(fā)現(xiàn)，與上海當?shù)仉娏ο到y(tǒng)的合作，已經成為魯能集團在上海發(fā)展地產業(yè)務的主要模式。在注冊成立“上海申電投資有限公司”半年之前的2011年10月21日，國家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司在上海注冊。根據(jù)上海工商局企業(yè)信息，該公司同樣為國內合資有限責任公司，法人代表同樣為魯能集團總會計師、黨組成員董文華，注冊資本為15億人民幣。公司經營范圍除了智能發(fā)電等技術開發(fā)、轉讓外，也包括了房地產業(yè)、賓館業(yè)的投資，實業(yè)投資，房地產開發(fā)、經營，自有房屋租賃、物業(yè)管理等等。

　　根據(jù)今年4月份魯能與旗下上市平臺廣宇發(fā)展資產重組方案中對魯能集團的披露，國家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司為魯能集團下屬二級公司，魯能集團持股比例為60%。時代周報記者從魯能集團內部確認，該公司另一個合資方也為上海電力。

　　搜房網(wǎng)土地交易數(shù)據(jù)顯示，2011年10月26日，國家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司競得世博會地區(qū)B片區(qū)B02B-02地塊、B02B-05地塊、B03D-03地塊，總面積10521 平方米，建設用地面積10521平方米，規(guī)劃建筑面積78862 平方米，以底價14.81億元成交，樓面價18776元/平方米。

　　此外時代周報記者同時獲悉，魯能集團確定將參與上海南京東路“華東電力大樓”改建工程，該項目也將改建成一家星級酒店。

　　不爭氣的魯能地產業(yè)績

　　因背靠國家電網(wǎng)這棵大樹而享受多重便利的魯能集團在上海市場的際遇，只是其地產業(yè)務在全國范圍內拓展的一個縮影。但頗為不爭氣的是，魯能集團在地產業(yè)務上的業(yè)績表現(xiàn)卻長期為人詬病。

　　創(chuàng)立于2002年底的魯能集團，對業(yè)務結構和產業(yè)結構的調整已經經歷了漫長的歷史。2005年，魯能集團就已經以738.05億元總資產居山東企業(yè)第一，并橫跨煤電、礦業(yè)、房地產、工程建設、金融、體育等多個產業(yè)。但2007年，魯能集團秘密私有化的進程被叫停后，其龐大的業(yè)務資產就面臨失衡的局面。

　　早在2008年，魯能集團就開始頻頻進行業(yè)務結構與產業(yè)結構調整。根據(jù)公開資料披露，2009年，魯能集團總資產高達1009億元，但總負債也高達800億元，資產負債率超過80%。2010年11月，魯能集團正式成為國家電網(wǎng)一級全資子公司，在資金與業(yè)務發(fā)展等方面得到國家電網(wǎng)進一步支持。2011年第一季度，魯能集團獲準成為保留房地產業(yè)務為主業(yè)的新增5家央企之一，也成為國家電網(wǎng)唯一的房地產業(yè)務平臺，確立了房地產業(yè)務作為公司未來主要經營業(yè)務的地位。

　　不過，隨著資產的逐步整合與剝離，公司營業(yè)收入逐年下降。據(jù)中誠信國際2013年魯能集團跟蹤評級報告顯示：2010年魯能集團營業(yè)總收入289億元，2011年實現(xiàn)營業(yè)總收入251億元，到2012年，營業(yè)額下降至121億元，同比下降43.5%。截至2013年9月末，魯能集團營業(yè)總收入77億元。另一方面，魯能集團長期以來被指擁有較大規(guī)模土地儲備資源。根據(jù)中誠信國際出具的2013年魯能集團跟蹤評級報告，截至2013年9月末，公司已確認待開發(fā)土地面積為1.92萬畝，土地儲備規(guī)模較大，主要分布在山東、海南、北京、重慶、大連等地。

　　但僅就其早在1993年便開始跑馬圈地的海南市場為例，根據(jù)今年4月份魯能集團與旗下上市平臺廣宇發(fā)展資產重組方案披露，成立于2003年7月的海南三亞灣新城開發(fā)有限公司旗下魯能三亞灣、魯能山海天、魯能紅塘灣三大項目總占地面積為143.62萬平方米，2011年、2012年和2013年1-8月份，海南三亞灣凈利潤分別為-0.38億元、1.29億元和1.02億元。2011年，海南三亞灣虧損的主要原因是達到收入確認條件的開發(fā)產品較少。同樣，成立于2002年6月的海南英大，在2012年出現(xiàn)-0.15億元的虧損，2013年1-8月凈利潤也僅0.08億元。

　　為了做大地產業(yè)，魯能集團一直希望整合旗下地產業(yè)務，但受調控的影響，魯能集團資產注入計劃一直未能順利進行。自去年8月份開始，魯能集團再次發(fā)起地產業(yè)務整合計劃。在這一龐大資產整合的布局中，廣宇發(fā)展將向包括國家電網(wǎng)旗下唯一地產平臺魯能集團在內的3個交易對象發(fā)行股份，收購多項房地產資產，吸納資產的預估值達125.2億元。但是由于標的資產的經營狀況、高額的負債率以及溢價收購，資本市場給予了重組消極的回應。

　　2013年11月13日，廣宇發(fā)展公布重組消息復牌后一字跌停，2013年11月14日，早盤一度打開跌停，十分鐘后又再次跌停。就連廣宇發(fā)展的董事長秘書韓玉衛(wèi)在接受媒體采訪時都稱，現(xiàn)在的魯能集團，雖然地產行業(yè)已被確定為主業(yè)，但在凈利潤貢獻上卻并不搶眼，其他行業(yè)收益反而比較好。

　　然而，魯能集團地產業(yè)務上市平臺廣宇發(fā)展最新公告顯示，今年7月23日收到《中國證監(jiān)會行政許可申請受理通知書》，證監(jiān)會已正式受理關于公司發(fā)行股份購買資產事項。頗受市場關注的魯能與廣宇發(fā)展資產重組方案正在逐步推進之中。