有業(yè)主稱，SOHO物業(yè)限制致商鋪空置，投資出現(xiàn)損失；SOHO中國去年凈利下滑86.8%；共享辦公成轉型方向

　　今年4月，高盛調低了對在港上市的SOHO中國的評級，對其評級由“中性”降至“沽售”。

　　再早之前的3月，SOHO中國發(fā)布了2015年年報。報告顯示，2015年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額9.95億元，同比2014年下滑83.7%；凈利潤5.38億元，同比下降86.8%。

　　“大幅下滑在意料之中，這是因為我們在轉型。”SOHO中國董事長潘石屹稱?！笆坜D租”是SOHO中國在2012年確立的轉型方向，到2015年，SOHO中國“幾乎沒有銷售房子”。

　　致力于向出租物業(yè)轉型的SOHO中國，近日招致了多位商業(yè)業(yè)主的不滿。多位望京SOHO的業(yè)主向新京報記者稱，因為SOHO中國部分項目存在商業(yè)氛圍冷淡等原因，他們對SOHO商鋪的投資出現(xiàn)了虧損。

　　5月5日，SOHO中國公關人員對新京報記者稱，不會單獨進行回復，“近期如果我們有活動的話，可以邀請你參加，現(xiàn)場提問”。

　　買商鋪“每月?lián)p失4萬元”

　　投資沒有開花結果。買入望京SOHO商鋪兩年半的時間內，李君陽說，他每月都要損失4萬元左右。

　　2013年3月，李君陽首付700萬元，貸款買下望京SOHO塔2一處面積150余平米的商鋪，加上公攤面積，實際支付購買面積為300平米。此外，李君陽還要承擔每年近10萬元的物業(yè)管理費。

　　“當時考慮各類房價都在漲，而商鋪和寫字樓能每年帶來現(xiàn)金流，比貸款買住宅要還貸壓力小些，就考慮投資寫字樓?！?月24日，李君陽對新京報記者說，因為SOHO中國是著名開發(fā)商，加之望京SOHO的位置也好，所以就決定在此購置房產(chǎn)。

　　據(jù)李君陽回憶，在他考察望京SOHO時，由于寫字樓需抽簽拿號才有購買資格，SOHO銷售人員就向他推薦了商鋪?！颁N售當時說，周邊有的商鋪租金已經(jīng)每天20元/平米，望京SOHO商鋪凈租金肯定可以達到每天10元/平米，這樣就可以完全以租養(yǎng)貸?！崩罹柋硎?。

　　買入商鋪后，李君陽沒有得到預期的回報。他說，最近兩年半的時間內，他的商鋪鮮有租戶問津，甚至長達兩年的時間里無法找到承租的租戶，以致商鋪處于長期空置之中。李君陽計算說，這些年商鋪的空置，共計損失120萬元左右。

　　這種情況不只出現(xiàn)在李君陽身上。多位望京SOHO商鋪的業(yè)主向新京報記者反映，他們手中的商鋪出租率也一直不理想，即便每天租金維持在6-8元/平米，也乏有人問津。

　　“我們是公司投資的，投入了1700余萬元?！币晃磺鄭u的業(yè)主稱，大部分時間內，公司持有的望京SOHO商鋪都是空置的，但每年還需要交十多萬元的物業(yè)費，還要承擔貸款利息，“盈虧相抵都不可能，更別說有什么投資收益?！?/p>

　　該業(yè)主說，為處理商鋪出租事宜，他每年都要往返于北京、青島十余次。

　　　　“租戶寧可賠60萬，也要退租”

　　多位望京SOHO業(yè)主認為，其商鋪的空置，是受望京SOHO整體商業(yè)氛圍不景氣影響。

　　“SOHO的物業(yè)公司，每年收取高額的物業(yè)管理費，卻沒有給業(yè)主帶來什么實質性的服務，‘只收費不服務’?！币晃煌㏒OHO的業(yè)主對新京報記者稱，他認為，SOHO物業(yè)公司“甚至為了維護其寫字樓的形象，限制商業(yè)的發(fā)展。”

　　據(jù)一位業(yè)主介紹，望京SOHO 的商業(yè)物業(yè)費為每月30元/平米，而寫字樓物業(yè)費是每月20元/平米。

　　李君陽說，他的商鋪曾短暫迎來過一個經(jīng)營餐飲的租戶，“租了半年后，租戶寧可違約損失六七十萬，也要退租”，“這是因為望京SOHO物業(yè)公司對商業(yè)氛圍的經(jīng)營和宣傳不作為，樓宇外立面不讓打商業(yè)廣告?！?/p>

　　“別說周邊了，就是有些SOHO寫字樓內的上班族，都不知道樓內有商鋪?！崩罹栒f。

　　部分商鋪的業(yè)主和租戶，曾試圖通過一些自發(fā)性的宣傳，來提振一下望京SOHO附近的商業(yè)氛圍，比如搞一些商業(yè)活動，或者在醒目位置設置標示。

　　這種嘗試很快“無疾而終”?！拔覀円窃谕饷娲騻€招牌，或者在店門口做個廣告，SOHO物業(yè)人員就會過來取締，理由是違反了物業(yè)的規(guī)定?！币晃辉谕㏒OHO從事餐飲業(yè)的租戶對新京報記者說。

　　就此，部分業(yè)主說，他們曾嘗試跟望京SOHO的物業(yè)公司進行溝通，“已記不清聯(lián)系了望京SOHO物業(yè)和客服多少次”。

　　一位業(yè)主代表對新京報記者稱，今年1月份，部分業(yè)主以望京SOHO業(yè)主與租戶聯(lián)合委員會的名義，向望京SOHO的物業(yè)管理公司發(fā)送過函件，提出了“望京SOHO相關方解決商鋪宣傳、廣告位展示、標識等問題，允許商鋪將外賣送至辦公樓內，并適當降低物業(yè)費費率，減輕業(yè)主負擔”等訴求。

　　“至今都沒有任何進展，物業(yè)經(jīng)理只說，他們是按公司的規(guī)定辦。”這位業(yè)主代表說。

　　望京SOHO大量商鋪空置

　　近日，新京報記者實地走訪了望京SOHO看到，除底層商鋪能夠一目了然外，位于望京SOHO塔1、塔2內部的商業(yè)區(qū)域均無明顯標識。

　　在塔2，從寫字樓到商鋪的過道內，新京報記者也沒有看到有明顯標識指向商業(yè)區(qū)。走訪當天為周末，在塔2上下六層的商業(yè)區(qū)域內，新京報記者沒有看到太多顧客，氣氛略顯冷清。一些營業(yè)中的商鋪內，工作人員坐在座位上玩手機。

　　“基本在工作日的中午，才會有些寫字樓的顧客；除此之外，工作日的晚上都很少有顧客，更別說是周末或者節(jié)假日?！币晃徊惋嬌虘粽f，商區(qū)客流量低迷，但由于租金成本高，占到營業(yè)成本的20%，遠高于餐飲業(yè)5%左右的平均水平，導致他“入不敷出”。

　　這樣的成本收入比之下，望京SOHO部分商鋪處于空置狀態(tài)。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，在望京SOHO塔2的商區(qū)內，每層樓上，營業(yè)中的商鋪占比約在十分之一左右。

　　商鋪出現(xiàn)空置的現(xiàn)象，不止出現(xiàn)在望京SOHO。4月26日，新京報記者還走訪了位于朝陽門外的銀河SOHO。

　　新京報記者看到，銀河SOHO內部的商業(yè)區(qū)域，客流量較少，略顯冷清；上下4層的商區(qū)內，處于營業(yè)狀態(tài)的店鋪，占比在20%左右，部分商鋪玻璃外墻被SOHO的廣告貼紙覆蓋。部分未被遮蓋的商鋪，還處于毛坯狀態(tài)。

　　　　轉型4年，營業(yè)額累計下降93.5%

　　實際上，業(yè)主與物業(yè)公司間的矛盾，在SOHO中國多次出現(xiàn)。

　　2008年，建外SOHO曾爆發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛事件。物業(yè)管理公司將巨額物業(yè)費挪作他用，業(yè)主和商戶的利益無法得到保障，出現(xiàn)了公司、商家大規(guī)模退租、流失的局面。

　　此后，SOHO中國還出現(xiàn)多次小范圍物業(yè)糾紛。2010年，SOHO中國開始改善其商業(yè)模式，自建物業(yè)管理公司來管理其開發(fā)的各地SOHO項目。

　　2012年8月，SOHO中國再度宣布，告別散售模式，自己持有北京、上海優(yōu)質地段的物業(yè)。SOHO中國董事長潘石屹曾這樣解釋SOHO中國轉型：經(jīng)過反復的分析、測算，我們公司決定告別散售，轉而持有北京、上海有價值的物業(yè)。

　　潘石屹稱，三年后，公司的盈利將主要來源于租金收入；5年后，現(xiàn)有150萬平方米物業(yè)的租金年收入將超過40億元。

　　財報顯示，SOHO中國“轉售為租”的轉型之路，不算平坦。2012年-2015年間，SOHO中國的營業(yè)額由153億元下降到了9.95億元，累計降幅達到93.5%；而潘石屹寄予厚望的租金收入，在2015年為10.52億元。

　　利潤方面，2015年SOHO中國實現(xiàn)毛利潤約7.34億元，較2014年的30.78億元下降76.2%；凈利潤約5.38億元，較2014年的40.8億元下降86.8%，較2013年的73.88億元下降92.72%。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，從物業(yè)銷售模式轉變?yōu)樽赓U模式，會使得整個公司現(xiàn)金流的模式發(fā)生變化，“最直接的影響是利潤指標會發(fā)生惡化”。

　　在此背景下，SOHO中國選擇重新啟動銷售。在2015年年報公布之時，潘石屹稱，將SOHO中國“比較成熟的、出租情況非常理想”的非核心資產(chǎn)的物業(yè)拿出來銷售，而出售的首個項目是位于上海的SOHO世紀廣場。

　　“既然市場給了這么好的機會，能賺錢就賺錢。”潘石屹說。

　　　　再次轉型，瞄準共享辦公

　　今年的業(yè)績發(fā)布會上， SOHO中國認為，“公司轉型是非常成功的”，其依據(jù)是租金收益在大幅度上升。

　　SOHO中國年報顯示，SOHO中國2015年租金收入為10.52億元，較2014年的4.25億元，同比增長148%。

　　年報同時也透露出，制約SOHO中國租金收入進一步提升的“天花板”，已經(jīng)隱現(xiàn)。在SOHO中國已完工項目中，除虹口SOHO的出租率在30%左右外，其余項目出租率均高于60%。

　　比如，望京SOHO、SOHO世紀廣場的出租率都已經(jīng)達到100%，復興SOHO、光華路SOHO、凌空SOHO等項目出租率大幅提升，超過70%，部分達到90%以上。

　　2015年2月，SOHO中國開始做另一種嘗試，拿出自持的170萬平方米物業(yè)中的10%，改造成共享辦公的SOHO 3Q。在SOHO中國的設想中，用戶可以只租一張辦公桌或一間辦公室，SOHO 3Q還提供免費WiFi、復印打印、會議室、咖啡等服務，用戶只需要帶著手機和電腦來工作。

　　根據(jù)SOHO中國2015年年報，諸如這樣主打共享辦公的SOHO 3Q，SOHO中國在北京和上海建成了11個中心，1萬多個座位已經(jīng)投入使用。

　　2016年4月，在SOHO中國的渠道分享會上，潘石屹設想，下一步SOHO中國將繼續(xù)完善一線市場，并拓展二線核心城市；對二線城市的拓展不會以“二房東”形式出現(xiàn)，而是以品牌管理輸出為主，按比例或依協(xié)約收取管理服務費用，屆時SOHO 3Q中心將形成租金、管理費為主的多種盈利方式。

　　潘石屹稱，未來將堅持以SOHO 3Q為產(chǎn)品和業(yè)務的重心，并走到更多的城市中去。由此可見，SOHO 3Q已經(jīng)成為SOHO中國轉型的新方向之一。

　　外界對3Q體驗不一

　　4月26日，新京報記者來到地處北京CBD 核心區(qū)的光華路SOHO 2期。2014年11月竣工后不久，光華路SOHO 2期的部分商業(yè)區(qū)域，便被改造成了SOHO 3Q。

　　負責銷售的經(jīng)理介紹稱，SOHO 3Q開放空間內的工位租金為每人每周480元，獨立辦公室則為每周每人624元。

　　“現(xiàn)在是促銷，價格已經(jīng)打了折扣，五一過后就會恢復原價?！痹摻?jīng)理稱，SOHO 3Q上下3層，共有3000余個出租工位，目前出租出去的大概1000個左右。

　　新京報記者注意到，當時正值正常辦公時間，上下3層的辦公出租區(qū)域中，一層、二層有人員在辦公的跡象，3層未見亮燈，處于一片黑暗中；而在1層、2層開放空間辦公的人員，數(shù)量也不算多。

　　為提高SOHO 3Q出租率及市場占有率，SOHO中國宣布將在4月15日至6月30日期間，把3Q眾包的傭金比例從原來的8%上調到15%，高于目前10%的平均市場水平。SOHO 3Q眾包模式在去年10月開啟，所有個人和公司加入3Q銷售網(wǎng)絡都可以成為3Q伙伴和3Q聯(lián)盟。

　　但用戶對SOHO 3Q模式，也有不同見解。4月29日，SOHO 3Q微博分享了一篇文章。該文里，一位創(chuàng)業(yè)者稱贊了在SOHO 3Q的辦公體驗，“租賃所需要的費用相對較小，可以就近拓展生意”等。

　　“租金還是太貴了，對創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，負擔有點重；而且感覺缺乏專業(yè)的服務團隊，我在眾包平臺下單后，居然同時出現(xiàn)4個銷售和我對接?！币晃辉庥肧OHO 3Q的用戶說，他在租后不久便因租金原因選擇了退租。

　　“從3Q中心運營來看，此類項目能否到別的二三線城市進行推廣，其實有很大的不確定性，即需要重點考慮后續(xù)產(chǎn)品的復制問題?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱。

　　就部分商業(yè)業(yè)主“維權”事宜、SOHO 3Q的發(fā)展情況，新京報記者向SOHO中國發(fā)送了采訪郵件。5月5日，一位SOHO中國的公關人員回復稱，公司一般不單獨回復或安排專訪，“近期如果我們有活動的話，可以邀請你參加，現(xiàn)場提問”。