房主賣房莫名被怡然居中介操作成離婚 與買家互訴

　　房主賣房發(fā)現(xiàn)“被離婚” 與買家互訴

　　“滿五非唯一”房產(chǎn)變“滿五唯一”，一審法院判決解除合同雙方均上訴；稅務(wù)部門已向警方報案

　　昨日上午，“被離婚”的張先生與孫女士購房糾紛案在一中院二審開庭。雙方就誰存在過錯等焦點問題展開辯論。一中院供圖

　　出售名下“滿五非唯一”房產(chǎn)的張先生發(fā)現(xiàn)，買主孫女士被免交了18萬多元的個稅，對此存疑的他拒絕履行房屋過戶手續(xù)，被購房的孫女士告到法院，要求他履行合同。而后張先生以對方行為使自己承擔(dān)法律風(fēng)險為由提出反訴。

　　此案一審期間，法院向稅務(wù)部門調(diào)取孫女士繳稅檔案材料時發(fā)現(xiàn)，在房主張先生毫不知情的情況下，經(jīng)中介人員操作，其婚姻狀態(tài)變成了“離異”，其住房也因此變成“滿五唯一”而免交稅費，法院判決解除雙方的購房合同，張先生與孫女士之后均提出上訴。

　　昨日上午，此案在北京市一中院二審開庭審理，雙方就彼此是否存在過錯等焦點問題展開新一輪交鋒。

　　買房人免稅 房主被“離婚”

　　家住昌平區(qū)的張先生名下有位于東小口鎮(zhèn)的房屋一套，妻子名下有位于昌平區(qū)的另外一套房屋。2015年初，因孩子上學(xué)需要，張先生準(zhǔn)備換房，于是想出售自己名下的涉案房屋并另行購買一套東直門附近海運倉小區(qū)或香餌胡同重點學(xué)區(qū)房屋。

　　2015年3月，在中介怡然居客公司的居間服務(wù)下，張先生與孫女士協(xié)商房屋交易事宜：由于張先生家庭名下有兩套住房，屬于“滿五非唯一”（房產(chǎn)證出證5年非唯一住房、需繳納個稅），經(jīng)中介公司工作人員核算，需要繳納約18萬元的個人所得稅費。雙方最終以134.5萬元交易了房屋，并約定稅費由孫女士承擔(dān)。

　　但在交易過程中，張先生發(fā)現(xiàn)購買自己這套“滿五非唯一”住房的孫女士免交個稅，于是感到疑惑的張先生要求孫女士與中介對此進行解釋并拒絕履行房屋過戶。

　　此后張先生與孫女士互訴至法院。先行提起訴訟的孫女士認(rèn)為張先生違約，要求法院判決繼續(xù)履行合同；提起反訴的張先生則認(rèn)為孫女士“不誠信”，其免稅的行為使自己面臨承擔(dān)法律責(zé)任的風(fēng)險，要求解除合同，孫女士支付違約金，怡然居客公司賠償損失。

　　案件審理過程中，法院向稅務(wù)部門調(diào)取了孫女士繳稅的檔案材料后發(fā)現(xiàn)，在房主張先生毫不知情的情況下，經(jīng)中介人員操作，其婚姻狀態(tài)變成了“離異”，其住房也因此變成“滿五唯一”（房產(chǎn)證出證5年唯一住房、免征部分稅費）。一審法院判決解除雙方的購房合同，張先生與孫女士后均提起上訴。

　　“滿五非唯一”少交稅近20萬

　　昨天上午此案二審在一中院開庭，張先生與妻子以及代理人出庭參與了庭審，孫女士則委托代理人出庭應(yīng)訴。

　　孫女士代理人要求法院撤銷原審判決，發(fā)回重審或改判支持其訴訟請求；張先生則要求法院撤銷原審中要求自己返還定金的判決，同時支持自己要求違約金和經(jīng)濟損失的訴訟請求。

　　就該房屋交易的問題，北京市昌平區(qū)地方稅務(wù)局出具了《關(guān)于張先生與孫女士二手房交易問題的說明》。地稅局表示，經(jīng)調(diào)查張先生和孫女士二手房交易存在三個問題：“陰陽合同”、少繳契稅、未繳納個人所得稅。經(jīng)計算，此次交易少繳稅款共195473.17元。

　　因此次交易環(huán)節(jié)提供資料涉嫌偽造離婚證這一情況，該局第二稅務(wù)所已于2015年8月向公安機關(guān)報案，此案正在調(diào)查之中，目前沒有進展。

　　審理過程中，雙方的焦點主要加重在彼此在該事件中是否存在過錯的問題上，孫女士一方表示同意調(diào)解，而張先生則不接受調(diào)解。

　　法院將擇期對案件進行宣判。

　　■ 追訪

　　中介公司：操作“被離婚”職員已“失聯(lián)”

　　據(jù)房主張先生回憶，2015年4月，他到昌平區(qū)地稅局第二稅務(wù)所辦理繳稅、過戶事宜時，孫女士及中介公司已經(jīng)先到稅務(wù)所且已經(jīng)準(zhǔn)備好全部資料，并讓他在材料上簽了名。

　　在隨后繳稅辦理過程中，張先生在稅務(wù)窗口并未看到孫女士繳納18萬余元的個稅，于是其詢問情況。“她先是說打折，后在拿不出稅票的情況下，中介公司又說對涉案房屋免稅。”張先生表示，由于擔(dān)心自己在交易中面臨風(fēng)險，他才堅持要一個合理的免稅解釋。同年6月，他經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)查實，有人通過非法手段將涉案房屋辦理成個稅免稅，孫女士少交了約18萬元的個稅。

　　新京報記者了解到，一審法院經(jīng)張先生申請，向昌平區(qū)地稅局調(diào)取孫女士繳納本次交易稅費的檔案材料中，包含有張先生的離婚證內(nèi)頁復(fù)印件一頁以及售房人家庭唯一住房承諾表一頁，上述兩頁材料的右下角處均有張先生本人簽字。其中唯一住房承諾表中關(guān)于婚姻狀況被注明為“離異”。

　　從上述材料看，離異的張先生名下“滿五非唯一”住房變成了“滿五唯一”住房，稅費被減免。

　　張先生堅稱，他交給怡然居客公司的材料中并沒有離婚證復(fù)印件，唯一住房承諾表中“離異”二字也并非其本人書寫。他認(rèn)為，怡然居客公司與孫女士中的一方或者兩方共同偽造了離婚證及唯一住房承諾表，并且可能讓自己在受蒙蔽的情況下簽了字。

　　對此，孫女士表示自己對離婚的情況并不知情，自己只是根據(jù)稅務(wù)機關(guān)開具的稅票繳稅，并不存在偷逃稅款的行為。怡然居客公司認(rèn)可張先生并沒有提交過離婚證，事發(fā)后，辦理此項交易的職員白某稱孫女士因資金緊張，曾向其求助解決辦法。

　　怡然居客公司轉(zhuǎn)述白某的說法稱，白某介紹了一個聲稱能避稅的朋友給孫女士，該人提出收取避稅金額的一半作為報酬，孫女士考慮后同意。在繳稅當(dāng)天，孫女士告知張先生可以避稅3萬，張先生表示在不影響他的情況下可以配合，但繳完稅后，張先生發(fā)現(xiàn)孫女士僅繳納了契稅而未繳納個人所得稅，就提出先核實情況后再過戶。后張先生因擔(dān)心未交個人所得稅對其個人信用及后續(xù)買房事宜產(chǎn)生不良影響，房屋于是一直未能交易。

　　怡然居客公司表示，事發(fā)后，公司已對白某作出辭退處理，目前已經(jīng)無法聯(lián)系。

　　■ 延展

　　律師：中介公司需為過錯擔(dān)責(zé)

　　華訊律師事務(wù)所主任張韜律師認(rèn)為，現(xiàn)實的房產(chǎn)交易中，中介公司不僅僅促成雙方交易，往往是深度參與交易，指導(dǎo)或者引導(dǎo)當(dāng)事人的房屋交易，此時，如果房屋買賣合同被法院認(rèn)定無效或者被撤銷，中介對此有過錯時，要承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任，具體如下。

　　如本案中屬于中介未盡到合理的審查注意義務(wù)，如導(dǎo)致交易者權(quán)益受到損害時，受損的一方可以主張中介承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任。

　　如果中介幫助交易者以合法性形式掩蓋非法目的而進行的交易，比如逃稅或者購房資格等方面的資質(zhì)造假問題，中介對于守法方的損失需要與違法交易者承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　對于中介方的其他過錯，是否承擔(dān)責(zé)任，需要視具體情況而定，但相對較多的情況是中介公司在違法交易一方不能承擔(dān)責(zé)任時，承擔(dān)相應(yīng)的補充責(zé)任或者連帶賠償責(zé)任；但如果房產(chǎn)交易中，中介公司沒有過錯，則無需承擔(dān)責(zé)任。