雖然6月份還沒有結(jié)束但從目前的成交量來看，北京的二手房已經(jīng)呈現(xiàn)除了斷崖式的下跌，環(huán)比5月跌幅深達(dá)56%。
北京二手房成交量呈現(xiàn)斷崖式下跌
昨天(27日)，記者聯(lián)系了多家地產(chǎn)中介公司了解到，三環(huán)以里店面的成交量環(huán)，一般都比上個(gè)月要下降三四成左右，三環(huán)外降幅更甚。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至26號(hào)，北京二手房成交量僅有九千五百套，而在5月份同期，該數(shù)字已經(jīng)超過了兩萬套，環(huán)比跌幅超五成。
中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：雖然說北京并沒有直接出臺(tái)了一些政策，但是外省市包括像上海深圳價(jià)格的回落和調(diào)整對(duì)北京市場購買的心理出現(xiàn)了影響。
自今年三月份二手房成交量超過3萬套以來，整個(gè)二季度的成交數(shù)字都在不斷下跌，與此同時(shí)，在二手房成交價(jià)方面，漲幅相比前期也繼續(xù)收窄。6月中上旬，北京二手房均價(jià)為4.14萬元，整體看相比5月份同期的4.12萬元，環(huán)比只上漲了0.5%。
樓面價(jià)同比上漲近33%
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京出讓土地平均樓面價(jià)每平方米達(dá)到了16435元，同比上漲了32.7%。
從具體數(shù)據(jù)來看，今年上半年，北京居住類用地樓面價(jià)每平方米接近2萬元，溢價(jià)率為34.5%；商服金融類用地樓面價(jià)每平方米23686元，溢價(jià)率為108.5%；綜合用地樓面價(jià)每平方米18465元，溢價(jià)率為51.47%。
更重要的是，今年上半年，北京供應(yīng)的居住類用地僅有7宗，商品房住宅的面積只有38.7萬平方米，也就是商品房住宅土地未來大約只能供應(yīng)3000套。反觀交易數(shù)據(jù)，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3萬套左右，這意味著北京的土地剛需比約為1：7。
張大偉表示，地王頻繁出現(xiàn)，頂豪占比上漲。按照目前的房價(jià)，地價(jià)已經(jīng)超過房價(jià)，對(duì)于北京有限的住宅土地來說，未來高端化趨勢將越來越明顯。從成交結(jié)構(gòu)就可以窺見一二，兩居所成交占比明顯萎縮，從過去兩年的占比接近40%加速降低到當(dāng)下的28.48%。
不過，土地市場進(jìn)入6月份稍有降溫。在過去的27天，6月分合計(jì)出讓土地總價(jià)5億元以上的地王合計(jì)50宗，溢價(jià)率超過50%的有27宗，而在5月份，合計(jì)單宗地塊超過5億元的地王達(dá)到了91宗，而其中溢價(jià)率超過50%的有？67宗。張大偉稱，整體看，土地市場雖然依然有地王頻繁出現(xiàn)，但隨著國企降低入市頻率，出現(xiàn)的概率明顯減少。
上海房價(jià)連漲三周 上周均價(jià)再超3.6萬
進(jìn)入六月以來，上海樓市新房市場呈現(xiàn)三連漲勢頭，成交量、全市均價(jià)雙雙上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)周新建商品住宅成交面積32.57萬平方米，環(huán)比增加19.2%。全市成交均價(jià)為36121元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。
下半年一線城市房價(jià)怎么走？
土地成本的迅猛增長，壓力直接傳導(dǎo)至開發(fā)企業(yè)。張大偉多次稱，對(duì)于一、二線城市來說，未來一年房價(jià)不漲超過50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風(fēng)險(xiǎn)非常大。
一線城市地價(jià)飛漲的下一階段，即是市場開始全面豪宅化。目前看來，北京的平均商品房住宅樓面價(jià)每平方米已經(jīng)大面積超過3.7萬元。在這種市場局勢下，豪宅化難以避免，房企未來的運(yùn)營難度系數(shù)將越來越高。
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廈門、南京、合肥等城市目前的庫存處于明顯加速去化過程中，4個(gè)二線城市庫存合計(jì)1207萬平方米，同比1月份的1650萬平方米下調(diào)了27%。而一線城市只下調(diào)了6%。 未來趨勢 二線城市房價(jià)若不約束 將爆發(fā)式上漲 國發(fā)智庫研究院執(zhí)行院長沈剛表示，二線城市土地市場持續(xù)火爆，這說明開發(fā)商“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”二線熱點(diǎn)城市步伐加快。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年前4個(gè)月全國熱點(diǎn)的50個(gè)城市有117宗高價(jià)地，地價(jià)超過房價(jià)，也就是面粉貴過面包的現(xiàn)象已經(jīng)在二線城市全面鋪開。 火力集中 蘇州南京最受寵 雖然開發(fā)商在二線城市普遍撒網(wǎng)，但是從交易金額上來看，蘇州、南京、合肥等則成為交易最為集中的城市，而這些城市恰好是房價(jià)上漲最迅速的城市。 5月24日，蘇州有11宗地塊進(jìn)入拍賣程序，其中有8宗限價(jià)地塊。這8宗地塊最終成交時(shí)，有5宗土地的溢價(jià)率超過100%。
該宗地塊掛牌起始價(jià)為21.3億元，地塊要求配建面積不少于3.75萬平方米的公租房。公租房回購價(jià)格5000元/平方米。 據(jù)投標(biāo)結(jié)果，招商蛇口奪得的南邵鎮(zhèn)0302-57地塊額外競建2萬平方米公租房面積，而按最終結(jié)果來看，南邵鎮(zhèn)57地塊瘋狂”一詞來形容。據(jù)了解，目前區(qū)域內(nèi)高層商品房住宅成交集中在2.5-3萬/平方米左右。北京風(fēng)景、鐵建青秀尚城等項(xiàng)目還有尾盤在售。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，北上廣深等一線城市房價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國，深圳同比漲幅更是超過五成。業(yè)內(nèi)人士表示，去庫存依然是今年樓市的主旋律，樓市或?qū)⒃谙掳肽瓴饺胝{(diào)整期。另外，消費(fèi)者不應(yīng)過分恐慌，避免盲目入市。
但值得注意的是，“地王”集中出現(xiàn)在一二線城市，三四線城市的土地市場依然冷清。 中國指數(shù)研究院發(fā)布的研報(bào)顯示，不同城市之間房地產(chǎn)市場分化日趨明顯，一線及熱點(diǎn)二線城市供需兩旺，而多數(shù)三四線城市面臨較大的庫存壓力。針對(duì)房地產(chǎn)市場城市間分化的現(xiàn)狀，房企進(jìn)行了較大調(diào)整，加大了對(duì)需求旺盛且?guī)齑嫒セ^好的一二線城市的投資力度。 中指院數(shù)據(jù)顯示，1－5月40個(gè)大中城市投資占全國的54．0％，同比進(jìn)一步上升，其中超六成同比增...
針對(duì)房地產(chǎn)市場城市間分化的現(xiàn)狀，房企進(jìn)行了較大調(diào)整，加大了對(duì)需求旺盛且?guī)齑嫒セ^好的一二線城市的投資力度。 中指院數(shù)據(jù)顯示，1-5月40個(gè)大中城市投資占全國的54.0%，同比進(jìn)一步上升，其中超六成同比增長。但多數(shù)三四線城市庫存壓力較大，宅地推出量明顯減少，成交量也有所下降。 中指院常務(wù)副院長黃瑜表示，經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口規(guī)模、市場規(guī)模大的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，“強(qiáng)者愈強(qiáng)”模式得到強(qiáng)化。
由于毗鄰首都北京的特殊性，長期以來環(huán)北京區(qū)域樓市吸納了不少北京外溢的剛需客群，同時(shí)也有大批看好這些區(qū)域發(fā)展的投資性客戶時(shí)刻關(guān)注著這里?！薄 ∈聦?shí)上，承載了大量北京外溢人口的環(huán)京地區(qū)，公共配套服務(wù)沒有跟上，不僅僅是燕郊出現(xiàn)的問題，環(huán)京的多個(gè)區(qū)域或多或少都存在著這樣的問題。
截至昨日，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計(jì)出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計(jì)7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。
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盛松成
如果各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明經(jīng)濟(jì)已經(jīng)企穩(wěn)或很快企穩(wěn)，則降準(zhǔn)的必要性就沒那么大。
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