因?yàn)樨潏D便宜或賣房人的不當(dāng)引誘，一些購(gòu)房人往往會(huì)將眼睛定格在“查封房”、“小產(chǎn)權(quán)房”、“抵押房”上。豈料最終卻因防不勝防，落得個(gè)“房錢兩空”。

　　購(gòu)買“查封房” 30萬(wàn)首付打水漂

　　【案例】2014年元月8日，一直想擁有屬于自己的房屋卻苦于無(wú)錢的石倩穎，從路邊小廣告中得知李某“因工作調(diào)動(dòng)而低價(jià)急售住房”。經(jīng)實(shí)地查看，石倩穎發(fā)現(xiàn)該房的樣式和地段不僅為自己所心儀，而且價(jià)格也確實(shí)偏低。遂趕緊從親朋好友中東拼西湊到30萬(wàn)元交了首付，對(duì)剩余的20萬(wàn)元?jiǎng)t立下一年內(nèi)付清的字據(jù)?？?天后，石倩穎按照約定時(shí)間前往辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，左等右等就是不見李某，甚至李某的電話也一直處在關(guān)機(jī)狀態(tài)。感到蹊蹺的石倩穎經(jīng)打聽得到的消息后呆若木雞：因李某拒不履行償還所欠他人的巨額借款的義務(wù)，法院已經(jīng)將其房屋查封，并正在著手拍賣。而李某早已攜帶石倩穎所交現(xiàn)金逃之夭夭。

　　【點(diǎn)評(píng)】《房地產(chǎn)管理法》第38條第（2）項(xiàng)規(guī)定“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓。《合同法》第52條第（5）項(xiàng)也規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的”合同無(wú)效。本案中，正因?yàn)槭环f所購(gòu)買的房屋已經(jīng)被法院查封，具有不可轉(zhuǎn)讓性，決定了其與李某的買賣合同因違法而沒(méi)有法律約束力，其所交房款的損失，只能從李某處退回?？衫钅骋烟又藏玻簿鸵馕吨摽钪辽僭诙唐趦?nèi)被打了水漂。本案也提醒人們，在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)向相關(guān)部門核實(shí)情況，確保所購(gòu)房屋能夠依法轉(zhuǎn)讓。

　　購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房” 40萬(wàn)現(xiàn)金落入他手

　　【案例】2013年6月，王某所在的村因進(jìn)行舊村改造，村委會(huì)與王某簽了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議和安置合同。隨后，王某建起了3套房屋。因自己居住確實(shí)有余，王某曾放出口風(fēng)想賣掉位于樓頂?shù)囊惶住?014年3月3日，羅某獲悉后，雖明知是“小產(chǎn)權(quán)”房，但覺(jué)得緊鄰市區(qū)，距離自己上班處不遠(yuǎn)，價(jià)格也比市區(qū)低了一半，仍執(zhí)意購(gòu)買。經(jīng)與王某協(xié)商，彼此當(dāng)即簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并一次性付清了40萬(wàn)元房款。豈料，王某回家途中因遭遇車禍當(dāng)場(chǎng)死亡，40萬(wàn)元房款不知去向。而當(dāng)羅某搬入居住時(shí)，王某妻子卻以不知情為由阻饒，且對(duì)羅某索還房款的請(qǐng)求斷然拒絕，理由是“既然是王某私自出讓，也就只能讓王某自行擔(dān)責(zé)。”

　　【點(diǎn)評(píng)】“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的房屋。因其沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同也不備案，故不是真正合法的產(chǎn)權(quán)房，早已被明令禁止交易。2013年底，國(guó)土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》也再次重申“各級(jí)國(guó)土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要按照通知要求，對(duì)在建、在售的‘小產(chǎn)權(quán)房’堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處?！绷_某與王某頂風(fēng)違法交易，其行為自然不受法律保護(hù)。

　　購(gòu)買“抵押房” 50萬(wàn)換來(lái)一紙空文

　　【案例】2014年4月10日，蔣雅雯與郭某簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定郭某將其所有的一套三室兩廳兩衛(wèi)的房屋轉(zhuǎn)讓給蔣雅雯。蔣雅雯依約預(yù)付50萬(wàn)元房款后，前去房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)中，才知道郭某在購(gòu)買該房屋時(shí)，只是繳清了40萬(wàn)元首付，余款95萬(wàn)元采取的是按揭支付，房屋不僅已經(jīng)辦理了他項(xiàng)權(quán)證，而且實(shí)際抵押給了銀行。如果蔣雅雯要想完成過(guò)戶手續(xù)，就必須付清郭某所欠的95萬(wàn)元余款?？纱藭r(shí)的房?jī)r(jià)不但是大幅下跌，郭某也已經(jīng)攜款遠(yuǎn)離所在的城市，甚至沒(méi)有給蔣雅雯留下有效的通訊方式或地址。也就是說(shuō)，蔣雅雯陷入了既難于索回房款，且除非高價(jià)滿足銀行的需求，否則又難于獲得房屋的尷尬境地。

　　【點(diǎn)評(píng)】《物權(quán)法》第191條明確規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。”《最高人民法院關(guān)于適用<擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第67條也指出：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！闭?yàn)楸景杆娣课菀呀?jīng)抵押給銀行，決定了蔣雅雯要想實(shí)現(xiàn)自己的過(guò)戶目的，也就只能“代人受過(guò)”的高價(jià)接受并還清貸款。

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