北京商品房預售合同

　　存在霸王條款

　　本報訊 （記者曾祥素）“對于合同訂立以及對與該商品房價格有重大影響的因素，出賣人與買受人均已在合同、合同附件及本補充協(xié)議中進行了約定，不存在遺漏情況，因此，出賣人和買受人雙方確認；雙方就購買該商品房一事，出賣人與買受人的權利義務及責任均僅以合同、合同附件及本協(xié)議所約定的內(nèi)容為準。針對該商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所發(fā)布的廣告、宣傳、樓書、沙盤、模型及示范單位、樣品展示、口頭講解等信息內(nèi)容如未列入合同、合同附件及本補充協(xié)議，對出賣人和買受人雙方均不具有法律約束力。”這是某房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者所簽訂的《北京市商品房預售合同》附件十中的一條，在近日召開的北京首個格式條款專家評審委員會第4次評審會議上，被評為霸王條款。

　　據(jù)介紹，該合同的正本及附件一到附件九均采用的是由北京市商品房預售合同的示范文本，附件十是開發(fā)商自己設立的補充協(xié)議。與會專家認為，開發(fā)商在所提供的該格式條款中表示，針對該商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所發(fā)布的廣告、宣傳、樓書、沙盤、模型及示范單位、樣品展示、口頭講解等信息內(nèi)容如未列入合同、合同附件及本補充協(xié)議，對出賣人和買受人雙方均不具有法律約束力。這一條款免除了自己的責任，排除了購房者的主要權利，應屬無效。比如說開發(fā)商宣傳所售房屋業(yè)主子女可以就近上重點小學、中學的，可能就會對房價有重大影響，如果開發(fā)商最終是虛假宣傳，就應當承擔相應違約責任。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中明確規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　另據(jù)記者了解，北京首個格式條款專家評審委員會成立于2011年6月，由北京市工商系統(tǒng)的專家、房山區(qū)消費者保護協(xié)會的人員、房山區(qū)法院、檢察院的法官、檢察官及部分資深律師組成。至今已召開4次評審會議，曾對涉及房屋中介、車輛購買、醫(yī)療、婚慶、出國培訓、快遞行業(yè)的多款格式條款進行了評審。