□ 本報記者 曾祥素

　　謝某與方某是大學(xué)同學(xué)，同窗4年又是上下鋪。大學(xué)畢業(yè)后，方某與謝某各自發(fā)展，但從未間斷來往。一日，方某告訴謝某，自己打拼這幾年開了一家公司，經(jīng)營不錯，但苦于擴大經(jīng)營規(guī)模資金不足，自己到銀行貸款又因為沒有資產(chǎn)可以抵押，銀行拒絕貸款，自己從事的行業(yè)競爭異常激烈，如果不能擴大經(jīng)營公司很有可能倒閉。方某眼含淚花對謝某說，這一次只能謝某救自己了。

　　方某將自己的“計劃”告知謝某：要求謝某將自己名下的房產(chǎn)過戶給方某，方某用謝某的房屋向銀行抵押貸款。方某向謝某保證公司經(jīng)營效益很好，不出一年就可以還清銀行貸款，并承諾事成后給謝某一大筆好處費。為了打消謝某的顧慮，方某提出與謝某簽訂一份君子協(xié)議，該協(xié)議約定：“雙方簽訂的買賣房屋的協(xié)議不是真實意思表示，而是為了方某從銀行貸款；該房屋的實際權(quán)利人仍然是謝某，方某保證按時歸還房屋貸款，貸款還清方某協(xié)助謝某重新將房屋過戶到謝某名下。”鑒于多年的友情及自己對方某的信任，謝某對方某的話信以為真，謝某瞞著家人與方某簽訂了房屋買賣合同，方某將房屋過戶到其名下，并以該房屋作為抵押取得了銀行貸款。

　　事情到此本應(yīng)該告一段落。但誰知方某這個“損友”動了邪念，瞞著謝某與郭某簽訂借款合同，向郭某借了30萬元，并對該協(xié)議辦理了具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證，同時以上述房屋做了抵押。

　　此后，謝某到期不歸還郭某的借款，郭某申請法院強制執(zhí)行。法院通過司法拍賣程序強制執(zhí)行了該套房產(chǎn)，趙某通過拍賣以最高價競得該套房產(chǎn)，法院裁定房屋的所有權(quán)歸趙某，趙某辦理了該房屋的產(chǎn)權(quán)證。

　　北京市通州區(qū)法院民一庭法官高楠對上述案件進行了解析，認為該案涉及以下法律問題。

　　首先是物權(quán)變動的公示與公信原則。

　　所謂物權(quán)的公示，指物權(quán)的享有與變動可取信于社會公眾的外部形式。公示的對象是物權(quán)的享有與變動的事實，公示的目的是讓不特定的第三人得以知道。我國《物權(quán)法》第6條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。這一條規(guī)定了以登記和變更登記作為權(quán)利享有和變動的公示方法。我國《物權(quán)法》第16條、第17條進一步規(guī)定了，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；不動產(chǎn)登記簿由登記機關(guān)管理；不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。

　　而物權(quán)公信原則，即物權(quán)的存在以登記為其表征，則信賴該表征而進行相應(yīng)行為者，即使該表征與真實權(quán)利狀態(tài)不符，對于信賴該表征的人也不發(fā)生影響。若當(dāng)事人在享有、變動物權(quán)時以法律要求進行了公示，第三人因信賴這一公示而作出一定行為的，事后即使公示出來的物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不符，第三人取得的物權(quán)也受保護。結(jié)合本案，謝某將房屋登記過戶到方某名下，辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，對外就產(chǎn)生了公示效力，第三人因信賴這一公示而為抵押行為，受到法律保護。

　　其次是非基于法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動。

　　我國《物權(quán)法》28條規(guī)定，“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！狈腔诜尚袨榈奈餀?quán)變動，物權(quán)變動生效的時間不再依照登記或交付，而是依照法律規(guī)定的時間。即因人民法院、仲裁委員會的法律文書引起物權(quán)變動的，自法律文書生效時發(fā)生效力。結(jié)合本案，法院通過司法拍賣程序強制執(zhí)行了該套房產(chǎn)，趙某通過拍賣以最高價競得該套房產(chǎn)，法院裁定房屋的所有權(quán)歸趙某，自法院裁定生效時房屋所有權(quán)歸趙某。